[부동산학개론] 부동산 투자론 2. 부동산투자분석

 
1. 화폐의 시간가치 계산 

1. 계산공식

• 미래가치(내가)의 계산공식: 일시불의 미래가치계수, 연금의 미래가치계수, 감채기금계수
• 현재가치(현가)의 계산공식: 일시불의 현재가치계수, 연금의 현재가치계수, 저당상수

 

2. 계수 활용 

• 주택 마련을 위해 은행에서 원리금균등분할방식으로 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당상수를 사용한다.
• 융자원금, 즉 부채에 저당상수를 곱하면 매기에 상환해야 할 부채서비스액, 즉 원리금이 산출된다.
• 5년 후 주택구입에 필요한 자금 3억원을 모으기 위해 매월 말 불입해야 하는 적금액을 계산하려면, 3억원에 감채기금계수를 곱하여 구한다.
• 현재 5억원인 주택이 매년 5%씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 일시불의 내가계수를 사용하여 10년 후의 주택가격을 산정할 수 있다. 
• 정년퇴직자가 매월 연금형태로 받는 퇴직금을 일정기간 정립한 후에 달성되는 금액을 산정할 경우 연금의 내가계수를 사용한다.
• 10년 후에 1억원이 될 것으로 예상되는 토지의 현재가치를 계산할 경우 일시불의 현가계수를 사용한다. 
• 일시불의 현재가치계수는 할인율이 상승할수록 작아진다.
• 원금에 대한 이자뿐만 아니라 이자에 대한 이자도 함께 계산하는 것은 복리방식이고, 화폐의 시간가치 계산에서는 이자 계산방법으로 복리방식을 채택한다. 

 

3. 역수관계 

• 일시불의 내가계수 ↔ 일시불의 현가계수
• 연금의 내가계수 ↔ 감채기금계수
• 연금의 현가계수 ↔ 저당상수
• 일시불의 내가계수 * 일시불의 현가계수 = 1
• 연금의 내가계수 * 감채기금계수 = 1
• 연금의 현가계수 * 저당상수 = 1
• 연금의 현가계수 * 일시불의 내가계수 = 연금의 내가계수 
• 연금의 현가계수 * 감채기금계수 = 일시불의 현가계수
• 연금의 내가계수 * 일시불의 현가계수 = 연금의 현가계수
• 연금의 내가계수 * 저당상수 = 일시불의 내가계수

 

4. 잔금과 잔금비율

 

2. 현금수지의 측정 

 

1. 부채서비스액 

• 원리금상환액, 월부금, 저당지불액, 원금 + 이자

2. 영업경비

포함 항목	불포함 항목
- 유지수선비(인건비, 용역비) - 재산세/종합부동산세 - 화재보험료 등 손해보험료 - 수수료/수도료/광고비/전기료	- 공실 및 대손충당금 - 부채서비스액 - 감가상각비 - 소득세/법인세, 자본적 지출, 개인업무비

 

 

3. 부동산투자분석기법

1. 부동산 투자분석기법

1) 할인현금수지분석법: 순현가법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI)

2) 어림셈법: 승수법, 수익률법

3) 비율분석법: 대부비율/부채비율, 부채감당률, 채무불이행률, 총자산회전율, 영업경비비율

4) 화폐의 시간가치 고려하는 방법: 순현가법, 내부수익률법, 현가회수기간법

 

2. 할인현금수지분석법(DCF법) 

• 장래 기대되는 수입과 지출을 현재가치로 할인하여 비교 
• 전체 사업기간 동안의 모든 현금흐름을 반영한다는 장점

구분	순현가법(NPV)	내부수익률법(IRR)	수익성지수법(PI)
개념	현금유입의 현가 - 현금유출의 현가	현금유입의 현가 = 현금유출의 현가	현금유입의 현가 ÷ 현금유출의 현가
할인율 = 재투자율	요구수익률	내부수익률	요구수액률
특징	가장 우수한 방법	순현가를 0으로, 수익성지수를 1로 만드는 할인율	상대적 수익성
투자채택	순현가 > 0	내부수익률 > 요구수익률	수익성지수 > 1

 

구분	순현가법	내부수익률법
할인율(재투자율)	요구수익률  사전 요구수익률 결정 O	내부수익률  사전 요구수익률 결정 X
부극대화	언제나 달성 O	언제나 달성 X
합의원칙	적용 O	적용 X
투자판단	언제나 가능	불가능(복수 내부)

 

 

3. 어림셈법

 

 

4. 비율분석법

1) 대부비율과 부채비율

 

2) 부채감당률(DCR) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액

• 부채감당률 > 1: 순영업소득이 부채서비스액을 감당하고 잔여액이 있다.
• 부채 = 순영업소득 ÷ 부채감당률 ÷ 저당상수 → 상가 대출가능액 산정
• 환원이율 = 저당상수 * 부채감당률 * 대부비율 → 환원이율 산정

3) 채무불이행 = (영업경비 + 부채서비스액) ÷ 유효총소득

 

4) 총자산회전율 = 총소득 ÷ 총투자액(부동산의 가치), 총소득승수의 역수

 

5) 영업경비비율 = 영업경비 ÷ 총소득

 

 

5. 투자 선택의 조건

• 순현가 > 0
• 기대수익률(내부수익률) > 요구수익률(기회비용)
• 수익성지수(편익, 비용률) > 1
• 부채감당률 > 1
• 투자가치 > 시장가치 
• 평균회계적 이익률 > 기업의 목표이익률
• 투자안의 회수기간 < 목표 회수기간