[도서] 부동산 투자 필독서 30

 

사이클을 알면 기회가 열린다

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부동산 사이클의 네 단계 

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'투자 수요'라는 특별한 요소를 고려하여 '침체기 -> 회복기 -> 상승기 -> 급등기'로 사이클을 표현한다. 

 

1. 침체기

- 수익형 투자에 유리한 시기 

- 시세차익을 기대하기 어려운 시기 

주택 공급이 꾸준히 감소하면서 전세 가격이 상승한다. 부동산 가격이 내려가면서 수익을 위한 부동산 투자자들이 증가하기 시작한다.

하지만 반대로 실구매 수요는 낮아지게 된다. 

하락하는 가격으로 인해 실수요자들은 대신 전세를 찾게 되면서 전세 가격이 상승하게 된다.

이 시기에 정부는 시장의 정상화를 위한 방법들을 간구하기 시작한다. 

 

2. 회복기 

- 갭 투자와 분양권 투자에 유리한 시기

- 공급이 줄어 전세가격이 상승하는 시기

- 정부의 집값 정상화 대책이 거론되는 시기

부동산 침체의 여파로 인해 건설사들이 신규 분양에 소극적인 자세를 취한다. 주택 공급은 줄어들지만 결혼이나 자녀의 독립 등 생애 주기 변화로 인한 주택 수요는 꾸준히 늘기 때문에 주택 공급이 크게 감소하면서 전세 가격이 급등하게 된다.

전세 가격이 오르다 보니 갭 투자의 수요가 증가하게 되고 실수요 또한 소폭 증가세로 돌아선다. 

이런 현상이 나타나는 이유는 전세 가격이 상승하면서 매매 가격과 전세가의 차이가 크지 않아 투입 비용을 최소화할 수 있기 때문이다. 이른바 갭 투자가 가능하게 되는 것이다. 

또한, 전세 가격이 급등하면 자연스럽게 매매 가격을 밀어 올리는 효과가 있기 때문에 시세 차익에 대한 기대도 늘어나게 된다.

이 시기에 정부는 부동산 시장을 정상화시키기 위해 분양권 전매 제한 완화와 같은 대책들을 내놓게 된다.

 

3. 호황기(상승기)

- A급 지역을 투자해야 하는 시기

- 미분양 아파트가 사라지고 분양경쟁률이 높아지는 시기 

- 입지가 좋은 지역부터 가격 상승이나 프리미엄이 형성되는 시기

- 부동산 투자에 관심 갖는 사람들이 점차 늘어나는 시기 

부동산 시장이 살아나며 본격적인 상승기가 시작된다. 이 시기에는 미분양 아파트들이 사라지고 분양시장 경쟁률이 높아지기 시작한다.

입지조건이 좋은 지역들은 이른바 프리미엄이 형성되기 시작하고 사람들이 몰려들게 된다. 일명 A급 지역을 중심으로 상승세가 두드러지게 되는데, 그 상승세가 외곽 지역까지는 이어지지 않는다.

이 시기부터 정부는 다시 정책의 방향을 바꿔 부동산 규제 강화를 시작한다.

 

4. 급등기 

- 덜 상승한 외곽 지역으로 투자 수요가 몰리며 갭 메우기가 진행되는 시기

- 시세차익을 경험한 사람이 늘면서 부동산 투자가 대세라는 사실을 인지하는 시기 

 대부분의 사람들이 부동산 시장에 관심을 갖고 투자를 고려하는 시기이다. 하지만 이미 입지가 좋은 A급 지역들은 상승세를 거쳐 가격이 올라갔기 때문에 사람들은 상대적으로 저평가된 외곽 지역에 관심을 갖기 시작한다.

이른바 외곽 지역 갭 메우기 투자가 이뤄진다. 

급등기에는 주택 공급이 크게 감소하고 전세 가격이 상승하게 된다. 투자수요가 확산되고 구매수요도 급증하면서 정부의 규제가 시작된다. 

 

급등기 이후 다시 외곽의 C급 지역부터 부동산 가격이 내려가고 점차 A급 지역으로 확산되면서 침체기가 다시 시작된다. 

 

 

 

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부동산 시장의 흐름과 집값 파동 분석

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1. 1차 파동(1973~1974년): 유동성(오일쇼크)

- 원인: 실물 경기 호황, 시중자금 풍부, 인플레이션으로 인한 환물심리 등 유동성으로 인한 상승작용

- 정부의 시장 개입이 거의 없는, 철저하게 시장 경제 원리에 따라 시작과 마무리가 이뤄졌다고 분석 

 

2. 2차 파동(1977~1978년): 유동성(중동특수로 인한 오일머니)

- 1차 파동과 다른 점이라면 4번에 걸쳐 전국적으로 아파트값이 오르자 정부의 강력한 행정 규제로 쉼표를 찍게 됨 (8.8 대책) 

- 8.8 대책의 발표로 일순간 부동산 시장이 숨을 죽였고, 부동산 거래는 올스톱 상태에 빠져 매물이 쏟아져 나왔다. 

- 집값을 안정시키기 위해 정부가 꺼낼 수 있는 카드는 양도소득세와 토지거래허가제도이다. 

 

3. 3차 파동(1982~1983년): 유동성, 저금리 및 정부 부동산 정책

- 실물경기가 불황일 때 발생 

- 유동성, 저금리, 분양가 현실화, 누적된 공급부족, 아파트값이 오를 것이라는 불안감이 복합적으로 작용 

 

4. 4차파동(1987~1991년): 유동성, 3저 호황, 수급 불균형 및 정부 부동산 정책

- 외부적 요인에 의해 자생적으로 발생 

- 수요와 공급, 실물 경기동향, 시중자금, 가계소득, 국제수지, 물가, 은행 금리, 정책 변화, 투자 심리 등 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하여 무려 3년 8개월 동안 일곱 차례나 오름 

 

 

 

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세 가지 포트폴리오 전략

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1. 수도권과 디커플링되는 지역을 찾아라 

- 지역 별로 수도권과 지방 물건을 6:4 정도로 보유하여 지역별 사이클에 따라 주기적으로 찾아오는 하락 리스크를 분산시킨다.

 

2. 종류에 따라 투자 기간을 달리한다

- 종류별로 수도권 아파트, 지방공시가 1억 이하 아파트, 서울/인천 구축 빌라, 서울 오피스텔을 4:2:2:2 정도로 보유하여 투자 기간을 분산시킨다.

 

3. 월세로 현금 흐름을 확보하라

- 2년마다 전세나 매매를 통해 투자금을 확보한다는 것은 상승기를 가정한 투자법이다. 

 

 

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아파트 상승 순서

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상승할 아파트를 고르는 기준: '인구순'

1. 분양권, 신축 대장 아파트

2. 준신축 아파트

3. 32평 이상 계단식 구축아파트

4. 25평 계단식 구축 아파트

5. 21평 이하 복도식 구축 아파트

1. 아직 오르지 않은 인구가 많은 지역에 투자
2. 인구수가 가장 작은 시에 뒤따라 들어가 준신축과 구축에 투자
3. 그 다음 인구가 많은 시에 분양권과 대장 아파트에 투자