로또분양은 모두 옛말
분양가는 오늘이 가장 싸다고 하지만, 내 수중의 돈으로는 엄두조차 못내는게 현실이다.
원래 투자에 관심이 많긴 했으나, 갑작스레 암진단을 받으면서 미래에 대한 걱정과 더불어 내 한 몸 들어설 집은 있어야지 라는 생각이 굳건해진거 같다.
재테크와 관련된 책을 시간 날때마다 무작위로 읽고 있는데, 그 중에서도 부동산 투자의 꽃이라고도 불리우는 경매와 관련된 책을 기록해 보려고 한다.
경매는 어렵다. 스스로 권리분석을 해야 하고, 스스로 부동산의 가치를 측정하여 오로지 본인의 판단에 따라 입찰가를 정하여 낙찰 받아야 한다.
그렇기 때문에 경매를 시작하기 전 경매지식을 정확하게 아는 것이 중요하다.
먼저 뼈대가 되는 권리분석을 익히고, 익숙해지면 명도나 현장대처 등 다른 부분으로 확장해나가야 한다.
(책에 기재되어 있는 내용을 토대로 제가 스스로 이해하기 위해 가져온 자료들도 있으니 참고 부탁 드립니다)
경매용어
1. 경매의 종류
- 임의 경매: 담보대출해 준 은행이 경매를 신청하는 경우다.
- 강제 경매: 카드사 같은 일반 채권자가 경매를 진행하는 것이 강제경매다. 물건의 처분 권한이 없는데 집행권원을 확보해서 진행하는 것이다.
- 형식적 경매: 채권 때문에 경매로 매각하는 것이 아니라, 법적으로 처분해야 할 때 법원이 경매로 매각하는 것을 말한다.
2. 사건번호와 물건번호
- 사건번호: 2023타경379, 물건번호: (1)~(12)
보통 은행에서 대출 받을 때 물건마다 근저당을 따로 설정하기 때문에 한 소유자가 가지고 있던 부동산 여러개가 한꺼번에 경매로 접수되는 경우, 사건번호는 같지만 물건번호는 각각 붙여 매각한다.
해당 경우와 같이 물건번호가 있는 물건에 입찰할 때는 물건번호까지 표기해야 유효하다.
같은 사건번호에 물건번호로 연결된 물건의 배당은 연결된 사건이 모두 매각된 후 이루어진다. 따라서 이 중에 하나를 낙찰 받았다면 배당기일이 꽤나 늦게 잡힐 수도 있다는 사실을 염두해 두어야 한다.
3. 매각물건명세서
임차인과 인수되는 권리를 표시한 공적인 서류다. 권리분석의 핵심이라 할 수 있는 인수되는 권리와 임차인 특별매각조건 등을 확인한다.
입찰자는 경매서류 중 매각물건명세서를 가장 중점적으로 보아야 한다.
4. 감정평가
아파트 감정평가 시에는 기준시점의 비슷한 거래사례를 비교한다. 감정평가는 경매를 준비하는 단계에서 하기 때문에 항상 낙찰되는 시점보다 과거이며, 그 이후 시세변동은 반영하지 않는다.
5. 최저매각가격
감정평가금액으로, 첫 기일에 진행된다. 최저매각가격 이상의 입찰가만 유효하다.
6. 매수신청 보증금
매수신청 보증금은 최저매각가격의 10%다.
7. 개별매각과 일괄매각
사용자의 편의상 함께 매각해야 하는 것은 일괄매각한다. 예를 들어 토지와 건물이다.
8. 배당요구 종기일
근저당권자처럼 경매개시결정등기 전에 등기된 채권자는 배당요구를 하지 않아도 배당이 된다. 임차인은 배당요구를 해야 배당되는 채권자다. 임차인이 배당을 원한다면 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 한다.
9. 공유자우선매수 청구권
공유자우선매수 청구권은 공유자가 원한다면 보증금을 내고 낙찰자가 낙찰 받은 금액에 낙찰받을 수 있는 권리다.
공유자가 우선 매수하지 않고 추후에 소유권을 가져오려 한다면 낙찰자에게 그만한 대가를 지불해야 한다.
10. 신매각과 재매각
신매각일 때는 입찰보증금이 최저매각가격의 10%다. 그런데 누군가 낙찰 받았는데 대금을 미납했다면 다음번 기일부터 재매각된다.
재매각은 특별매각조건으로 입찰보증금을 최저매각가격의 20~30% 납부해야 한다.
누군가가 대금을 미납했다면 한 번 더 검토해보아야 한다.
매각물건명세서 보기
1. 1번(최선순위설정과 전입신고일자)끼리 비교한다. 둘 중 빠른 권리가 무엇인지 확인한다. 최선순위설정인가? 임차인의 전입인가?
2. 최선순위일자가 빠르다면 1번의 최선순위설정일자와 5번의 소멸되지 않는 내역을 확인한다. 5번은 인수되는 권리로, 인수되는 권리가 없다면 경매로 모든 권리가 정리되는 물건이다.
3. 전입신고일자가 빠르다면 (1) 전입신고 -> (2) 배당요구 -> (3) 확정일자 -> (4) 보증금 -> (5) 인수되는 권리 순으로 확인한다.
- 전입신고가 빠르다면 임차인이 중요하다. 배당요구를 했는지, 활정일자를 받았는지, 보증금이 얼마인지를 확인한다.
- 배당요구 시에는 보증금을 다 받는지 확인해야 하고 미배당금이 있다면 그것까지 인수된다.
