[부동산학개론] 부동산학 총론

1. 부동산의 개념 

1. 복합개념의 부동산 

법률적 측면	협의 부동산: 토지 및 그 정착물 광의 부동산: 협의 + 준부동산
경제적 측면	자산, 자본, 생산요소, 소비재 상품
기술적(물리적) 측면	공간, 자연, 위치 환경

 

2. 복합부동산 

• 토지와 그 토지 위의 건물 등의 정착물이 하나의 결합된 상태로, 부동산활동의 대상 
• 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때는 거래사례비교법을 적용

3. 준부동산 

• 등기/등록 공시방법 
• 소유권, 저당권, 감정평가 O
• 부동산중개의 대상이 되는 경우도 있음 ex. 재단, 입목 
• 기계(자동차, 건설기계, 항공기, 선박), 재단(공장재단, 광업재단), 기타(어업권, 광업권, 입목) 

4. 토지정착물

1. 종속정착물: 담장, 미분리과실, 수목, 농작물 등
2. 독립정착물 
   1. 건물: 지붕, 기둥, 내력벽이 완성된 때 
   2. 미분리과실: 명인방법을 갖춘 때 
   3. 수목/입목: 명인방법을 갖춘 수목, 수목의 집단 또는 등기입목
   4. 농작물: 타인토지에 경작/재배된 농작물

5. 부동산 정착물

1. 정착물: 임대인 정착물, 자연식생, 다년생식물, 경작목적이 아닌 수목 
2. 동산: 임차인 정착물, 경작 수확물, 가식/이식 중인 수목
3. 일반적으로 정착물 여부가 불분명할 경우엔 정착물로 간주됨

 

2. 부동산의 분류

1. 토지의 분류

1. 후보지 vs 이행지
   1. 후보지: 택지, 농지, 임지 상호간 전환되고 있는 토지
   2. 이행지: 택지, 농지, 임지 내에서 전환되고 있는 토지
2. 필지 vs 획지
   1. 필지: 하나의 지번을 갖는 토지의 등록/등기 단위
   2. 획지: 가격수준이 비슷한 토지 
3. 맹지: 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 토지
4. 나지 vs 건부지
   1. 나지: 위에 정착물이 없고 사법상의 제한이 없는 토지 cf) 공법상 제한 O
   2. 건부지: 위에 정착물이 있는 땅 
   3. 건부감가(원칙): 나지의 평가액 > 건부지의 평가액
   4. 건부증가(예외): 나지의 평가액 < 건부지의 평가액
5. 공지 vs 공한지
   1. 공지: 건폐율로 인해 건축물을 짓고 남은 토지 
   2. 공한지: 도시토지인데 방치하고 있는 토지
6. 휴한지 vs 유휴지
   1. 휴한지: 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하고 있는 토지
   2. 유휴지: 바람직하지 못하게 놀고 있는 토지
7. 법지 vs 빈지
   1. 법지: 법적 소유권 O + 활용 실익 X, 경사면의 토지
   2. 빈지: 법적 소유권 X + 활용 실익 O, 해안선부터 지적공부에 등록된 지역까지의 토지
8. 포락지: 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지
9. 선하지: 고압선 아래의 토지
10. 일단지 vs 공유지
    1. 일단지: 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지
    2. 공유지: 1필지의 토지를 2인 이상이 공동으로 소유하는 토지
11. 소지(원지): 개발되기 이전의 자연상태 토지
12. 한계지: 택지 이용의 최원방권상의 토지
13. 표준지 vs 표본지
    1. 표준지: 지가의 공시를 측정하기 위해 선정된 토지
    2. 표본지: 지가의 변동을 측정하기 위해 선정된 토지

 

2. 주택의 분류: 건축법

1. 단독주택
   1.  단독주택
   2. 다중주택: 3개층 이하, 660㎡ 이하, 학생/직장인 + 취사시설 X
   3. 다가구주택: 3개층 이하, 660㎡ 이하, 19세대 이하
   4. 공관 
2. 공동주택 
   1. 아파트: 5개층 이상
   2. 연립주택: 4개층 이하, 660㎡ 초과 
   3. 다세대주택: 4개층 이하, 660㎡ 이하
   4. 기숙사: 일반기숙사(학교/공장), 임대형기숙사(20실 이상, 세대수 50% 이상)

 

3. 주택의 분류: 주택법 

1. 단독주택: 단독주택, 다중주택, 다가구주택
2. 공동주택: 아파트, 연립주택, 다세대주택
3. 도시형생활주택: 300세대 미만, 소형주택, 분양가상한제 X
4. 준주택: 기숙사, 오피스텔, 다중생활시설, 노인복지주택 
5. 세대구분형 공동주택: 생활이 가능한 구조로 하되 구분 소유 X

