[도서] 5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축

 

내 집 마련
대한민국 사람이라면 누구나 갖고 있는 꿈일 것이다.

 

내 한몸 들어설 수 있는 집만 얻어도 좋겠지만 사람의 욕심이라는게 끝이 없다고,

누구나 최대한 적은 종잣돈으로 최대의 수익을 내는 '투자'를 할 수 있는 집을 원할 것이다. 

 

부동산 투자에는 급매, 경매, 재개발/재건축 등 여러가지 방법들이 있는데,

1. 청약점수가 높다 혹은 신혼부부다 -> 일반청약, 신혼부부 특별공급 
2. 자금이 애매하다 -> 아파트 분양권, 재개발 초기 입주권, 기존주택 갭투자 
3. 여윳돈이 조금 있고 실거주 겸 투자를 할거다 -> 재건축 혹은 리모델링 가능 아파트, 역세권 아파트
4. 돈은 많이 부족하고, 존버하면서 한방을 원한다 -> 재개발 가능 지역 빌라 실거주 몸테크

이 중에서도 재개발/재건축 에 관하여 정리해두려고 한다. 

 

 

 

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두껍아 두껍아 헌집 줄게 새집 다오

친해지기엔 너무 어려운 그대, 재개발/재건축...⭐️

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재개발/재건축이 미래 가치를 가득 품은 주택이라는 건 알지만, 쉽게 접근하기 힘든 분야이다. 매매나 전세와 다르게 복잡한 절차를 이해해야 투자가 가능하기 때문이다.

미래에 신축이 될 것이라는 기대감을 먹고 자라는 투자이기 때문에 시장 상황이나 정책에 따라 진행 과정에 어려움이 발생할 가능성도 매우 크다. 그래서 재건축과 재개발 투자를 '하이 리스크 하이 리턴' 이라고 말한다. 

 

※ 주택 재개발 사업

• 정비기반시설이 열악하고 노후/불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

※ 주택 재건축 사업

• 정비기반시설은 양호하나 노후/불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업 

 

 

▷ 재개발/재건축 절차 

1. 정비기본계획 수립 및 정비구역 지정, 추진위원회 설립 
   • 지방자치단체(지자체)에서 재개발/재건축에 대한 정비기본계획을 수립하고 구역으로 지정하는 단계이다.
   • 이때 재건축의 경우 정비기본계획이 수립된 후 안전진단을 통과해야 비로소 정비구역으로 지정된다. (재개발은 안전진단 과정이 없다.)
   • 지자체에서 정비구역 지정을 하고, 해당 구역 물건의 소유자 50% 이상의 동의를 얻으면 추진위원회를 설립할 수 있다. 
2. 조합설립 및 조합설립인가, 시공사 선정
   • 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자 75% 이상의 동의를 받아야 한다. 조합설립인가가 나면 시공사 선정에 들어간다.
3. 사업시행인가, 종전 자산평가, 조합원 분양 신청 
   • 사업시행인가 단계에 이르면 재개발/재건축 사업의 50% 정도가 진행되었다고 보면 된다. 
4. 관리처분인가, 이주 및 철거, 동 및 호수 추첨 
   • 조합원 분양 세대수와 조합원 분양가, 일반분양 세대수와 일반분양가가 거의 확정된다. 
   • 조합원은 새 아파트를 받기 위해 얼마를 더 내야 하는지, 시공사의 공사비는 얼마나 드는지 등을 이 단계에서 확인할 수 있다. 
5. 착공, 일반분양, 준공 및 입주, 이전 고시 및 청산

 

▷ 시장의 흐름을 체크해보는 방법

1. 매매/전세가격지수
   • 아실(asil.kr) 에서 '매매가격지수'와 '전세가격지수' 를 확인 
2. 적정 수요/공급 물량 
   • 신축 아파트가 대거 입주하는 '공급 물량' 이 많은 지역은 한동안 매매/전세가격이 흔들린다. 
3. 미분양
   • 부동산지인(aptgin.co.m) 에서 확인
   • 새 아파트가 팔리지 않았다는 말은 그만큼 매수 심리가 얼어붙었다는 증거이다.
4. 청약 갱졍률 
   • 높은 경쟁률로 아파트 청약이 '완판'되었다는 것은 매수 심리가 팔팔하게 살아 있다는 뜻이다. 
   • 그렇다면 청약 갱쟁률이 현저히 낮거나 미분양이 났다면 위험 신호로 봐야 할까? 이때는 추가로 해당 아파트의 입지와 규모, 시공사 등 개별요인을 체크할 필요가 있다. 

