[부동산학개론] 부동산 시장론 1. 부동산시장

1. 부동산 수요이론 

1. 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장

완전경쟁시장	불완전경쟁시장
- 다수의 수요자와 공급자 - 판매되는 상품의 동질성 - 시장 진입/탈퇴 자유  - 일물일가 법칙 적용 O - 정보비용 X, 초과이윤 X, 정상이윤 O	- 소수의 수요자와 공급자 - 이질적 상품을 거래(개별성) - 시장 진입/탈퇴 곤란 - 정보비용 O, 초과이윤 O, 정상이윤 O

 

2. 부동산시장의 구분

1. 시장의 세분화와 시장의 차별화
   1. 시장세분화(Segmentation): 수요자의 특성에 따라 구분 (=수요자를 동질적인 소집단으로 구분)
   2. 시장차별화(Positioning): 공급 제품의 특성에 따라 구분
2. 부동산시장의 유형
   1. 용도에 따른 분류: 주거용, 상업용, 공업용, 농업용, 특수목적용 부동산 시장
   2. 시장범위에 따른 분류: 개별시장, 부분시장, 전체시장

 

2. 부동산시장의 특성 및 기능

1. 부동산시장의 특성 

• 불완전경쟁시장: 소수/이질/곤란/불완전한, 준강성효율적 시장
• 국지상(지역성): 부동성
• 거래의 비공개성, 상품의 비표준화성, 시장의 비조직성: 개별성
• 수급조절의 곤란성: 부증성, 영속성, 부동성, 개별성
• 매매기간 장기성 → 단기적으로 가격 왜곡 
• 자금의 유용성과 밀접: 금융조건 완화(금리 인하, 융자비율 확대, 대출기간 연장) → 수요/공급 증가

 

2. 부동산시장의 기능

• 자원배분, 교환, 가격창조, 정보제공, 양과 질의 조정

 

3. 효율적 시장이론

1. 효율적 시장의 유형

유형	반영되는 정보	정보분석 방법	정상이윤	초과이윤 획득 여부
				과거	현재	미래
약성	과거의 정보	기술적 분석	O	X	O	O
준강성	과거 + 현재 (공표)	기본적 분석	O	X	X	O
강성	과거 + 현재 + 미래 (모든 정보)	분석 불필요	O	X	X	X

 

2. 할당효율적 시장

• 정보가치 = 정보비용 → 초과이윤 X
• 완전경쟁시장 = 할당효율적 시장, cf) 할당효율적 시장은 항상 완전경쟁시장 X
• 정보비용이 수반되는 이유: 시장이 불완전하기 때문
• 초과이윤이나 투기가 존재하는 이유: 할당효율적이지 못하기 때문 

 

3. 정보의 현재가치 

• 2년 후 미래 신도시로 개발될 경우 6억 500만원, 개발되지 않을 경우에는 3억 250만원이 될 것으로 예상된다. 투자자의 요구수익률은 10%이고, 신도시로의 개발 가능성은 30%이다. 
  
  • 605000000 - 302500000
  • * (100-30)% 
  • ÷ (1+0.1)
  • = 2번 누르기
  • 175,000,000원

 

4. 주택시장 

1. 주택시장의 여과과정

• 공가/침입/천이, 주택이 소득계층을 따라 상하로 이동되는 현상
• 하향여과: 고소득층이 사용하던 주택 → 저소득층 사용으로 전환
• 상향여과: 저소득층이 사용하던 주택 → 고소득층 사용으로 전환

 

2. 주거분리

• 인근지역 + 도시 전체에서 발생
• 정의 외부효과 추구, 부의 외부효과 기피
• 고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역 분리
• 경제지역 부근의 고소득층 주택은 할인, 저소득층 주택은 할증 
• 고소득층 주거지역: 가치 상승분 < 개량비용, 투자 X, 하향여과
• 저소득층 주거지역: 가치 상승분 > 개량비용, 투자 O, 상향여과 

 

3. 불량주택

• 주택문제 X, 소득의 문제 O
• 시장실패 X, 효율적 자원배분의 과정 O
• 철거 X, 실질소득 향상