[도서] 나는 경매로 1년 안에 인생을 역전했다

 

 

 

[나는 경매로 1년 안에 인생을 역전했다] 도서는 구체적인 경험담과 함께 과정 별로 지질자잘한 팁을 함께 알려주며, '나도 할 수 있을 거 같다' 라는 자신감을 심어준다. 

 

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경매의 전체 과정 

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1. 물건 검색: 수익을 낼 수 있는 집 찾기

2. 권리분석: 물건이 권리상 문제가 없는지 확인하기

3. 손품 팔기: 인터넷으로 시세 조사하기

4. 임장: 물건지를 방문해 현장 조사하기

5. 입찰: 법원에 가서 입찰 가격을 서류에 적어 제출하기

6. 낙찰: 입찰에 참여한 사람들 중 갖아 높은 가격을 제시하기

7. 명도: 채무자나 임차인과 협상을 통해 이사 날짜 협의하기

8. 인테리어 및 수리: 하자 보수를 통해 임차인 맞을 준비하기 

9. 전월세 계약: 수익률 확정하기

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다양한 매각불허가 사유들 

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1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 자가 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때 

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있을 때

 

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경매 물건에서 필수로 확인해야 할 사항은 아래와 같다.

 

1. 소유자, 채무자, 임차인 확인하기

2. 대지권 현황 확인하기

3. 말소기준권리 찾기 

4. 매각물건명세서 확인하기 

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권리석이 간단한 물건들 

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1. 임차인 없는 빌라

거주자와 채무자가 일치하는 경우(집주인이 돈을 빌린 경우)이다.

임차인 현황에 채무자(소유자)가 점유한 경우는 곧 집주인이 자기가 거주하는 집을 담보로 돈을 빌린 것이다. 전월세 사는 임차인이 없어 이해관계가 간결하다. 임차인 현황이 공란인 경우도 마찬가지다. 특별한 경매 사건이 아니라고 가정했을 때 이 물건은 따로 인수해야 할 금액이 없어 수익률이 보장되고 명도도 깔끔할 것이다.

 

2. 후순위 임차인이 있는 빌라

임차인의 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 금액이 없는 경우이다.

임차인의 권리가 대항력이 있는지 없는지만 확인하면 된다. 보통 임차인의 해당 주택 전입신고일자가 집주인이 돈을 빌린 날(근저당일) 이전일 경우, 임차인은 권리를 가지고 보증금을 보전받을 수 있다(선순위 임차인). 이때 보증금은 낙찰자가 부담해야 한다. 

그러나 전입신고일자가 집주인이 돈을 빌린 날 이후라면 임차인은 보증금을 돌려받을 권리가 없다(후순위 임차인). 이때 낙찰자는 전월세 보증금을 지불하지 않아도 된다. 

 

3. 선순위 임차인이 배당 요구를 하지 않은 빌라

일반적으로 선순위 임차인이 있는 빌라는 대항력이 있어 취득하지 않는 것이 좋다. 그러나 선순위 임차인이 배당 요구를 하지 않은 경우는 경매를 통한 갭 투자로 좋은 물건이 되기도 한다.  

임차인의 보증금은 임차인 대신 낙찰자가 그대로 인수하게 되며, 임차인이 포기한 보증금을 낙찰자가 배당받게 되는 것이다. 그렇게 되면 대출을 받지 않아도 자연스럽게 갭 투자를 할 수 있는 것이다. 

 

최근 경매 시장에는 갭 투자 물건이나 사기를 친 물건들이 많이 나오고 있다. 전세보증보험에 가입했다면 임차인은 보증금을 받아나갈 수 있지만, 주택도시보증공사는 집주인으로부터 보증금을 받지 못해 경매를 신청한다. 

아래 경매 물건의 경우, 주택도시보증공사에서 대항력을 포기한다는 확약서를 법원에 제출했고, 그것이 받아들여져 매각물건명세서에 기재되어 있다면 낙찰금 이외에 인수해야 할 금액이 없는 것이다. 

 

 

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말소기준권리가 성립하는 것은 (가)압류, (근)저당권, 경매기입등기, 담보가등기, 전세권(임의 경매를 신청하거나 배당을 요구한 선순위 전세권)이다. 한 물건당 말소기준권리가 두 개 이상인 경우엔 가장 앞선 순위가 기준이 된다. 

 

낙찰자에게 인수되지 않는 권리 

- 저당권/근저당권

- 가압류

- 전세권: 전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 1) 다른 말소기준권리보다 선순위여야 하고 2) 건물 전체에 대한 전세권이어야 하며 3) 배당 요구를 하거나 경매를 신청해야 한다. 

