[부동산학개론] 부동산 경제론

 

1. 수요와 공급의 개념

1. 수요와 공급의 개념

• 수요량: 부동산 구매의사와 구매력 있는 수요자가 구매하고자 하는 최대 수량 
• 공급량: 공급자가 공급하고자 하는 최대 수량

 

2. 수요법칙, 공급법칙 

• 가격 상승 → 수요량 감소, 가격 하락 → 수요량 증가 
• 가격 상승 → 공급량 증가, 가격 하락 → 공급량 감소 

 

3. 유량과 저량 

1) 유량(일정 기간, flow)

• 임대료, 지대
• 소익(소득, 순영업소득, 급여), 소비(지출)
• 주택거래량, 국민총생산
• 신규주택공급량(생산량), 장기공급
• 저량의 변동(분), 영업현금흐름

2) 저량(일정 시점, stock)

• 주택재고량, 자산(자본, 부채)
• 가치(가격, 지가), 주택보급률, 통화량
• 단기공급, 인구
• 기준시점, 감정평가액, 재조달원가

3) 주택유량과 주택저량

주택유량의 수요량	일정 기간에 보유하고자 하는 양
주택유량의 공급량	일정 기간에 공급되는 양(신규)
주택저량의 수요량	일정 시점에 보유하고자 하는 양
주택저량의 공급량	일정 시점에 존재하는 양(재고)

• 지난 1년 동안 50만 호의 주택이 신규로 건설되었다. 이 중 10만 호가 미분양되었다.
  • 주택유량의 공급량: 50만 호
  • 주택유량의 수요량: 40만 호 
•  현재 우리나라의 1,500만 호의 주택이 존재한다. 이 중 100만 호는 공가로 남아있다.
  • 주택저량의 공급량: 1,500만 호
  • 주택저량의 수요량: 1,400만 호

 

 

2. 수요량의 변화와 수요의 변화 

1. 수요량의 변화와 수요의 변화 

구분	수요량의 변화	수요의 변화
원인	해당 재화의 가격	해당 재화의 가격 이외
이동	곡선상 점의 이동 - 증가: 하향 이동 - 감소: 상향 이동	곡선 자체의 이동 - 증가: 우상향 이동 - 감소: 좌하향 이동

 

2. 초과수요와 초과공급

1. 초과공급: 수요 증가, 공급 감소 → 가격 상승
2. 초과공급: 수요 감소, 공급 증가 → 가격 하락 

 

3. 수요의 소득탄력성과 수요의 교차탄력성

1. 소득 탄력성 = 수요량 ÷ 소득 → 정상재(+), 열등재(-), 중간재(0)
2. 교차 탄력성 = 수요량 ÷ 가격 → 대체재(+), 보완재(-), 독점재(0)

 

4. 수요와 공급의 변화요인

수요의 증가요인 (단기: 수요변화)	공급의 증가요인 (단기: 공급불변, 장기: 공급변화)
1. 소득의 증가 2. 선호의 증가 3. 인구의 증가 4. 소비자의 가격 상승 예상 5. 대체재의 가격 상승 6. 보완재의 가격 하락 7. 금리의 인하, 거래세 인하	1. 생산비 하락 2. 건축비(시멘트가격) 하락 3. 건설노동자의 임금/토지가격 하락 4. 생산기술 발달 5. 주택건설업체수 증가 6. 금리의 인하 7. 용적률/건폐율 증가

 

 

 

3. 수요와 공급의 균형

1. 균형의 계산

• 수요함수 Q = 1,400 - 2P, 공급함수 Q = 200 + 4P
  • 1,400 - 2P = 200 + 4P
  • P(균형가격) = 200
  • Q(균형량) = 1,000
  • 수요 기울기: 1/2
  • 공급 기울기: 1/4

 

2. 균형의 이동 

구분	균형가격	균형수급량
1. 수요증가, 공급불변  2. 수요감소, 공급불변 3. 수요불변, 공급증가 4. 수요불변, 공급감소	상승 하락 하락 상승	증가 감소 증가 감소
5. 수요증가, 공급증가     - 수요증가 > 공급증가     - 수요증가 < 공급증가     - 수요증가 = 공급증가	알 수 없음 하락 상승 불변	증가 증가 증가 증가
6. 수요감소, 공급감소     - 수요감소 > 공급감소     - 수요감소 < 공급감소     - 수요감소 = 공급감소	알 수 없음 하락 상승 불변	감소 감소 감소 감소
7. 수요증가, 공급감소     - 수요증가 > 공급감소     - 수요증가 < 공급감소     - 수요감소 = 공급감소	상승 상승 상승 상승	알 수 없음 증가 감소 불변
8. 수요감소, 공급증가     - 수요감소 > 공급증가     - 수요감소 < 공급증가     - 수요감소 = 공급증가	하락 하락 하락 하락	알 수 없음 감소 증가 불변
9. 수요 완전탄력, 공급증가 10. 수요 완전비탄력적, 공급증가	불변 하락	증가 불변
11. 공급 완전탄력, 수요증가 12. 공급 완전비탄력적, 수요증가	불변 상승	증가 불변
13. 수요증가, 공급 탄력 14. 수요증가, 공급 비탄력	덜 상승 더 상승	더 증가 덜 증가
15. 공급증가, 수요 탄력 16. 공급증가, 수요 비탄력	덜 하락 더 하락	더 증가 덜 증가

