[도서] 혼투족을 위한 남다른 부동산 투자

 

 

경매를 비롯하여 부동산 투자와 관련한 도서는 정말 많다.

그리고 그 대부분의 도서들에서는 같은 목표를 갖고 있는 사람들과 함께 해야 시너지를 발휘한다고 한다.

맞는 말이라고 생각한다. 

혼자서 공부하다 보면 막히는 부분이 나오게 될텐데, 함께 하는 사람들이 있다면 그들에게 물어봐서 해답을 더 빨리 찾을 수 있다.

또한 오래 하다보면 분명 어느순간 정체기가 찾아올 텐데 이를 이겨내는 데도 도움을 줄 것이다. 

 

그러나 투자라는 것은 얻는 사람이 있다면 잃는 사람도 있는 것이다. 결국 경쟁이기 때문이다.

함께 하는 사람이 잘된다면 축하해주겠지만 마음 속 깊숙이에서는 질투심, 경쟁심과 같은 감정들이 부정적으로 자리잡게 될 것이다.

 

 

[혼투족을 위한 남다른 부동산 투자] 도서에서는 경쟁하지 않고 이기는 방법을 얻어갈 수 있도록 도움을 준다. 

 

1. 대중과 경쟁하지 않고 나 자신과 경쟁한다.

경쟁의 기준점을 남이 아닌 나에게 두는 것이다. 어제의 나, 한 달 전의 내가 경쟁 대상인 것이다. 남과의 경쟁은 끝없는 무한 경쟁인 반면, 나와의 경쟁은 조급할 것이 없다. 스트레스 받을 일도 없고, 자존감 상할 일도 없다. 그저 어제의 나, 한 달 전의 나보다 오늘 조금 더 발전한 나라면 경쟁에서 이긴 것이다. 경쟁의 상대를 남이 아닌 나에게 둔다면 경쟁을 자기 발전의 기회로 삼을 수 있다. 

 

2. 욕심을 버린다. 

욕심은 인간의 본성이다. 따라서 욕심 자체를 완전히 없애려고 노력하기보다는, 주어진 것에 감사하는 마음을 갖는 편이 더 지혜롭다. 

더 가지고 싶어서 간절히 바라는 마음을 조금 내려놓고 이미 가진 것에 감사하는 마음을 더 낸다면, 늘 풍요로운 부자의 마음을 지닐 수 있다. 

 

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부자들의 모습 

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1. 부자들은 적극적이고 긍정적이다.

강점보다 약점이 더 많아도, 자신이 지닌 강점을 최대한 극대화하려고 노력하는 사람이 바로 부자이다.

부자는 문제를 보는 사람이 아니라 기회를 보는 사람이기 때문이다. 약점은 솔직히 인정하고 강점을 더 발휘하는 사람이기 때문이다.

 

2. 부자들은 남에게 의지하지 않는 주도적인 사람이다. 

정부의 정책이 어떠하든 나의 투자는 내가 설계하고 내가 결정하고 내가 실행에 옮기는 것이다. 그 결과 또한 내가 온전히 책임진다는 생각으로 임해야 한다. 

 

3. 부자들은 행동부터 하는 사람이다. 

부자는 준비보다는 일단 시작해 보는 행동을 더 중요하게 생각한다. 최대한 짧은 시간 내에 최선의 준비를 한 다음 일단 행동을 취하고, 그 후에 수정 작업을 거친다. 이것이 원하는 목표에 빨리 도달하는 길이라는 점을 알고 있기 때문이다. 

 

4. 부자들은 자기 분야의 전문가이다. 

남들 다 하는 평범한 방식 말고, 자기 나름의 전문성을 잘 발휘하면 모든 분야에서 부를 일궈 낼 수 있다. 

 

5. 부자는 늘 배우는 사람이다. 

자신을 겸허하게 내려다보고 배우는 것에 부끄러움이 없다. 언제나 스스로 발전하는 사람인 것이다. 

 

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구축 단지 투자 기준 

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1. 높은 세대당 평균 대지지분 

세대당 평균 대지지분은 재건축 사업성과 직결된다. 세대당 평균 대지지분이 높은 아파트는 재건축을 할 수 있기 때문에 연식이 더해질수록 재건축 기대감에 가격이 오르지만, 세디당 평균 대지지분이 낮아 사업성이 없는 아파트는 시간이 지날수록 가치가 떨어진다. 

• 세대당 평균 대지지분 = 총대지면적(평수, ㎡ * 0.3025) ÷ 세대수 

세대당 평균 대지지분 20평 이상이면, 20년 된 아파트라도 투자해도 괜찮다.

 

2. 신축 아파트에 딱 붙은 입지 

같은 돈이면 신축 단지, 대장 단지와 인접한 구축 단지를 선택하는 것이 좋다. 상승장에서는 신축 단지와 인접한 구축 단지가 그 주변의 여타 구축보다 신축 단지 시세에 더 민감하게 반응하기 때문이다. 

 

3. 우수한 학군

사회가 1~2인 가구로 재편되고 청년실업이 심해지면서 학군지의 가치가 떨어질 것이라는 전망도 있지만, 오히려 우수한 학군지에 대한 수요는 더 늘 것이라고 생각한다. 소득이 늘고 자녀가 적을수록 더 좋은 교육 환경을 제공해 주고 싶은 것이 부모의 마음이기 때문이다.

 

4. 초역세권 

역세권 구축 투자처를 검토할 때 첫 번째 기준은 강남 접근성이다. 두 번째 기준은 일자리 접근성이다.

