도서 [역행자] 에선 어떠한 분야에서 성공하려면, '20권의 법칙' 이라고 해서 해당 분야의 책을 20권 정도 읽어보라고 했다.
해당 법칙을 실행하기 위해 경매 관련된 책을 시간날 때마다 읽어보고 있는데, 읽은 후 정리하는게 귀찮아서 미루고 있는 중이다. 반성해 요니...
도서 [경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88] 은 경매를 처음 접하는 사람들이 읽으면 좋을 것 같다. 경매를 시작하기 전 궁금해할만한 사항부터 경매 경험에 현실적인 조언까지, 경매와 관련된 내용이 알차게 담겨져 있다.
필수 경매용어
1. 연기
연기물건을 검색하다 보면 날짜 앞에 [연기]라고 쓰여 있는 경우를 볼 수 있습니다. 이런 경우는 경매물건이 해당 날짜와 입찰을 진행하지 않는다는 것입니다. 채무자나 소유자 또는 이해관계인에 의해 경매 진행일자를 지정합니다.
2. 재경매
낙찰까지 끝났던 물건에 대해 매수인이 대금을 미납하면서 진행이 되지 않았을 경우 다시 경매를 진행하는 것을 말합니다. 재경매되는 경우에 매수인은 입찰보증금을 돌려받을 수 없습니다. (특수상황 제외)
재경매가 진행되는 물건의 전 낙찰자는 입찰보증금을 포기하면서 물건도 같이 포기하게 되는 것입니다. 매수인이 대금을 미납하는 사유는 권리분석에 대한 착오, 물건분석의 문제, 실거래가 조사 미흡, 명도 어려움, 대출 불가로 인한 매각대금 조달의 어려움 등이 있습니다.
3. 대항력
주택 임차인이 임차주택을 인도받고 전입을 마치면 그다음 날부터 주택의 소유자가 바뀌더라도 임차권을 갖고 대항할 힘입니다.
대항력은 주택임대차 과정에서 입주자가 임대차 계약 기간 동안 강제적으로 퇴거를 당하지 않고 주거할 수 있음을 보장받습니다. 또한, 입주자가 임대보증금을 전액 돌려받을 때까지 거주할 수 있는 권리입니다.
그렇다면, 대항력은 임차만 하면 무조건 생기는 걸까요? 부동산 대항력을 갖추기 위해서는 입주 후 등기상 인도와 주민등록(전입신고)을 완료해야 효력이 발생합니다. 보증금 전액을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임차주택의 인도를 거절할 수도 있는 힘입니다.
4. 변경
경매 진행 중 중요한 내용이 추가되거나 권리가 변동해 지정된 경매 기일에 예정대로 진행이 불가한 경우, 담당 재판부 직권으로 경매 기일을 변경할 수 있습니다. 이런 경우에 이를 알지 못하고 경매법정을 찾는 입찰자들에게 경매 진행 기일이 변경되었음을 알려주는 것입니다.
5. 취하
경매 진행이 취소된 경우입니다. 경매 신청 채권자가 경매 신청 해위를 철회한 것입니다. 채무자가 집을 지킬 수 있게 된 상황입니다.
그 물건에 입찰을 준비하던 사람으로서 무척 허무하겠지만, 긍정적인 마인드로 다른 더 좋은 물건을 찾아야 합니다.
6. 유찰
유찰은 경매물건이 낙찰되지 않고 무효가 된 것을 말합니다. 쉽게 말하면, 경매물건을 살 사람이 없어 해당 물건이 낙찰되지 않은 경우입니다. 유찰되면 해당 물건을 낙찰받는 낙찰자가 생길 때까지 해당 물건의 가격은 내려가게 됩니다.
7. 기각
경매사건에 '6회 유찰', '8회 유찰' 처럼 유찰이 많이 된 물건도 있습니다. 계속된 유찰로 최저매각가나 너무 낮아지면 경매 신청을 한 채권자가 받아갈 금액도 적어지겠죠? 그러면 채권자가 배당금을 못 받아가는 무잉여 상태가 됩니다. 이렇게 채권자에게 실익이 없는 경매일 경우 진행하는 의미가 없어 법원의 직권으로 '기각' 처리합니다.
하지만 무조건 기각을 시키는 것은 아닙니다. 무잉여가 되어도 법원은 상황에 따라 사건을 종결시키고자 그냥 진행하는 때도 있습니다.
8. 재매각
말 그대로 다시 매각을 진행하는 것입니다. 매각을 진행했으나 전 낙찰자의 잔금 미납 등 여러 사유로 인해 낙찰 후 과정이 진행되지 않았을 경우, 재매각이 진행됩니다. 일반적으로 모든 물건의 입찰보증금은 감정가의 10%지만, 재매각 물건의 입찰보증금은 감정가의 20%(서울 기준)를 제출해야 하므로 신중히 입찰해야 합니다. (법원별 재매각 입찰보증금이 10~30%로 다르므로 입찰 전확인이 필요합니다.)
경매가 일반매매보다 좋은 점이 뭘까요?
경매가 좋은 이유 중에서 첫 번째는, 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 사들일 수 있다는 점입니다. 특히 유찰될 경우 20~30%나 가격이 내려가기 때문에 금액 면에서 큰 이익을 얻을 수 있습니다.
두 번째는, 일반매매보다 안전합니다. 일반매매에서 부동산 거래는 등기부 등본에 소유권이 이전되기 전까지는 안정성을 보장받을 수 없습니다. 하지만 경매로 부동산을 취득한다면 법원 주도하에 진행되기 때문에 일반매매보다 안전한 거래를 할 수 있습니다.
