[부동산학개론] 부동산 투자론 1. 부동산 투자, 위험과 수익

1. 부동산 투자

1. 부동산투자의 장점과 단점

투자의 장점	투자의 단점
- 지렛대 효과 - 절세 효과(세액공제 - 감가상각비, 이자지급분) - 구매력 보호(인플레이션 헤지) - 자본이득과 소득이득 - 안정성과 수익성에서 유리	- 낮은 환금성 - 금융위험 부담 - 사업위험 부담 - 인플레 위험

 

2. 지렛대 효과(leverage efffect)

1) 의의

• 차입금(부채)을 지렛대로 삼아 자기자본 수익률이 커지는 것 
• 경기변동이나 금리변동에 따른 투자위험 증가

2) 지렛대 효과의 유형

• 정(+)의 지렛대 효과: 지분수익률 > 총자본수익률 > 저당수익률(이자율)
  • → 대부비율이 커질수록 지분수익률은 더 커진다.
• 부(-)의 지렛대 효과: 지분수익률 < 총자본수익률 < 저당수익률(이자율)
  • → 대부비율이 커질수록 지분수익률은 더 작아진다. 
• 중립적(0) 지렛대 효과: 지분수익률 = 총자본수익률 = 저당수익률(이자율)
  • → 대부비율이 변해도 지분수익률은 변하지 않는다.

3) 지분수익률

 

예제1) 부동산투자에서 (ㄱ) 타인자본을 40% 활용하는 경우와 (ㄴ) 타인자본을 활용하지 않는 경우, 1년간 자기자본수익률은?

- 부동산 매입가격: 20,000만원 - 순영업소득: 연 700만원 - 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 3%  - 대출조건: 이자율 연 5%

 

(ㄱ) 타인자본을 40% 활용하는 경우 자기자본수익률

1. 부채: 8,000만원, 지분: 12,000만원 
2. 상승분: 20,000만원 * 3% = 600만원 
3. 이자: 8,000만원 * 5% = 400만원 
4. (700 + 600 - 400) / 12000 = 7.5%

(ㄴ) 타인자본을 활용하지 않는 경우 자기자본수익률 

1. 부채: 0원, 지분: 20,000만원 
2. 상승분: 20,000만원 * 3% = 600만원 
3. 이자: 0원
4. (700 + 600) / 20000 = 6.5%

 

예제2) A부동산의 투자수익률은 15%이며, 대출금리는 10%이다. 현재 갑이 활용하고 있는 대부비율이 60%에서 80%로 높아진다면, 갑의 자기자본수익률은 몇 %p가 상승하는가? 

1. 대부비율 60%: (15 - 6) / 40 = 22.5%p
2. 대부비율 80%: (15 - 8) / 20 = 35%p
3. 12.5%p 상승

예제3) 총자본수익률이 10%, 저당수익률이 8%인 경우, (ㄱ) 부채비율이 50%인 경우와 (ㄴ) 부채비율이 200%인 경우의 자기자본수익률은?

1. (10 - 8) * 50% + 10 = 11
2. (10 - 8) * 200% + 10 = 14

2. 부동산투자의 위험과 수익 

1. 부동산투자의 위험

1) 위험

 

2) 부동산투자의 위험

사업상의 위험	- 시장위험: 시장의 수요/공급 상황의 변화 - 운영위험: 근로자 파업, 영업경비의 변동 - 위치적 위험: 부동성 → 입지선정의 실패
금융적 위험	부채의 사용
법률적 위험	정부의 정책이나 규제의 변화
인플레 위험	- 화폐가치의 하락 → 대출자: 변동이자율 선호 - 투자자의 요구수익률 상승(피셔효과)
유동성 위험	부동산의 낮은 환금성

 

3) 총위험

체계적 위험	비체계적 위험
- 피할 수 없는 위험 - 모든 부동산  - 포트폴리오를 통한 제거 불가능  - 인플레, 이자율 변화, 경기변동	- 피할 수 있는 위험  - 개별 부동산만  - 포트폴리오를 통해 제거 가능 - 파업, 법적 문제, 영업경비 변동