 

▷  대장 아파트를 만드는 5가지 요소

1. 일자리
2. 교통
   • 교통 호재를 중심으로 실거주할 아파트나 투자 지역을 선별할 때는, 이미 착공한 노선을 먼저 검토하는 편이 좋다. 
3. 학군 
   • 서울/수도권은 일자리와 교통이 집값을 결정하는 1순위 요소인 반면, 지방으로 갈수록 학군이 1순위가 된다. 
4. 상권
   
   • 조합원 분양 세대수와 조합원 분양가, 일반분양 세대수와 일반분양가가 거의 확정된다. 
   • 조합원은 새 아파트를 받기 위해 얼마를 더 내야 하는지, 시공사의 공사비는 얼마나 드는지 등을 이 단계에서 확인할 수 있다. 
5. 자연환경

 

▷ 입지가 좋은 곳을 찾을 때, 가격은 편리한 지표가 된다.

1. 내가 살고 있는 도시에서 가장 비싼 아파트를 검색해보자.
2. '국민 평수'로 불리는 34평형을 기준으로 최고 비싼 아파트의 '평단가'를 구하면 된다. 
3. 평단가에 70%를 곱하면 상위 30% 아파트의 평단가가 나온다. 
4. 근처에 상위 30%의 아파트가 분포해 있는 곳에 새 아파트가 들어선다면 어떤 일이 일어날까? 해당 재개발/재건축 지역이 '대장 아파트' 로 거듭날 수도 있다. 

 

★ 매수 전에 반드시 확인해야 하는 체크리스트

1. 조합설립 이후 매수할 때 다물권자 물건인지 확인 
   
   • 재개발 구역에서는 다물권자 물건을 매수할 때 입주권이 나오지 않는다. 따라서 매수 전에 조합에 문의하는게 낫고, 계약을 할 땐 다음 특약을 넣는다.
   • 본 매매는 매수인이 재개발로 인한 신축 아파트의 입주권을 얻고자 하는 계약으로서, 매도인은 동 정비사업구역의 정당한 조합원의 지위를 가지며 이를 매수인에게 승계한다. 또한 동 구역 내에 매도인과 동일 세대 내의 모든 세대원이 본 건 부동산 외의 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제될 경우 매도인은 계약의 취소, 손해배상 등의 책임을 지기로 한다. 
2. 투기과열지구 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도 금지
3. 상가를 매수할 때 권리가액 확인 
   • 소유한 상가의 권리가액이 구역 내 최소 평형의 조합원분양가를 초과해야 아파트 입주권을 받을 수 있다.
   • 만약 그보다 권리가액이 작다면 추가로 매수하여 기준에 맞추면 된다.
   • 같은 입장에 처한 투자자에게 프리미엄을 받고 매도하는 방법도 있다. 
4. 무허가 주택 입주권 부여 기준 확인
5.  

★ 매수 및 매도 포인트

1. 조합설립 직후 매수-사업시행인가 이후 매도 
   1. 시공사 선정 이후 매도 
   2. 사업시행인가 이후에 매도 
2. 감정평가 단계 '실망 매물' 매수 
   • 단, 감정평가액이 낮은 물건을 매수해서 작은 평수를 받는다면 큰 장점은 없다. 
3. 관리처분인가 직전 단계에서 매수 
   • 재개발의 경우 관리처분인가가 난 뒤에는 실질적으로 거래가 되지 않는데, 관리처분인가 이후에 사면 입주권을 받을 수 없기 때문이다. 
   • 프리미엄은 높지만, 준공까지 보통 5년 정도 걸리므로 그렇게 장기 투자는 아니다.

 

▷ 재개발/재건축 투자를 최대한 활용하여 종부세를 줄일 수 있는 방법

• 주택이 허물어지고 토지만 남은 입주권을 매수하는 것이다. 
• 다주택자가 공시가격 높은 주택 여러 채를 추가로 매수하는 대신에 재개발 지역의 입주권을 여러 개 매수하면 종부세에서 자유롭다.

 

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★ TIP

1. 비교적 안전하면서 수익이 높은 시기, 조합이 설립된 이후에 투자하라
2. 초보 투자자 혹은 내 집 마련을 하려는 분들은 교통영향평가 및 건축심의 통과 여부를 확인한 뒤 사업시행인가 전에 매수하기를 권한다. 
3. 계약일, 중도금 지급일, 잔금일: 6월 1일을 기억하라 
   • 6월 1일을 기점으로 부동산을 소유한 사람이 그해에 재산세와 종부세를 납부하므로 매수자로서는 6월 1일 이후에 매수하는 편이 좋다. 
4. 계약금, 중도금, 잔금 금액: 중도금을 반드시 설정하라 
   • 중도금을 설정하지 않으면 배액배상을 당할 수 있기 때문이다. 특히 부동산 가격이 급격히 오르는 상승장에서는 이런식으로 계약이 개지는 일이 꽤 있다.
5. 서울시는 정비몽땅(cleanup.seoul.go.kr) 이라는 사이트에 서울시 재개발/재건축 구역과 관련한 정보를 한눈에 볼 수 있도록 깔끔하게 정리해놨다.