728x90 공인중개사/부동산학개론10 [부동산학개론] 부동산개발 및 관리론 1. 부동산개발 1. 부동산개발의 주체 공영개발(1섹터): 국가, 지자체, 공사 민간개발(2섹터): 토지소유자, 조합, 기업 공동(제3섹터): 민관합동개발사업 2. 부동산개발의 단계 개발의 5단계: 계획 → 협의 → 계획인가 → 시행 → 처분 개발의 7단계: 구상(아이디어) → 예비적 타당성분석 → 부지매입 → 타당성분석 → 금융 → 건설 → 마케팅 3. 부동산개발의 위험 법률적 위험 공법상(이용규제) 위험, 사법상(소유권) 위험, 이용계획이 확정된 토지를 구입 시장 위험 시장연구: 선행분석, 특정 부동산 수요와 공급상황 분석 시장성연구: 후행분석, 개발된 부동산 매매/임대능력 조사 흡수율분석: 과거의 추세분석, 미래 시장성 예측 (과거/현재 추세 파악 X) 비용 위험 최대가격보증계약: 비용위험은 감소하.. 2024. 5. 6. [부동산학개론] 부동산 금융론 2. 부동산 증권론 1. 저당의 유동화1. 저당시장의 구조1) 1차 저당시장(주택자금 대출시장) 주택담보대출이 일어나는 시장주택저당채권(모기지)이 형성되는 시장차입자(주택소비자)와 금융기관으로 이루어진 시장2) 2차 저당시장(자금 공급시장)저당채권 유동화 시장주택저당채권이 유통(매매)되는 시장금융기관 및 한국주택금융공사와 투자자로 이루어진 시장 2. 저당유동화의 전제 및 효과 1차 저당시장의 주택대출금리 > 2차 저당시장의 금리저당수익률 > 투자자의 요구수익률자가소유가구 비중 증가 금융기관: 대출여력 확대, 자기자본비율 상승, 유동성 증가, 유동성 위험 감소 2. 부동산증권 1. 지분증권신디케이트, 조인트벤처, 부동산투자회사(REITs)2. 부채증권MBS, ABS3. 주택저당증권(MBS)의 비교 구분저당채권소유권(채무불이행.. 2024. 4. 29. [부동산학개론] 부동산 금융론 1. 부동산금융 1. 부동산금융 1. 지분금융 신디케이트, 조인트벤처, 리츠(REITs), 공모에 의한 증자, 펀드 2. 부채금융 저당금융, 신탁금융(담보신탁), 주택상환사채(회사채), 프로젝트금융(PF), 주택저당 담보 증권(MBS), 자산 유동화 증권(ABS) 3. 메자닌금융 신주인수권부사채(BW, 전환사채(CB), 후순위대출, 상환우선주(PS) 2. 부동산의 저당대출제도 1. 저당의 상환방법 1) 고정이자율 초기이자율 높음, 인플레이션 발생시 차입자 유리, 대출자 불리 시장금리 하락: 차입자는 조기상환이 유리 시장금리 상승: 차입자는 현상태를 유지하는 것이 유리 약정이자율 시장이자율: 차입자는 조기상환이 유리 2) 변동이자율 초기이자율 낮음 기준금.. 2024. 4. 22. [부동산학개론] 부동산 투자론 2. 부동산투자분석 1. 화폐의 시간가치 계산 1. 계산공식 미래가치(내가)의 계산공식: 일시불의 미래가치계수, 연금의 미래가치계수, 감채기금계수 현재가치(현가)의 계산공식: 일시불의 현재가치계수, 연금의 현재가치계수, 저당상수 2. 계수 활용 주택 마련을 위해 은행에서 원리금균등분할방식으로 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당상수를 사용한다. 융자원금, 즉 부채에 저당상수를 곱하면 매기에 상환해야 할 부채서비스액, 즉 원리금이 산출된다. 5년 후 주택구입에 필요한 자금 3억원을 모으기 위해 매월 말 불입해야 하는 적금액을 계산하려면, 3억원에 감채기금계수를 곱하여 구한다. 현재 5억원인 주택이 매년 5%씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 일시불의 내가계수를 사용하여 10년 후의 주택가격을 산정.. 2024. 4. 15. [부동산학개론] 부동산 투자론 1. 부동산 투자, 위험과 수익 1. 부동산 투자 1. 부동산투자의 장점과 단점 투자의 장점 투자의 단점 - 지렛대 효과 - 절세 효과(세액공제 - 감가상각비, 이자지급분) - 구매력 보호(인플레이션 헤지) - 자본이득과 소득이득 - 안정성과 수익성에서 유리 - 낮은 환금성 - 금융위험 부담 - 사업위험 부담 - 인플레 위험 2. 지렛대 효과(leverage efffect) 1) 의의 차입금(부채)을 지렛대로 삼아 자기자본 수익률이 커지는 것 경기변동이나 금리변동에 따른 투자위험 증가 2) 지렛대 효과의 유형 정(+)의 지렛대 효과: 지분수익률 > 총자본수익률 > 저당수익률(이자율) → 대부비율이 커질수록 지분수익률은 더 커진다. 부(-)의 지렛대 효과: 지분수익률 < 총자본수익률 < 저당수익률(이자율) → 대부비율이 커질수록 지분수익.. 2024. 4. 8. [부동산학개론] 부동산 정책론 1. 시장실패 1. 시장실패 시장이 자원배분을 효율적으로 달성하지 못하는 상황 불완전경쟁, 독과점기업 외부효과 공공재, 무임승차자 정보의 불확실성 및 정보의 비대칭성 2. 외부효과 정(+)의 외부효과 부(-)의 외부효과 사적 비용 > 사회적 비용 사적 편익 사회적 편익 과대생산, 규제강화(조세 부과) NIMBY 현상 3. 공공재 비경합성(공동소비), 비배제성(무임승차) 소비에 있어서 규모의 경제, 과소생산, 정부가 공급 2. 토지정책 1. 토지정책의 수단 토지이용규제 직접개입 간접개입 1. 지역지구제 2. 개발권양도제(TDR) 3. 토지거래허가제 4. 건축규제 등 각종 규제 5. 도시계획 6. 각종.. 2024. 4. 1. 이전 1 2 다음 728x90 반응형
