[도서] 부동산 경매 단기투자의 기적

 

[부동산 경매 단기투자의 기적] 도서는 경매 외에도 부동산 투자에 대한 기본적인 마인드셋을 심어주며, 어떻게 투자를 해야 하는지 본인의 경험담과 함께 자세하게 알려주기 때문에 배운점이 많았다. 

 

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부동산 규제 피하기

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각종 부동산 규제로 인해 많은 투자자가 주거용 투자를 포기했다. 그러나 부동산 투자로 먹고 사는 사람이라면 그 빈틈을 철저히 파고들어 어떻게든 투자로 수익을 내는 방법을 만들어야 한다. 그 방법 중 하나가 공시지가 1억원 이하 주거용 단기투자 및 법인을 활용한 주거용 오피스텔 단기투자다. 

- 개인 명의의 공동주택 공시가격 1억원 이하 아파트 단기투자: 취득세 1%

- 법인 명의를 활용한 주거용 오피스텔 단기투자: 취득세 4%

 

공동주택 공시가격 1억원 이하의 구축아파트는 현재 분위기와 크게 관계없이 실수요자에게 매도가 가능하니, 공동주택 공시가격 1억원 이하의 구축아파트로 단기투자 수익을 올리면서 공동주택 공시가격 1억원 이상의 준신축 아파트에는 취득세가 1%로 바뀌는 시점부터 본격적으로 투자하면 될 것이다. 

 

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가격투자와 가치투자를 결합하라 

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▶ 가치투자: 저평가된 자산의 가치를 알아보고 그 비전에 투자하는 것으로, 장기투자에 적합하다. 분양권, 갭투자, 재개발 등이 있다. 

▶ 가격투자: 자산의 가치보다는 저렴해진 절대 가격에 집중해 투자하는 것이다. 경매, 공매 등이 있다.

 

가치투자는 주식에서 많이 쓰이는 개념인데 저평가된 자산을 매입하는 방법으로서 부동산 투자에도 적용할 수 있다. 많은 사람들이 하는 아파트 투자는 전형적인 가치투자의 방법으로 가격이 상승해야만 수익을 실현할 수 있다. 이때는 시장의 힘이 작용해 수익이 꽤 큰 편이다. 하지만 투자금이 많이 들고 소요되는 시간도 긴 편이어서 투자 횟수를 늘리기 어렵다.

 

가격투자는 단기간에 제값보다 싸게 사서 제값을 받고 팔거나 그보다 비싸게 파는 방법으로, 가격이 상승해야만 돈을 버는 가치투자와 달리 가격이 상승하지 않아도 돈을 벌 수 있으나 수익률은 한정적이다. 

 

 

✅ 투자금 2억원으로 가격투자+가치투자 

1. 4,000만원짜리 플러스피 가격투자 

1억원에 낙찰받은 빌라를 담보로 대출을 60% 받으면 4,000만원의 투자금이 들어간다. 

그 후 1억 4,000만원에 전세를 맞추면 투자금 4,000만원을 회수하고 여기에 전세 수익 4,000만원이 추가로 들어오는 방식이다. 

낮은 가격에 낙찰받아 그보다 더 높은 금액에 전세를 들이면 2년 동안 안정적인 투자금이 생긴다. 하락장에 역전세를 우려할 수도 있지만, 낮은 낙찰가만큼 전세도 시세보다 싸게 설정할 수 있기 때문에 위험이 낮다.

 

2. 4,000만원짜리 무피 가격투자 

2억원에서 1억원까지 하락한 소형아파트를 1억원에 낙찰받아 1억원에 전세로 내되, 이때 대출 60%를 활용해 내 투자금 4,000만원을 일시적으로 투입했다가 전세계약 후 다시 회수하는 경우다. 이때 당장의 수익은 0원이지만 2년 뒤 이 아파트가 정상 가격인 2억원으로 돌아간다면 1억원의 추가수익을 얻을 수 있어, 시간을 활용해 투자금 없이 수익을 실현하는 투자방법으로 볼 수 있다. 

 

3. 6,000만원짜리 단타 가격투자

투자금 6,000만원으로 1억 5,000만원짜리 아파트를 낙찰받은 (나머지 9,000만원은 대출) 뒤 2억원에 매도하는 방법으로, 매도 후 투자금 6,000만원을 회수하는 것은 물론 세후 수익 3,000만원을 추가로 실현할 수 있다. 

