[부동산학개론] 부동산 정책론

1. 시장실패

1. 시장실패 

• 시장이 자원배분을 효율적으로 달성하지 못하는 상황
• 불완전경쟁, 독과점기업
• 외부효과
• 공공재, 무임승차자
• 정보의 불확실성 및 정보의 비대칭성

2. 외부효과

정(+)의 외부효과	부(-)의 외부효과
사적 비용 > 사회적 비용 사적 편익 < 사회적 편익 과소생산, 규제완화(보조금 지급) PIMFY 현상	사적 비용 < 사회적 비용 사적 편익 > 사회적 편익 과대생산, 규제강화(조세 부과) NIMBY 현상

 

3. 공공재

• 비경합성(공동소비), 비배제성(무임승차)
• 소비에 있어서 규모의 경제, 과소생산, 정부가 공급

 

2. 토지정책 

1. 토지정책의 수단

토지이용규제	직접개입	간접개입
1. 지역지구제 2. 개발권양도제(TDR) 3. 토지거래허가제 4. 건축규제 등 각종 규제 5. 도시계획 6. 각종 인가⋅허가제	1. 공영개발 2. 토지은행제도(토지비축제도) 3. 토지 수용, 선매, 초과매수 4. 공공임대주택 공급정책 5. 도시개발⋅도시재개발사업 6. 임대료규제, 분양가규제	1. 토지 관련 조세(세금) 정책 2. 보조금, 부담금 3. 금융규제(LTV, DTI, DSR) 4. 행정지원: 부동산가격공시제도

 

2. 토지은행제도(토지비축제도)

• 한국토지주택공사가 토지 매입 및 비축, 장래 공익사업의 원활한 시행과 토지시장의 안정에 기여
• 장점: 계획적 토지 이용, 개발이익의 환수, 매입지역 값싸게 공급 
• 단점: 매입비, 관리, 주변지역 투기

 

3. (용도)지역지구제

• 토지이용규제, 부의 외부효과 제거
• 도시⋅군기본계획
  • 특별시⋅광역시⋅특별자치시⋅특별자치도⋅시 또는 군 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시/군관리계획 수립의 지침이 되는 계획 
• 지구단위계획
  • 도시⋅군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적⋅계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시/군관리계획
• 용도지역
  • 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적⋅효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시⋅군관리계획으로 결정하는 지역 
  • 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역), 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
• 도시지역
  • 주거지역
    • 전용주거(양호한): 1종 - 단독, 2종 - 공동
    • 일반주거(편리한): 1종 - 저층, 2종 - 중층, 3종 - 중고층
    • 준주거: 주거 + 상업, 업무기능 보완
  • 상업지역: 중심상업, 일반상업, 유통상업, 근린상업
  • 공업지역: 전용공업, 일반공업, 준공업
  • 녹지지역: 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지

 

4. 각종 부동산정책

1. 개발이익환수(개발부담금) 제도: 정상지가상승분을 초과하여 사업시행자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분
2. 토지적성평가제도: 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도, 토지의 토양, 입지, 활용가능성 등 토지의 적성에 대한 내용 포함
3. 토지선매제도: 시장⋅군수⋅구청장이 공익사업용 토지나 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 목적대로 이용하고 있지 않은 토지에 대해서 선매자에게 협의매수하게 하는 제도
4. 토지거래허가구역: 국토교통부장관 또는 시⋅도지사는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 지정 가능
5. 개발제한구역: 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나, 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 도시⋅군관리계획으로 결정 가능
6. 부동산거래신고제: 매매계약을 체결한 경우 계약체결일로부터 30일 이내에 시장⋅군수⋅구청장에게 공동으로 신고, 신고한 후 해당 거래계약이 해제, 무효 또는 취소된 경우 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고
7. 주택조합: 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합
8. 환지방식: 신개발방식, 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식

 

5. 현재 우리나라에서 시행되지 않는 토지제도 

1. 개발권양도제도(TDR)
2. 택지소유상한제
3. 토지초과이득세
4. 종합토지세
5. 공한지세

 

3. 주택정책

1. 임대료 규제

• 정부의 직접개입, 공급 감소
• 저소득층(수요자, 임차인) 보호
• 시장임대료 < 규제임대료(높게 규제): 아무 변화 X
• 시장임대료 > 규제임대료(낮게 규제): 임대료 하락, 초과수요
• 단기: 수요 증가 → 투자기피, 질적 수준 저하
• 장기: 공급 감소, 초과 수요 더 발생 → 암시장(이중가격) 형성

2. 분양가규제(분양가상한제)

• 정부의 직접개입, 공급 감소 
• 공동주택 중 공공택지 또는 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승의 우려가 있어, 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 분양가격 이하로 공급
• 도시형생활주택은 적용 X
• 분양가격은 택지비와 건축비로 구성됨
• 분양가 인하, 투기적 수요 증가, 품질 저하, 생산성 저하, 신규주택 공급 감소, 기존주택 가격 상승, 주택난 심화