 

5. 일자리 지역 

향후 일자리가 늘거나 고급 일자리가 있는 지역이 좋다. 

삼성역과 광화문, 마곡과 여의도, 구로와 가산 등 일자리 지역에 인접한 단지들은 이미 비싸기 때문에 앞으로 일자리가 늘어날 곳을 더 주목해야 한다. 경기북부밸리1차(일산), 경기북부밸리2차(남양주, 양주), 판교밸리2차, 광명테크노밸리, 강동 고덕상업업무복합단지 등과 같은 지역이다. 

 

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매수는 예술, 매도는 기술

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좋은 물건은 없다. 좋은 가격만 있을 뿐이다. 마찬가지로 나쁜 물건은 없다. 나쁜 가격만 있을 뿐이다. 

아무리 좋은 물건이라도 나쁜 가격에 매수해서는 안된다. 

 

1. 네이버 부동산 가격밴드의 하한가 이하면 예술적인 매수이다. 

2. 기준 층 매물을 같은 단지의 1층, 탑층 매물보다 싸게 사면 예술적인 매수이다. 

3. 해당 단지의 과거 매매/전세 시세 그래프를 직접 그려 보고 매수 가격이 바닥에 가까우면 예술적인 매수이다. 

4. 비슷한 입지의 경쟁 매물과 가격 차이가 클수록 예술적인 매수이다. 

 

상승장에서는 바닥 가격 2배 정도를 최대치로 둔다. 바닥 가격에서 이미 200% 이상 상승했거나 2배에 가까워졌으면 매수를 포기한다. 

하락장에서는 최고가 대비 30% 이상 하락하면 매수를 검토한다. 30% 이상 하락하지 않으면 투자하지 않는다. 30% 이상 하락이라는 기준없이 섣불리 하락장에 덤벼들면, 바닥인 줄 알고 샀는데 지하층을 확인할 수도 있다. 

 

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자산을 불리는 투자와 자산을 지키는 투자

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자산을 불리는 투자	자산을 지키는 투자
적은 투자금(자금 5,000만원 이하)	큰 투자금(투자금 3억원 이상)
타이밍이 중요	결단과 실행력, 보유 자체가 중요
공급물량	입지와 가치
경험과 종잣돈 마련이 목적	인생을 바꾸는 퀀텀 점프가 목적
단기 보유(2~3년)	장기 보유(5년 이상)

 

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최적의 진입 타이밍을 위한 5가지 지표

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1. 매매가격지수와 거래 현황

매매 시세가 바닥을 다지는 가운데 거래량이 터지면 상승 흐름의 신호탄일 수 있다. 

1. 한국부동산원 부동산통계정보시스템 > [복수통계] 메뉴 클릭 
2. 지역 선택, 기간 선택
3. 전국주택가격동향조사 > 월간동향 > 아파트 > 매매가격지수 
4. 부동산거래 > 아파트매매 거래현황 > 월별 행정구역별 
5. [조회] 버큰 틀릭

 

2. 미분양

미분양이 급감하는 모습을 보일 때가 좋은 진입 타이밍이다. 미분양이 꾸준히 조금씩 줄어드는 것이 아니라, 단기간에 급감할 때가 좋은 진입 타이밍이다. 

 

3. 매도자 수와 매수자 수 

충분한 안전 마진을 가진 수익성 높은 투자가 되기 위해서는 상승장 초반에 진입하는 것이 중요하다. 따라서 상승장 초반에 공급이 감소하는 시장의 신호를 적절히 읽어 낼 수 있다면, 최적의 진입 타이밍을 발견할 수 있는 것이다. 

 

4. 공급물량 

당장은 공급 물량이 많아도 1~2년 뒤부터 공급이 줄어들 것으로 예상되는 지역이라면 관심을 가져야 한다.

• 부동산지인 > [수요/입주] 메뉴 클릭 

 

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옥동자의 부동산 투자 공부법 

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1. 독서 

어떤 책이든 그 안에는 저자의 모든 것이 압축되어 있다. 책을 처음부터 끝까지 다 읽고 나면 블로그에 기록해 둬야 한다. 기록해 두는 이유는 기억하기 위해서이다. 블로그에 기록해 둔 핵심 문장은 수시로 꺼내 읽어야 한다. 자꾸 되뇌고 생각해야 정말 내 것이 되는 것이다. 

 

2. KB부동산과 한국부동산원 데이터 챙겨보기 

주간동향 자료를 빼놓지 않고 보는 것이 중요하다. 매주 데이터를 봐야 하는 이유는 시장의 작은 변화를 간파해 내기 위해서이다. 투자의 좋은 기회는 그 작은 변화 속에 있다. 그것을 찾아내면 남들보다 일찍 기회를 잡을 수 있다. 

독서가 이론 공부라면, 매주 데이터를 보는 것은 실습 공부이다. 

 

3. 실전 투자 경험 쌓기 

처음부터 투자금이 많이 들어가는 큰 투자에 나서서는 안된다. 작은 투자, 소액 투자가 먼저이다. 독서와 데이터 공부를 통해 준비한 나름의 부동산 투자 기준과 원칙이 충분히 검증될 때까지 작은 투자를 많이 해봐야 한다.

충분한 실전 경험을 통해 우수한 수익으로 검증된 투자 기준과 원칙은 계속 견지해 나가고, 반대로 기대한 만큼의 성과가 나오지 않는 덜 우수한 투자 기준과 원칙은 문제점을 찾고 보완해 나가야 한다.