세 번째는, 대출 면에서 일반매매보다 쉽습니다. 법원에서 권리관계를 깨끗하게 청산해주기 때문에 비교적 쉽게 대출을 받을 수 있습니다. 법원의 감정가 또한 해당 부동산의 가격을 정해준 것이기에 이를 바탕으로 대출을 실행하는 것입니다. 그래서 실거래가를 책정하기 어려운 다세대나 다가구 주택을 경매로 낙찰받는다면 일반매매보다 대출이 더 쉽습니다.
물건에 따라 권리분석을 다르게 하나요?
권리분석을 할 때 서류상 확인할 수 있는 내용은 부동산등기기록, 토지임야대장, 건축물대장이 있습니다. 공통으로 권리분석 해야 하는 내용입니다.
1. 부동산등기기록
- 각 토지나 각 건물대지의 지번
- 소유권, 지상권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정 여부 및 등기 순위
2. 토지임야대장
- 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자공유 여부, 공유지분 및 공유자에 관한 사항
- 대지권 등기 여부, 대지권 비율 및 소유자에 관한 사항 등.
3. 건축물대장
- 건축물의 지번 및 행정 주역
- 건축물의 면적, 구조, 용도, 층수, 가설건축물 여부
주거용 부동산을 낙찰받기 위해 토지대장을 따로 보지는 않습니다. 해당 부동산이 가지고 있는 땅의 종류와 크기를 알아야 어떤 변신을 위해 그 땅이 쓰일지 판단하게 됩니다.
하지만, 상가를 낙찰받기 위해선 상가의 유도에 의한 수익을 먼저 계약해야 합니다. 주택은 관리비 연체료가 감당 가능한 정도지만, 상가는 연체료를 비롯해 인수해야 하는 금액을 확실히 알고 입찰해야 합니다.
쓰지 않은 공과금을 대신 내는 것도 아깝지만, 장기간 공실 상태로 있던 상가가 떠안고 있는 공용 관리비도 상당히 큽니다.
경매에서 말하는 배당이란 무엇일까요?
배당은 매수인이 매각대금을 냈을 때 경매사건에서 낙찰된 금액 중 집행비용을 공제하고 남은 잔액을 채권자들에게 우선순위에 따라 나누어주는 과정을 말합니다.
만약 낙찰금액이 모든 채권자의 채권액보다 많다면 배당을 끝낸 후 남은 금액은 채무자 겸 소유자에게 돌아갑니다.
배당 계산을 통해 경매의 수익률뿐만 아니라 명도의 난이도까지 예측할 수 있으므로 되도록 입찰 전 미리 해보는 것을 추천합니다.
대항력 여부와 상관없이 배당을 받는 임차인과 배당을 받지 않는 임차인은 명도 과정 중 태도(저항)가 다르므로 시간과 비용에서 많은 차이가 납니다. 이처럼 배당 계산을 먼저 해본다면 입찰가 및 경매비용을 고려하는 데 많은 이점으로 작용할 수 있습니다.
임장 갈 때 부동산중개업소를 방문해야 할까요?
손품 조사가 끝났고 입찰하려는 마음이 굳어져 동네 분위기만을 보러 간 경우는 부동산 방문을 추천하지 않습니다.
하지만, 개발 호재에 대해 헷갈리는 부분이 있고, 정확하게 알아야 하는 정보가 있을 때는 부동산 방문 및 현장 임장을 추천합니다.
발품 임장의 핵심은 무엇을 보고 올지 정확하게 아는 것입니다.
1. 비교물건이 실매물인지
2. 낙찰받기 전에 더 좋은 물건이 있고, 거래 가능한 물건인지
3. 임대나 매매가 잘 되는 곳인지
4. 해당 지역 부동산 사장님들의 태도가 얼마나 적극적인지
5. 지역 부동산의 활성화가 어느 정도 되어 있고 일을 잘하는지
명도방법
| 명도가 쉬운 경우 | - 입차보증금 전액 배당이 가능한 세입자가 점유했을 때 - 경매 진행 중 월세 납부를 중단해 피해가 적은 세입자가 점유했을 때(보증금이 소액이 아니라는 전제하에) |
| 명도방법 | - 명도 당일 임차인에게 명도확인서와 인감증명서를 전달 |
| 명도가 힘든 경우 | - 임차보증금을 전액 배당받지 못한 세입자가 점유했을 때 - 채무가 과다한 소유자가 점유했을 때 |
| 명도방법 | - 낙찰대금 납부와 동시에 점유자 상대 인도명령 신청 -> 빠른 강제집행 가능 - 이사비용 지급을 명목으로 점유자와 협상 가능 |
빈집도 명도를 해야 합니다. 빈집이라는 이유로 무작정 문을 열면 안 되고, 사람은 없고 짐이 있는 경우에도 함부로 짐을 옮겨서는 안 됩니다. 빈집도 법률적인 절차에 맞춰 강제집행을 신청하고 집행해야 합니다.
만약 소유자가 '빈집이니 문을 열고 들어가도 된다'라고 확답을 했을 때는 바로 문을 열어도 될까요?
대면이 가능하면 소유자 확인 후 개문확인 서명을 받고, 대면할 수 없는 상황이라면 소유자에게서 직접 빈집이라는 확인문자나 통화기록을 남기고 문을 열어야 합니다.
소유자 명도를 하다 보면 임대차 계약을 하고 싶어 하는 분들이 있습니다. 전세 계약이 아닌 월세 계약이라면 월세가 밀릴 가능성이 있습니다.
또한, 전 소유자와 임대차 계약을 한다면 전입일이 빠른 상황이기 때문에 잔금대출이 안 될 수 있습니다. 이때는 임대차 계약 시 전출 후 전입하는 것으로 조건을 걸어 계약하면 됩니다.
전 소유주가 아닌 임차인이 재계약을 원한다면 시세에 맞춰 재계약을 하면 됩니다.
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