[부동산학개론] 부동산 시장론 2. 입지 및 공간구조론

1. 지대이론 

1. 파레토의 경제지대

• 토지에 발생하는 소득
• 영구/장기적
• 총수입 - 전용수입 (=최소한의 지급액)

 

2. 마샬의 준지대

• 토지 이외에 발생하는 소득(인간이 만든 기계나 기타자본설비에서 생기는 공급자 초과수익)
• 단기/일시적

 

3. 지대이론

1) 리카도의 차액지대설 

• 비옥도(질적 차이, 생산성)
• 수확체감의 법칙
• 한계지(=최열등지): 지대 발생 X
• 곡물가격 → 지대 결정 (곡물가격 - 비용 = 지대)
• 지대는 잉여(불로소득)

2) 마르크스의 절대지대설

• 지대는 토지의 소유 자체
• 소유 독점적 지위만으로도 지대 발생
• 한계지: 지대 발생 O
• 지대 → 곡물가격 결정
• 지대는 비용(생산비)

3) 튀넨의 위치지대설

• 리카도의 차액지대설 + 위치
• 수송비 개념 도입
• 지대와 수송비 반비례
• 지대 = 매상고(생산물가격) - 생산비 - 수송비
• 중심지에 가까울수록 집약농업이 입지하고, 교외로 갈수록 조방농업이 입지
• 한계지대곡선 우하향

4) 알론소의 입찰지대설 

• 지대 지불능력 최대
• 초과이윤 0
• 원점 향해 볼록, 우하향 
• 입찰지대곡선의 기울기 = 한계운송비(교통비) ÷ 토지이용량

5) 헤이그의 마찰비용이론 

• 마찰비용 = 지대 ÷ 교통비
• 중심지에서 멀어질수록 교통비는 증가하고 지대는 감소
• 교통비의 중요성 강조
• 교통조건 양호, 전문품점: 공간의 마찰 ⬇
• 교통조건 불량, 일상용품점: 공간의 마찰 ⬆

 

2. 도시공간(내부)구조이론

1. 도시공간구조론 

1) 버제스의 동심원이론(1925년)

• 튀넨의 고립국이론을 도시부문에 응용 
• 도시생태학적 관점, 침입/경쟁/천이 과정으로 설명
• 중심업무지대(CBD) → 전이(천이, 점이)지대 → 저소득(근로자)지역 → 고소득(중산층)지역 → 통근자지역
• 저소득층일수록 도심과 접근성이 양호한 지역에 주거지를 선정
• 중심지와 가까울수록 범죄, 빈곤 및 질병이 많아지는 경향

2) 호이트의 선형이론(1939년)

• 교통망을 따라 부채꼴 모양으로 확산
• 고소득층일수록 도심과 가까이 입지

3) 헤리스/올만의 다핵심이론(1945년)

• 도심과 부도심 
• 상호편익을 가져다주는 활동의 집적지향성

 

2. 핵의 성립요인

• 동종활동: 집적 이익(모여서, 양립, 집중) ex. 소매업지구, 금융지구, 도매업지구
• 이종활동: 분산 입지(흩어져, 비양립성, 분리) ex. 고급주택지구와 공업지구
• 특정위치나 시설의 필요성 ex. 공업지구 지역 간 교통과 수자원 확보가 용이한 곳
• 지대지불능력 차이: 지대지불능력이 낮은 업중은 외곽에 입지 ex. 교외공업지구, 창고업

 

3. 입지계수(LQ)

 

 

3. 상권에 관한 이론

1. 농업입지론

• 튀넨의 입치교차지대설(위치지대설, 고립국론)

2. 공업입지론

1) 베버의 최소비용이론 

• 산업입지의 영향요소를 운송비, 노동비, 집적이익으로 구분하고, 이 요소들을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적입지

2) 뢰쉬의 최대수요이론 

• 시장확대 가능성이 가장 풍부한 곳
• 장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제하에 수요측면에서 경제활동의 공간조직과 상권조직 파악

3) 지향형 입지

• 원료지향형 입지: 원료중량 > 제품중량, 중량감소, 국지원료, 원료지수 > 1, 입지중량 > 2
• 시장지향형 입지: 원료중량 < 제품중량, 중량증가, 보편원료, 원료지수 < 1, 입지중량 < 2
• 중간지향형 입지: 원료산지에서 시장으로 이동하는 과정에 수송수단이 변화되는 지점에 입지 
• 집적지향형 입지: 수송비 비중이 작고 기술연관성이 높은 산업 입지, 규모의 경제 
• 노동지향형 입지: 의류나 신발과 같이 저임금지역에 공장이 입지

 

3. 서비스업의 입지론

1) 크리스탈러의 중심지이론

• 재화의 도달거리 > 최소요구치
• 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 실증
• 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가짐
• 재화의 도달범위: 중심지가 재화나 서비스를 제공하는 최대한의 범위로서 판매량이 '0'이 되는 범위
• 최소요구치: 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
• 최소요구범위: 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리

2) 레일리의 소매인력법칙

• 도시크기(인구)에 비례
• 거리의 제곱에 반비례
• 소비자에 대한 유인력: 상점의 규모가 클수록, 거리가 멀수록 커짐
• 상권의 경계: 작은 도시 쪽에 가깝게 형성

레일리의 소매인력법칙

 

3) 컨버스의 분기점모형

• 레일리 소매인력법칙 응용
• 경쟁관계에 있는 두 소매시장 간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리의 소매인력법칙을 수정 

컨버스의 분기점모형

 

4) 허프의 확률모형(중심지이론, 소매지역이론)

• 소비자 개성, 미시적 분석, 중심지 상호작용
• 소비자가 점포를 이용할 확률: 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의해 결정

허프의 확률모형

 

5) 넬슨의 소매입지론

• 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지해야 하는가에 대한 원칙 제시