- 담보가등기

- 경매기입등기

 

낙찰자에게 인수되는 권리 

- 청구권보전등기

- 가처분등기

- 유치권

- 법정지상권

- 배당 요구를 하지 않은 선순위 전세권 

 

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현장 조사하기

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1. 건물 조사

- 우편함 확인, 우편물 방치 확인

- 수도계량기, 전기계량기, 옥상방수, 외벽 확인, 현관문 확인

- 건물 연식, 주차 대수, 점유자 거주 여부 확인

- 동 대표 혹은 빌라 반장 만나기, 세입자 성향 확인, 관리비 납부 확인

- 경매에 나온 빌라 세대 방문 

2. 시세 조사

- 매물 호가, 최근 거래된 매매

- 매물 전세가, 최근 거래된 전세

- 매물 월세, 최근 거래된 월세

3. 비슷한 조건의 주변 빌라 조사 

- 방 2개, 화장실 1개, 인테리어 유무 체크

- 방 3개, 화장실 1개, 인테리어 유무 체크

- 방 3개, 화장실 2개, 인테리어 유무 체크

4. 선호도 조사

- 가장 선호하는 지역 조사

- 가장 선호하지 않는 지역 조사 

- 주변 인프라 조사, 역과의 거리, 버스정류장과의 거리, 학교, 편의시설 

5. 부동산 방문
- 물건지 근처 부동산 조사

- 선호하는 지역 부동산 조사

- 선호하지 않는 지역 부동산 조사 

6. 점유자, 전입 확인

- 전입세대 열람

 

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대출 확인하기

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입찰하기 전에 경락잔금대출이 얼마만큼 나오는지도 대략은 알고 나서 입찰을 해야 낭패를 보지 않는다. 

 

LTV

담보인정비율이라는 뜻으로, 만약 LTV 가 60퍼센트이고, 3억 원짜리 주택을 담보로 대출을 받는다면 최대 대출 가능 금액은 1억 8,000만 원이다. 

 

DTI

총부채상환비율로, 돈을 갚을 능력을 소득으로 따져서 대출 한도를 정하는 것이다. 

 

DSR

총부채원리금상환비율로, 모든 대출의 원금과 이자를 더해 연소득으로 나눈 비율이다. 

 

방 공제 

주택담보대출 금액을 회수하지 못하면 은행은 해당 주택을 경매에 넘기고, 1순위로 대출금을 변제받는다. 그런데 1순위보다 먼저 변제를 받는 최우선변제권이 있다. 그래서 은행은 최우선변제금을 미리 떼고 대출을 해준다. 그러므로 내가 대출을 받을 수 있는 한도는 LTV에서 방 공제를 뺀 금액이다. 

대출 한도 = LTV - (방 개수 * 최우선변제금)

 

대출 한도가 줄어드니 방 공제를 피하고 싶다면 모기지신용보험(MCI)이나 모기지신용보증(MCG)을 활용하는 방법이 있다. 

 

 

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경매 입찰하기

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초보자들은 처음의 열정과 무관하게 세번 정도 패찰을 경험하다 보면 자신감과 의지가 꺾이는 경우가 많다.

경매 투자에서 꾸준함을 입증하는 것은 '입찰 횟수'다. 성공적인 투자를 하는 사람들은 수많은 실패에도 굴하지 않고 입찰을 계속 도전한다. 

 

'입찰을 해야 낙찰받는다.'

다양한 이유로 딱지를 맞아도 계속하는 게 중요하다.

단, 이것 하나만은 기억하자. 우리는 수익을 내기 위해 경매를 하는 사람이지 낙찰받기 위해 경매를 하는 사람은 아니다. 본인의 엄격한 기준을 정해 수익 구간에 있는 물건을 계속해서 선별해서 입찰, 또 입찰하는 게 중요하다. 

 

1. 입찰 준비물

본인이 입찰할 경우 일반 도장도 괜찮지만, 대리인 입찰이나 공동입찰일 때는 반드시 인감도장이 필요하다. 

경매에서는 입찰금의 10퍼센트(재매각인 경우 20퍼센트)를 보증금으로 당일 지불해야 한다. 상당히 큰 금액인 현금을 직접 소지하기에 부담스러우니 꼭 수표로 교환해 가자. 

 

본인 입찰: 신분증, 도장, 입찰 보증금

대리인 입찰: 입찰자의 인감도장, 입찰자의 인감증명서, 위임장, 대리인 신분증, 대리인 도장, 입찰 보증금

 

2. 기일 입찰표 작성

 

 

먼저 사건번호와 물건번호를 경매 정보지에 나온 대로 정확히 적는다. 물건번호란 사건번호 옆에 숫자가 기재된 것을 말하는데 한 사건에 여러 가지 물건이 함께 나온 경우 구분해주기 위해 사용된다. 따로 없으면 빈칸으로 둔다.