 

 

4. 수요와 공급의 탄력성

1. 수요의 가격탄력성

1. 수요의 가격탄력성 = |수요량 ÷ 가격|
   1. 가격탄력성 = ∞: 완전탄력
   2. 가격탄력성 > 1: 탄력
   3. 가격탄력성 < 1: 비탄력
   4. 가격탄력성 = 0: 완전비탄력
2. 수요의 소득탄력성 = 수요량 ÷ 소득
   1. 소득탄력성 > 0: 정상재
   2. 소득탄력성 < 0: 열등재
   3. 소득탄력성 = 0: 중간재
3. 수요의 교차탄력성 = Y재 수요량 ÷ X재 가격
   1. 교차탄력성 > 0: 대체재
   2. 교차탄력성 < 0: 보완재 
   3. 교차탄력성 = 0: 독립재

 

2. 공급의 가격탄력성 

1. 물리적 공급곡선: 완전비탄력
2. 단기 공급곡선: 비탄력
3. 장기 공급곡선: 탄력
4. 생산에 소요되는 시간이 많은 경우(신규주택): 비탄력
5. 생산에 소요되는 시간이 적은 경우(중고주택): 탄력 

 

3. 수요의 가격탄력성 결정요인

탄력적 (수요의 가격탄력성 > 1)	비탄력적 (수요의 가격탄력성 < 1)
1. 대체재 많음 2. (관찰기간, 측정기간) 장기 3. 용도 다양, 용도전환 용이, 주거용 4. 사치재(투기재, 대형주택, 고가주택) 5. 부분시장으로 세분(동질성) 6. 시장수요곡선	1. 대체재 적음 2. (관찰기간, 측정기간) 단기 3. 용도 특수, 용도전환 곤란, 상/공업용 4. 필수재(투자재, 소형주택, 저가주택) 5. 전체시장(이질성) 6. 개별수요곡선

 

4. 수요의 가격탄력성과 기업의 총수입(임대료수입)

탄력성 크기	가격변화율과 수요량변화율 크기	가격(임대료) 상승시	가격(임대료) 하락시	가격 정책
탄력적 (탄력성 > 1)	수요량변화율 > 가격변화율	총수입 감소	총수입 증가	저가
단위탄력적 (탄력성 = 1)	수요량변화율 = 가격변화율	총수입 불변	총수입 불변
비탄력적 (탄력성 < 1)	수요량변화율 < 가격변화율	총수입 증가	총수입 감소	고가

 

 

 

5. 부동산 경기변동 

1. 인플레이션과 일반경기변동 

1. 인플레이션: 물가 상승, 화폐가치 하락
   1. 애그플레이션: 곡물가격 상승 → 물가 상승
   2. 스태그플레이션: 경기 불황인데도 불구하고 물가 상승이 지속
2. 디플레이션: 물가 하락, 화폐가치 상승 

 

2. 부동산경기변동

순환적 변동	경기순환(cyclical): 경제활동의 상승과 하강의 주기적 반복현상이 규칙적인 변동
비순환적 변동	- 계절적 변동(seasonal): 1년에 1번씩 계절적 특성에 따라 반복되는 경기변동  - 추세적 변동(trend): 신개발/재개발 등의 원인, 50년 이상의 장기적 변동 - 무작위 변동(random): 예상치 못한 사태, 일시적, 자연재해, 정부정책

 

3. 부동산경기의 각 국면별 특징 

구분	특징	중시현상	사례가격
확장국면	회복시장	매수인 중시 → 매도인 중시	기준가격 또는 하한선
	상향시장	매도인 중시	하한선
수축국면	후퇴시장	매도인 중시 → 매수인 중시	기준가격 또는 상한선
	하향시장	매수인 중시	상한선
안정시장		- 부동산시장에서만 존재하는 고유의 시장

 

4. 거미집 이론

1. 의의: 수요는 즉각, 공급의 시차, 상/공업용 부동산에 잘 적용
2. 수렴형: 수요탄력성 > 공급탄력성, |수요기울기| < |공급기울기|
3. 발산형: 수요탄력성 < 공급탄력성, |수요기울기| > |공급기울기|
4. 순환형: 수요탄력성 = 공급탄력성, |수요기울기| = |공급기울기|

구분		A 시장	B 시장	C 시장
탄력성	수요 가격탄력성	0.8	0.3	0.6
	공급 가격탄력성	0.6	0.3	1.2
거미집 모형		수렴형	순환형	발산형
기울기	수요곡선 기울기	-0.8	-0.3	0.6
	공급곡선 기울기	0.6	0.3	1.2
거미집 모형		발산형	순환형	수렴형
함수	수요함수	6P = 100-3Qd	6P = 100-3Qd	6P = 100-3Qd
	공급함수	2P = 200+2Qs	4P = 200+2Qs	6P = 200+2Qs
거미집 모형		수렴형	순환형	발산형
함수	수요함수	6Qd = 100-12P	6Qd = 100-12P	6Qd = 100-12P
	공급함수	Qs = 200+3P	4Qs = 200+8P	2Qs = 200+2P
거미집 모형		발산형	순환형	수렴형