빠르게 매도하려면 반드시 낮은 가격에 낙찰받아 시세보다 낮게 매도해야 한다. 

 

4. 6,000만원짜리 갭투자

2억원의 아파트를 전세 1억 4,000만원을 낀 채로 매수한다. 저평가된 아파트나 상승할 만한 아파트 골라 매수하고, 2년 뒤 상승수익을 1억원 정도 기대한다. 

 

5. 위 3가지 가격투자로 자금 회수한 뒤 가치투자 

경매를 활용한 플피/무피/단타의 3가지 가격투자에서는 총투자금 1억 4,000만원을 회수하고 총수익 7,000만원을 실현할 수 있다. 그렇다면 이 둘을 합친 금액 2억 1,000만원은 어떻게 투자하는 게 좋을까? 투자금 1억 4,000만원은 다시 똑같은 방법으로 가격투자에 투입하고 수익 7,000만원은 가치투자로 배분한다. 

 

가격투자와 가치투자의 균형을 적절히 맞춰 현금흐름을 원활히 해 투자금이 끊이지 않게 만든 다음, 돈을 안전하게 지키며 계속해서 불리는 투자를 이어나가야 한다.

 

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수도권과 지방의 흐름은 다르데, 대도시인 수도권의 흐름을 정확히 알아야 지방 투자를 더 잘할 수 있는 것이 사실이다. 

큰 도시의 부동산 가격상승이 인근 도시에 영향을 미치면서 가격이 키를 맞추는 현상이 일어나고(지역별 상승 키 맞추기),

그다음으로 해당 도시 안에서 입지순, 종목순으로 다시 같은 현상이 일어난다(종목별 상승 키 맞추기).

 

 

[지역별 상승 키 맞추기]

• 수도권 → 광역시 → 그 외 인구 80만~100만명 도시 → 50만, 30만, 20만, 10만명 도시 종목별 키 맞추기

수도권이나 광역시의 경우 경매물건을 경쟁 없이 얼마나 싸게 낙찰받을 수 있는지가 관건이라면, 지방 소도시의 경우 과연 이 경매물건을 살 만한 수요층이 얼마나 되는지를 분석하는 과정이 매우 중요한 포인트다. 

지방 소도시에 투자할 때는 해당 물건이 도시 중심의 거래 가능한 입지에 위치해 있느냐를 최우선으로 봐야 한다. 

 

 

 

[종목별 상승 키 맞추기]

• 아파트(신축 대장급 5년 차 → 10년 차 → 구축) → 나홀로아파트 → 빌라 → 오피스텔 → 주택

모든 매수자가 입지 좋은 대장아파트를 살 수는 없으므로 본인의 자산에 맞는 실거주용 부동산(구축/나홀로/빌라)은 항상 수요가 있다. 

수요자가 넘치는 대단지아파트는 계약이 취소되어도 다음 손님이 빠르게 붙지만, 수요가 부족한 지방 도시의 나홀로아파트는 다음 손님이 붙을 때까지 오랜 시간이 걸린다. 따라서 매수자가 있을 때 손해 보지 않는 선에서 매수자의 요구 조건을 들어주고 적당한 가격에 매도하는 것이 유리하다.

 

 

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※ 지방 빌라 단기투자 시 유의해야 할 사항 

 

1. 입지 

지방(인구 100만명 이하도시) 빌라 물건에 투자할 경우 해당 빌라가 무조건 도심 내에 위치해야 한다. 인프라, 학교, 병원 등의 입지가 굉장히 중요하다. 

 

2. 조망 및 채광 

항상 빌라 물건 입찰 전에는 로드뷰를 돌려 막히는 곳이 없는지, 해가 잘 들어오는지 여부를 최대한 꼼꼼히 확인해야 한다.

빌라 투자 시 매도포인트는 최소한 사람이 쾌적하게 살 수 있는 집이어야 하기 때문이다.

 

3. 승강기 유무 및 층수 

지방 빌라를 포함해 모든 빌라는 승강기가 없는 경우보다 구비되어 있는 경우에 가격이 더 높다. 

 

4. 누수 및 하자 여부

건물 자체의 누수(드라이비트)로 건물 외벽에서 물을 머금어 건물 내부 복도 및 세대 내부에서 동시에 누수가 발생하는 현상이 있는 경우, 아예 매도 자체가 불가하니 현장조사 없이 그런 물건을 낙찰받았다면 불허가신청으로 최대한 빨리 빠져나오길 바란다. 