 

4. 한국표준산업분류에 따른 부동산업의 분류

중분류	소분류	세분류	세세분류
부동산업	부동산임대 및 공급업	부동산임대업	주거용 건물임대업 비주거용 건물임대업 기타 건물임대업
		부동산개발 및 공급업	주거용 건물개발 및 공급업 비주거용 건물개발 및 공급업 기타 부동산개발 및 공급업
	부동산 관련 서비스업	부동산관리업	주거용 부동산관리업 비주거용 부동산관리업
		부동산중개, 자문 및 감정평가업	부동산중개 및 대리업 부동산 투자자문업 부동산 감정평가업

 

 

3. 토지의 특성 

구분	자연적 특성	인문적 특성
의의	토지 자체  물리적 ~ 불가능	토지 + 인간 경제적(용도적) ~ 가능
성격	선천적, 불변적, 경직적, 물리적	후천적, 가변적, 신축적, 인위적
특성	- 부동성: 물리적 이동 불가능 - 부증성: 물리적 공급 불가능 - 인접성 - 영속성: 물리적 감가 불가능 - 개별성: 물리적 대체 불가능	- 용도의 다양성 - 병합/분할의 가능성 - 위치의 가변성

 

1. 자연적 특성

1. 부동성
   1. 국지화, 지역마다 다른 이유, 부분시장, 인근지역과 유사지역의 구분 근거
   2. 외부효과, 지역분석: 부동성, 인접성 관련
   3. 임장활동, 상이한 규제, 조세수입의 근거, 동산과 구별 근거
   4. 지역마다 ~, 국지화, 지역분석
2. 영속성
   1. 물리적 감가상각의 적용 배제
   2. 소모를 전제로 하는 재생산이론 적용 X 
   3. 원가법 적용 곤란
   4. 소유이익과 이용이익의 분리: 임대차시장 발달, 재고시장, 저량분석
   5. 가치보존력 우수 → 투자재로서 선호
   6. 장기적 배려, 장래에 대한 예측
   7. 부동산가치(value) 개념의 근거 → 직접/수익환원법
   8. 장기투자를 통한 소득이득과 자본이득
3. 부증성
   1. 물리적 공급 X → 완전비탄력적(공급곡선 수직), 수급조절에 의한 균형가격 형성 곤란, 공급조절 곤란
   2. 토지희소성 야기 → 부족문제 야기, 토지이용의 집약적 이용 촉진, 소유욕구(독점소유욕) 증대
   3. 수요자경쟁, 입지경쟁 발생의 원인 → 지가 상승, 지대 또는 지가 발생
   4. 토지공개념 도입의 근거
   5. 최유효이용: 부증성, 용도의 다양성 
4. 개별성
   1. 대체관계 제약, 일물일가의 법칙 적용 불가능, 불완전경쟁시장
   2. 표준지 선정 곤란, 개별분석의 근거, 독점화
   3. 거래의 비공개성, 부동산상품의 비표준화성, 시장의 비조적화 야기
   4. 물건마다 ~, 독점화, 개별분석

 

2. 인문적 특성

1. 용도의 다양성
   1. 최유효이용: 부증성, 용도의 다양성
   2. 경제/용도적 공급 가능, 이행과 전환을 통한 용도전환
2. 병합/분할의 가능성
3. 위치의 가변성: 사회적/경제적/행정적 위치의 가치가 변화

 

4. 부동산소유권의 범위

1. 부동산소유권의 범위 

1. 부동산소유권은 정당한 이익의 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.
2. 토지소유권은 사회적 통념으로 판단하지만, 구체적 해석은 법원의 판단에 의존한다.
3. 부동산소유권의 공간적 범위: 지표권, 공중권, 지하권
4. 구분지상권, 용적률 인센티브제도, 개발권양도제는 공중공간 활용
5. 지하수: 소유권 인정 cf) 광물: 소유권 불인정 

2. 개발권양도제(TDR)

1. 현재 우리나라에서 실시되고 있는 정책 X
2. 보전지역의 소유권으로부터 개발권 분리 → 개발지역으로 개발권 양도
3. 사적 공중권의 활용방안
4. 시장기구를 통해 TDR 매매 → 정부의 재정적 부담이 거의 수반 X

 

※ 현재 우리나라에서 실시되고 있지 않은 정책
1. 개발권양도제(TDR): 미실시
2. 택지소유상한제: 폐지
3. 토지초과이득세: 폐지
4. 종합토지세: 폐지
5. 공한지세: 폐지