[중개사법] 총칙

1. 체계

1. 성격

• 부동산중개에 관한 기본법
• 공법/사법적인 성격을 모두 가지고 있는 중간법
• 국내법

2. 공인중개사법령의 구성

• 공인중개사법 - 국회 제정
• 공인중개사법 시행령 - 대통령령
• 공인중개사법 시행규칙 - 국토교통부령

3. 법 제정 목적

• 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정함  cf) 개업공인중개사 등 X
• 전문성 제고와 부동산 중개업의 건전한 육성 cf) 공정성/신뢰성 X, 중개업무 X
• 국민경제에 이바지

 

2. 용어의 정의

1. 중개

• 의의: 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 등 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것 
• 중개 행위의 성격: 사실행위, 상행위 cf) 중개 계약은 법률행위
• 판단: 객관적으로 사회통념에 따라 판단, 쌍방중개/일방중개도 포함
• 종류: 민사 중개, 일방 중개(의뢰), 공동 중개
• 대상
  • 거래 행위: 매매, 교환, 임대차 등
  • 부동산 권리 알선도 포함: 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 가등기담보권, 유치권/환매권/법정지상권의 이전 등
  • cf) 상속, 판결, 수용, 분묘기지권, 권리금, 동산질권, 점유권 등은 포함 X

2. 중개업 

• 의의: 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 현실적으로 받고 중개를 계속적, 반복적으로 업으로 행하는 것 
• 우연한 기회에 단 1번 보수를 받고 중개 = 중개업 X → 처벌 X
• 무등록 상태로 현실적인 보수를 받고 중개업 → 3년-3천 처벌

3. 공인중개사

• 의의: 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자

4. 개업공인중개사

• 의의: 이 법에 의하여 중개사무소 개설등록을 한 자

5. 소속공인중개사

• 의의: 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함)로서, 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자

6. 중개보조원 

• 의의: 공인중개사가 아닌 자로서, 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자 

7. 고용인: 소속공인중개사 + 중개보조원 

8. 개업공인중개사 등: 개업공인중개사, 소속공인중개사, 중개보조원, 중개법인의 사원/임원

 

3. 중개대상물의 범위 

구분	중개대상물 O	중개대상물 X
토지	- 사유인 하천 - 사인이 공유수면 매립준공인가 받은 토지 - 1필지 일부의 임대차  - 사도 - 미등기 토지	- 국/공유지인 하첨 - 바닷가(빈지), 간석지 - 1필지 일부의 매매/교환/저당권설정 등 - 공도
건축물	- 지붕과 벽 그리고 기둥 있는 공작물  - 분양권, 입주권(재개발, 재건축 등) - 무허가건물, 미등기건물	- 비정착(비닐하우스, 판자집, 세차장구조물 등) - 당첨권, 대토권, 입주자로 선정될 수 있는 지위
그 밖의 정착물	- 명인방법을 갖춘 수목의 집단	- 수목, 농작물, 미분리 과실 - 종물 및 부합물인 정착물(담장 등)
입목	- 일체로 거래시	- 분리하여 거래시
공장재단	- 일체로 거래시 - 공장만의 임대차(저당권자 동의)	- 분리하여 거래시
광업재단	- 일체로 거래시	- 분리하여 거래시