입찰자 중 '본인'은 해당 경매 물건의 소유주가 될 사람을 의미한다. 인적사항을 주민등록증에 등록된 형식으로 적고, 대리인 항목은 대리인 진행이 아니라면 비워둔다. 

입찰가격과 보증금액을 절대 바꿔 쓰면 안 된다. 보증금액은 보통 최저매각가격의 10퍼센트이고, 재매각인 경우는 20퍼센트이므로 사전에 반드시 확인해야 한다. 

또한 금액을 작성할 때는 정확히 작성했는지 두세 번 확인해야 한다. 

 

 

3. 입찰봉투와 매수신청보증봉투 작성

 

기일입찰표를 작성했다면 입찰봉투와 매수신청보증봉투를 작성해보자. 이 두 봉투에도 지정된 곳에 정확히 도장을 찍어야 한다. 

입찰봉투는 큰 황색 봉투인데 봉투 전면부에 제출자의 이름을 적고 날인한다. 뒷면에도 사건번호, 물건번호를 적고 날인 위치에 도장을 찍는다. 

작성된 입찰봉투에 기일입찰표와 보증금이 들어 있는 매수신청보증봉투를 모두 넣어 신분증과 함께 제출한다. 집행관이 신분증을 확인한 후 입찰봉투의 일부를 잘라 제출자에게 주는데, 패찰 시 이를 제출하면 입찰보증금을 돌려받는다. 

 

 

※ 입찰 당일, 낙찰 확률을 높이는 법

1. 입찰 당일 해당 물건의 '오늘의 조회수' 확인 

오늘의 조회수가 높을수록 관심이 많은 물건일 것이다. 반대로 조회수가 0이라면 아마도 경쟁이 덜할 것이다. 이런 물건의 경우 최소 입찰가를 설정한다. 

2. 경매 집행 10분 전 경매 참여 인원수 확인 

몇천만 원의 입찰가 중 100만 원대는 그날 경매 법원의 분위기에 따라 금액을 결정한다. 

입찰자가 많은 것 같다면 100만 원대를 조정해 가장 높은 가격으로 설정한다. 이를 테면 예상 입찰가의 범위를 5,100만~5,900만 원 사이로 정해 놓고 그날의 경매 열기에 따라 유동적으로 대처한다. 

 

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수익률을 올리는 인테리어 법칙

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반지하가 아니라도 역세권이거나 입지가 괜찮은 지역의 빌라인데 허름하다는 이유로 월세가 저평가된 경우가 많다. 이런 경우 인테리어를 통해 가치를 높이면 수익률을 높일 수 있다. 

반면 주변에 신축 빌라가 많은 경우는 아무리 인테리어에 힘을 써도 월세를 높일 수 없다. 구축 빌라는 신축 빌라와 같은 수준의 월세를 받지 못한다. 이런 빌라는 기본적인 수리만 하고 월세를 저렴하게 받는 것이 더 경쟁력이 있다.

 

경험상 1990년대 이전에 지어진 빌라는 최소 500만 원 선, 2000년대 이전에 지어진 빌라는 최소 400만 원 선, 2010년대에 지어진 빌라는 최소 300만 원 선의 수리비가 든다. 건축 연도와 상관없이 리모델링을 전부 해야 한다면 18평 기준으로 최고 700만~850만 원 선이 적당하다. (2023년 기준)

 

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'시세차익이 가장 많이 나는 물건은 무엇일까?'

'시세차익은 어떤 메커니즘으로 발생하는 거지?'

열심히 알아보니 아파트 투자를 할 때 보통 시세차익을 기대한다고 한다. 어떤 지역을 대표하는 아파트의 시세가 오르면 주변 아파트들이 키 높이를 맞추며 가격이 따라 올라가는 원리다. 부동산 상승장에서 주로 이뤄지며 그 지역의 대장 아파트를 저평가일 때 매매하는 게 투자의 핵심이다. 

'만약 오래된 빌라가 신축 아파트가 된다면 가장 많은 수익을 얻을 수 있지 않을까?' 

재개발 동의율은 몇 퍼센트인지, 조합설립인가를 받았는지, 언제쯤 완공 예정인지 등을 세세하게 점검한 뒤 부동산을 나왔다. 

 

내 투자의 토대는 월세를 쌓아가며 시스템을 만드는 방법이었지만 저평가 물건을 적극적으로 발굴하는 노력도 게을리하지 않았다. 지역 시세를 늘 확인하고 부동산에 급매 현황 등을 문의해 정보를 주기적으로 업데이트하다 보면 경매 물건보다 더 좋고 저렴한 물건을 발견할 수 있다.