3. 임대료 보조

• 정부의 간접개입, 공급 증가
• 수요자(임차인)에게 보조하는 방식으로, 주거지 선택의 자유를 보장 ex. 바우처제도
• 단기: 수요 증가 → 임대료 상승 → 임대인 혜택
• 장기: 공급 증가 → 임대료 하락 → 임차인 혜택

4. 공공주택

• 국가 및 지자체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택 
• 영구임대주택: 최저소득 계층의 주거안정을 위하여, 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급 
• 국민임대주택: 저소득서민의 주거안정을 위하여, 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급
• 행복주택: 대학생, 사회초년생, 신혼부부등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급
• 장기전세주택: 전세계약의 방식으로 공급
• 통합공공임대주택: 최저소득 계층, 저소득서민, 젊은 층 및 장애인⋅국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급
• 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급
• 기존주택매입임대주택: 기존주택을 매입하여 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 공급
• 기존주택전세임대주택: 기존주택을 임차하여 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대

5. 민간임대주택

• 공공지원민간임대주택: 10년 이상 임대목적
• 장기일반민간임대주택: 10년 이상 임대목적
  
  

6. 부동산정책의 시간적 순서

• 공인중개사제도(1983년) → 개발부담금제(1990년) → 부동산실명제(1995년) → 자산유동화제도(1998년) → 재건축부담금제, 부동산거래신고제(2006년)

 

7. 선분양과 후분양

선분양	후분양
공급자 중심 분양 후 건축 투기수요 증가 질적 수준 저하 공급 증가 수요자 이자부담 공급자 자금부담 ⬇	수요자 중심 건축 후 분양 투기수요 감소 질적 수준 향상 공급 감소 공급자 이자부담 공급자 자금부담 ⬆

 

 

4. 부동산조세정책

1. 단계별 조세 

구분	취득	보유	처분
국세	인지세, 상속세, 증여세	종합부동산세	양도소득세
지방세	취득세, 등록면허세	재산세	지방소득세

 

2. 조세의 전가와 귀착 

수요자 측면	공급자 측면
수요 탄력 → 공급자 많이 부담 수요 비탄력 → 수요자 많이 부담 수요 완전탄력 → 공급자 전부 부담 수요 완전비탄력 → 수요자 전부 부담	공급 탄력 → 수요자 많이 부담 공급 비탄력 → 공급자 많이 부담 공급 완전탄력 → 수요자 전부 부담 공급 완전비탄력 → 공급자 전부 부담

 

 

3. 비례세와 누진세 

• 신규주택과 중고주택에 동일한 비율의 세금을 부과하면 고소득층은 상대적으로 혜택을 보고, 저소득층은 상대적으로 손해
• 재산세는 역진세적인 효과
• 수직적 형평을 달성하기 위해서는 재산세를 누진세로 부과하는 것이 효과적 
• 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할 때 토지용도에 따라 차등과세 해야 함

4. 거래세 인상

• 소비자 지불가격 상승, 소비자잉여 감소
• 공급자 받는가격 하락, 생산자잉여 감소
• 경제적 순손실: 수요공급이 탄력적일수록 경제적 순손실 ⬆, 수요공급이 비탄력적일수록 경제적 순손실 ⬇
• 양도소득세 부과시 주택공급 동결효과가 나타나게 되면, 주택공급이 감소하게 되고 주택가격은 상승

5. 양도세 중과

• 주택공급의 동결효과, 주택공급감소, 주택가격상승

6. 보유세 중과

• 토지이용 촉진, 투기 X, 효율적 세금, 토지의 용도에 따라 차등과세
• 토지의 공급이 완전비탄력적인 경우 토지보유세가 부과되더라도 자원배분의 왜곡 X 

7. 헨리 조지의 토지단일세론

• 토지에서 나오는 지대수입을 100% 징세할 경우, 토지세 수입만으로 재정을 충당할 수 있다고 주장

8. 부동산정책의 근거 법률 

1. 주택법: 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가 상한제, 최저 주거기준의 설정, 주택조합
2. 부동산 거래신고 등에 관한 법률: 부동산거래신고, 토지거래허가제, 선매
3. 개발이익환수에 관한 법률: 개발부담금
4. 재건축초과이익환수에 관한 법률: 재건축부담금
5. 부동산등기 특별조치법: 검인계약서제
6. 소득세법: 지정지역(투기지역)
7. 공공토지의 비축에 관한 법률: 토지은행(비축)제
8. 부동산 가격공시에 관한 법률: 표준지⋅개별공시지가, 표준⋅개별⋅공동주택가격의 공시
9. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률: 부동산실명제