 

5. 인근 부동산 중개업소를 통한 매수수요 및 매도가격 조사 

 

 

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부동산 투자결정 4가지 요인

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1. 리스트(매수 수요)

가장 큰 리스크는 물건이 팔리지 않는 것, 즉 매수수요가 부족해 거래가 불가능한 것이다. 

수요가 상대적으로 부족한 비주거용 부동산은 가격이 정말 저렴해 큰 수익이 예상되지 않는 이상 빠르게 투자를 포기했다.

 

2. 투자금(레버리지)

레버리지(은행과 임차인)를 최대한 활용해 최소 투자금으로 최고 수익을 올리는 데 투자목적을 둔다.

 

3. 기간(임대 및 매도)

현금이 마르지 않는 투자에서는 임대/매도 기간이 짧을수록 수익률이 올라가고 기간이 길어질수록 수익률이 떨어진다. 임대와 매도에 소요되는 기간을 최대한 줄여 같은 기간 내에 투자 횟수를 늘리는 게 중요하다.

 

4. 수익률(실투자금 대비)

추구하는 투자는 실투자금 대비 6개월(낙찰부터 매도까지 걸리는 평균기간) 안에 수익률을 30% 이상 올리는 것이다. 

 

2등과의 입찰가격 차이가 중요한 게 아니라 입찰가 산정 당시에 계산한 목표수익을 창출하는 게 중요하다.

 

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특수물건

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1. 유치권 

아파트 유치권은 해당 건물을 신축한 건설사 또는 분양업자가 신고하는 경우가 대부분이지만, 일부는 유치권과 관계없는 이해관계자들의 경우 유치권을 이용하여 저가낙찰을 받기도 하며 낙찰자에게 공사대금만큼 합의금액을 요구하며 대항하기도 한다. 

유치권 부존재 확인 소송으로 갈 것인지 아니면 어느 정도 합의금액을 제시하여 빠르게 건물을 인도받을 것인지에 대해 빠른 판단이 필요하다. 

 

유치권의 성립 조건

1) 타인의 물건(동산, 부동산) 또는 유가증권을 점유한 자가

2) 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에

3) 그 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치

 

유치권은 법률 규정에 의해 당연히 성립하는 법정담보물권으로, 당사자의 공사업자와 건물주는 미리 유치권의 발생을 막기 위한 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 법적으로 유효하다. 유치권 배제 특약(유치권이 성립하지 않는다는 특약 또는 유치권을 포기하겠다는 특약)이 있는 경우 다른 법정요건을 모두 충족하더라도 유치권은 발생하지 않으며, 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐만 아니라 그 밖의 사람(낙찰자 외)도 주장할 수 있다. 

법원에 제출된 유치권 포기각서에서 전기/도장/설비 및 테라스 등 각각의 공사업자들의 포기각서 및 사업자등록증이 모두 있는지 꼼꼼히 확인해야 한다. 

 

 

2. 신탁공매

신탁공매는 처분에 어려움이 있는 부동산 또는 고가의 부동산을 효율적으로 처분하고자 할 때 신탁회사가 부동산을 처분해 그 대금을 수익자에게 교부하는 방식이다. 

신탁공매는 말소기준권리가 없어 등기부상 모든 권리가 인수조건이기 때문에 입찰 전 등기부와 전입세대 서류를 필수적으로 검토해야 한다.

 

 

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매도의 기술 4가지 방법

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'매수는 기술, 매도는 예술'이라고 할 만큼 매수보다 훨씬 어려운 게 매도다. 

매도의 기술 첫 번째는 가격을 싸게 파는 저가매도 방법으로 부동산에 나온 동일한 물건 대비 가격을 낮춰서 파는 방법이다. 

두 번째는 낙찰 후 다른 물건 대비 집을 깔끔하게 인테리어해 경쟁력을 높이는 방법이고,

세 번째는 가격을 조정하고 인테리어를 하는 등 두 가지를 동시에 진행해 경쟁력을 높여 매도기간을 줄이는 방법이다.

마지막으로 네번째는 직접광고(직거래)를 병행하는 방법으로, 매수자를 직접 찾아 매도하는 방법이다. 