- 배당요구를 하지 않았다면 보증금이 나에게 인수된다.
- 이 밖에 따로 인수되는 권리가 있는지 확인한다.
경매 케이스
CASE 1. 소유자가 점유한 경우
1) 최선순위설정과 전입일자를 비교한다. 전입한 임차인이 없다.
2) 임차인이 없어 확인할 것이 없다.
3) 인수되는 권리가 없다.
권리분석에 문제가 없는 유형으로 가장 많은 유형이다. 시세와 미납관리비를 확인하고 해당 물건에 대해 조사하면 된다.
초보가 낙찰받아도 문제없는 유형이다.
CASE 2. 후순위임차인이 있는 경우
1) 최선순위설정과 전입일자를 비교한다.
- 최선순위설정: 2011년 3월 29일
- 전입일자: 2017년 7월 25일
-> 임차인이 늦다.
2) 후순위임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않는다.
3) 인수되는 권리가 없다.
임차인이 후순위라서 낙찰자에게 부담이 없는 경우다. 혹시 임차인이 보증금을 배당 받지 못하더라도 문제가 없으나, 낙찰자 입장에서는 임차인이 기왕이면 보증금을 받아서 나가는 것이 심적으로 편안할 수 있다.
소유자 점유와 마찬가지로 초보자가 낙찰 받아도 문제없는 유형이다.
CASE 3. 선순위임차인의 보증금을 아는 경우
1) 최선순위설정과 전입일자를 비교한다.
- 최선순위설정: 2019년 2월 28일
- 전입일자: 2016년 2월 22일
-> 임차인이 빠르다.
2) 선순위임차인이나 배당요구를 하지 않았다.
3) 보증금을 알 수 있다.
선순위임차인이 배당요구를 하지 않았기 때문에, 낙찰받을 때 임차인의 보증금을 인수하는 물건이다.
CASE 4. 선순위임차인이 배당요구를 한 경우
1) 최선순위설정과 전입일자를 비교한다.
- 최선순위설정: 2021년 8월 26일
- 전입일자: 2020년 8월 27일
-> 임차인이 빠르다.
2) 선순위임차인이 배당요구 종기일 내에 배당요구를 하였다.
선순위임차인이 배당요구를 한 경우는 임차인이 내가 입찰하는 금액으로 보증금을 다 받을 수 있을지, 혹은 인수된다면 얼마나 되는지 확실하게 계산할 줄 아는 경우에만 입찰이 가능하다.
배당을 계산해야 한다면 당해세나 근로복지공단 임금채권 등에 임차인보다 먼저 배당되는 경우가 있기 때문에 주의를 요한다. 세금이 문제되는 경우는 선순위임차인이 배당요구를 한 경우다.
CASE 5. 선순위임차인의 보증금을 모르는 경우
1) 최선순위설정과 전입일자를 비교한다.
- 최선순위설정: 2019년 12월 18일
- 전입일자: 2019년 10월 11일
-> 임차인이 빠르다.
2) 선순위임차인이 배당요구를 하지 않았다.
3) 보증금을 알 수 없다.
임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수될 수 있지만 얼마인지 알 수 없어 입찰할 수 없다. 간혹 선순위전입이 있지만 소유자의 가족이고 임차인이 아니라고 밝혀지는 경우도 있는데, 이 경우가 아니라면 입찰할 수 없는 물건이다.
CASE 6. 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있는 경우
1) 최선순위설정과 전입일자를 비교한다.
- 최선순위설정: 2019년 9월 18일
- 전입일자: 2018년 5월 2일
-> 임차인이 빠르다.
2) 선순위임차인이 배당요구 종기일 내에 배당요구를 하였다.
3) 인수되는 권리에 소유권이전등기 청구권 가등기가 인수된다고 기재되어 있다.
법원이 말소할 수 없는 소유권에 대한 권리가 있는 사례다. 가등기가 인수되기 때문에 경매초보는 입찰해서는 안되는 물건이다.
5번 항목에 인수되는 권리가 있는 경우에는 대출이 나오지 않고 가등기의 진위 여부에 따라 소유권을 빼앗길 수도 있다.
1단계: 초보도 입찰 가능
- CASE 1. 소유자가 점유한 경우
- CASE 2. 후순위임차인이 있는 경우
2단계: 경매 중수라면 입찰 가능
- CASE 3. 선순위임차인의 보증금을 아는 경우
- CASE 4. 선순위임차인이 배당요구를 한 경우
3단계: 경매 고수만 입찰 가능
- CASE 5. 선순위임차인의 보증금을 모르는 경우
- CASE 6. 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있는 경우
인도명령은 법원이 매수자에게 부동산을 인도하는 절차다. 점유자와 협의가 잘될 수도 있고 잘되지 않을 수도 있지만, 협상은 수월하게 풀리더라도 절차는 원칙대로 밟는 것이 좋다.
점유자가 인도명령 대상자라면 대금납부일에 인도명령을 함께 신청하는 것이 원칙이다.
'린생무상 > 도서' 카테고리의 다른 글
| [도서] 나는 경매로 1년 안에 인생을 역전했다 (1) | 2024.02.14 |
|---|---|
| [도서] 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88 (1) | 2024.01.31 |
| [도서] 역행자 (2) | 2023.11.19 |
| [도서] 부동산 투자 필독서 30 (0) | 2023.11.12 |
| [도서] 5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축 (1) | 2023.11.12 |
