[부동산학개론] 부동산 금융론 2. 부동산 증권론

1. 저당의 유동화

1. 저당시장의 구조

1) 1차 저당시장(주택자금 대출시장) 

• 주택담보대출이 일어나는 시장
• 주택저당채권(모기지)이 형성되는 시장
• 차입자(주택소비자)와 금융기관으로 이루어진 시장

2) 2차 저당시장(자금 공급시장)

• 저당채권 유동화 시장
• 주택저당채권이 유통(매매)되는 시장
• 금융기관 및 한국주택금융공사와 투자자로 이루어진 시장

 

2. 저당유동화의 전제 및 효과 

• 1차 저당시장의 주택대출금리 > 2차 저당시장의 금리
• 저당수익률 > 투자자의 요구수익률
• 자가소유가구 비중 증가 
• 금융기관: 대출여력 확대, 자기자본비율 상승, 유동성 증가, 유동성 위험 감소

 

2. 부동산증권 

1. 지분증권

• 신디케이트, 조인트벤처, 부동산투자회사(REITs)

2. 부채증권

• MBS, ABS

3. 주택저당증권(MBS)의 비교 

구분		저당채권소유권 (채무불이행 위험)	원리금수취권, 조기상환위험	위험, 수익	콜방어	초과담보
지분형	MPTS	투자자	투자자	⬆, ⬆	X	X
채권형	MBB	발행자	발행자	⬇, ⬇	O	O
혼합형	MPTB	발행자	투자자	중간	X	△
	CMO	발행자	투자자	중간	X	△

 

3. 부동산금융의 동원방법 

1. 지분증권 

• 신디케이트: 지분증권, 직접투자, 다수의 소액투자자
• 조인트벤처: 지분증권, 직접투자, 소수의 투자자
• REITs: 지분증권, 간접투자, 다수의 투자자

2. 프로젝트금융(PF, Project Financing)

• 미래의 현금흐름(사업성, 프로젝트 자체 자산)을 담보
• 공사기간이 장기인 사업에 적합
• 부외금융효과: 사업주의 재무상태표에 해당 부채 표시 X, 차입자 입장 장점 
• 비소구금융: 사업이 실패했을 경우 금융기관은 사업주에게 채권청구 X 
• 위탁계좌를 통한 자금관리: 시행자(사업주)의 개발수익은 가장 나중에 인출
• 사업주와 프로젝트가 분리되어 사업주의 파산이 개발에 영향 X
• 명목상 회사이므로 법인세 감면 가능

4. 부동산투자회사(리츠, REITs)

1) 종류

구분		자기관리 리츠	위탁관리 리츠	기업구조조정 리츠
회사형태		실체회사	명목회사
상근 임직원		O	X
자산운용		직접운용	자산관리회사에 위탁
법인세		부과	면제
투자대상		모든 부동산	모든 부동산	기업구조조정 부동산
최저자본금		인가 후 70억	등록 후 50억
설립자본금		5억	3억
배당		50%	90%	90%
주식제한	1인 주식소유 한도	50%	50%	제한 없음
	주식공모	영업인가일로부터 2년 이내 30% 이상	등록한 날로부터 2년 이내 30% 이상	의무사항 아님(사모 가능)
현물출자(설립시 불가능)		영업인가 후에 최저자본금 이상을 갖추면 가능	등록 후에 최저자본금 이상을 갖추면 가능
자산구성		부동산: 70% 부동산 등: 80%	부동산: 70% 부동산 등: 80%	부동산: 70%
자금차입		- 자기자본 2배 이내 - 주총결의 10배 이내

 

2) 자산관리회사

• 위탁을 받아 자산의 투자/운용업무 수행
• 자본금 70억 이상 + 자산운용 전문인력 5인 이상 상근

3) 자기관리 부동산투자회사의 자산운용 전문인력

• 감정평가사 또는 공인중개사로서 5년 이상 종사한 자
• 석사학위 이상의 소지자로서 3년 이상 종사한 자