 

 

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부동산 레버리지 

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부동산 투자에서 타인 자본을 이용하는 레버리지의 종류는 크게 두 가지로 첫 번째는 은행의 자본을 이용하는 것이며, 두번째는 임차인의 전세자금을 이용하는 것이다. 

첫 번째인 은행자본을 이용하는 방법은 주로 경락대출을 활용하는 것이다. 

두 번째인 임차인 레버리지 투자방법은 일명 갭투자로 많이 알려져 있으며 투자기간은 짧게는 2년에서 길게는 4년 정도다. 

 

레버리지 투자의 경우 가격이 하락하는 리스크를 제어할 수 있어야만 가능하고, 특히 부동산시장이 하락장이거나 잘 팔리지 않는 안좋은 물건에 투자한 경우에는 반대의 결과가 나타날 수 있으므로 투자 기본기를 충분히 다진 후 활용해야 할 것이다. 

 

 

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부동산 경매 투자의 방어기법 4가지

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1. 지역분석 

지역별 인구수와 수요공급 및 현재 부동산 가격 흐름의 위치 등을 파악해 현재 시장이 상승장인지 하락장인지 그리고 앞으로 물량이 많은지 적은지에 따른 가격변화와 더불어, 그 외 인근 도시에 비해 가격이 상대적으로 싼지 비싼지를 종합해 매수시기와 매도타이밍을 판단한다. 이렇게 지역별로 큰 흐름을 분석해 도시를 이해하고 매수매도 타이밍을 선정하는 것이 지역분석이다.

기분적으로 지역분석이 가능해야 전국의 가격흐름을 파악할 수 있고, 상대적으로 저평가된 도시에 빠르게 투자할 수 있을 뿐 아니라 하락장이 오기 전 빨느 매도타이밍으로 자산의 하락을 방지할 수 있다.

 

2. 권리분석 

부동산 경매투자에서 권리분석은 수익을 낼 수 있는 대단한 무기는 아니지만 내 재산을 안전하게 지켜주는 가장 기본적인 보호막 역할을 한다. 

경/공매 권리분석에서 기초적인 말소기준권리 및 임차인분석으로 시작해 가장임차인/유치권/선순위가등기/선순위가처분 등 난이도 있는 심화권리분석까지 확실하게 익힐 수 있다면 조금 더 빠르고 안전하게 경/공매 물건을 입찰할 수 있다. 

 

3. 가격분석

단기투자에서 내 물건을 매수자에게 팔 수 있는 가격을 분석하는 것이며 이 가격을 간단히 매도가능가격이라고 한다. 

 

4. 하자분석

일반적인 경매물건이 아니라 권리상 하자가 있는 특수 경매물건이 나왔을 때 권리상의 하자치유가 가능한지 판단하는 것이다.

권리상 하자에는 여러 종류가 있는데 특수물건을 공부할 때는 이론을 먼저 습득한 후 차근차근 경험을 쌓아 나가며 조금씩 난이도를 올려 입찰해야 한다.

총투자시간 배분을 생각한다면 특수물건 공부는 기본적인 이론만 습득한 후 나머지는 전문가(변호사/법무사)에게 위임하고 그 시간에 숲을 보는 투자를 하는 것이 훨씬 더 많은 수익을 올리는 방법이다. 

 

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전망만 하는 사람이 아니라,
실제로 투자하여 계속해서 경험을 쌓아 지속적으로 수익을 내는 사람이 돈을 벌 수 있는 사람이다. 

 

투자는 투자할 시간부터 만드는 것에서부터 시작된다. 매일 한 시간이라도 투자할 시간을 만들어 책을 읽든 강의를 듣든 물건검색을 하든 본인만의 계획을 세우고 실행해보자. 어떤 일이든 시작부터 해야 해결과정이 나타나니 너무 오래 생각하기보다는 생각할 시간에 무엇이 됐든 먼저 시작해야 한다. 아무 투자도 하지 않고 지금 버는 수입으로 계속 똑같은 인생을 살아가기엔 우리 인생이 너무나 길기 때문인다.

 

부동산 투자 또한 먼저 인구분포 및 부동산 흐름 그리고 지역 및 가격에 대한 이해와 경/공매투자에 대한 확실한 분석을 바탕으로, 많은 낙찰 및 매도 사례를 거쳐야 비로소 안전하게 돈을 벌 수 있게 된다고 생각한다.