 

 

2. 수익률

1) 수익률의 종류

• 기대수익률: 예상수익률, 내부수익률, 객관적
  • (비관적 * 확률) + (정상적 * 확률) + (낙관적 * 확률)
• 요구수익률: 최소한의 수익률, 기회비용, 주관적
  • 무위험률(=시간대가) + 위험할증률(=위험대가) + 예상인플레 - 가치상승분
• 실현수익률: 투자가 이뤄지고 난 후, 투자 판단시 사용 X
• 투자균형 
  • 기대 > 요구: 수요증가 → 가격상승 → 기대수익률 점차 하락 → 기대=요구(투자균형)
  • 기대 < 요구: 수요감소 → 가격하락 → 기대수익률 점차 상승 → 기대=요구(투자균형)

 

2) 투자가치와 시장가치 

• 투자가치: 사용가치, 주관적 가치, 순수익 ÷ 요구수익률(할인율)
• 시장가치: 교환가치, 객관적 가치 
• 투자결정: 투자가치 > 시장가치
• 위험한 투자안: 높은 할인율(요구수익률 상향조정) 적용, 투자가치 하락

 

3) 위험회피형 

보수적 투자자	공격적 투자자
- 위험회피도 ⬆ - 낮은 위험, 낮은 수익에 투자 - 동일한 위험 증가: 높은 수익 요구 - 무차별곡선의 기울기: 가파름	- 위험회피도 ⬇ - 높은 위험, 높은 수익에 투자 - 동일한 위험 증가: 낮은 수익 요구 - 무차별곡선의 기울기: 완만함

 

4) 위험의 처리방법과 관리방법 

• 위험의 처리방법
  • 위험한 투자 제외: 무위험자산에 투자(위험회피), 진정한 투자 X
  • 보수적 예측방법: 수익은 낮게 예측하고 비용은 높게 추계 
  • 위험조정할인율: 위험할수록 높은 할인율 적용, 요구수익률 상향조정 
• 위험의 관리방법
  • 위험의 회피
  • 위험의 보유 ex. 준비금, 충당금
  • 위험의 전가: 제3자에게 위험을 떠넘기는 방법 ex. 임대료 인상, 보험계약, 이자율 스왑
  • 위험의 통제: 손실의 발생 횟수나 규모를 줄이는 방법 ex. 민감도분석 
    • 민감도분석: 투입요소(영업비용, 공실률 등)를 변동할 때 결과치(순현가, 내부수익률)가 어떠한 영향을 받는가 파악 → 위험 통제
    • cf) 흡수율분석: 과거 추세 분석 → 미래시장성 예측

 

3. 포트폴리오 이론 

1) 의의 

• 분산투자 → 비체계적 위험 제거 
• 안정된 수익을 획득하려는 최적의 자산배합

2) 효과

• 상관계수(+1): 위험이 전혀 제거 X, 포트폴리오 효과 X
• 상관계수(+): 유사한 방향으로 이동 → 위험분산 효과가 작아짐
• 상관계수(-): 다른 방향으로 이동 → 위험분산 효과가 커짐
• 상관계수(-1): 비체계적 위험 완전히 제거, 포트폴리오 효과 최대

3) 효율적 포트폴리오

• 평균분산 원리에 의해 선택된 포트폴리오(낮은 위험, 높은 수익)

4) 효율적 전선(프론티어)

• 효율적 포트폴리오의 집합
• 위험과 수익의 비례 
• 우상향(위로 볼록한 우상향)

5) 무차별곡선

• 투자자들의 위험에 대한 태도
• 투자자들의 위험회피(혐오)적
• 아래로 볼록한 우상향

6) 최적의 포트폴리오

• 효율적 전선과 무차별곡선이 접하는 점 (교차 X)

7) 포트폴리오 기대수익률

• 투자비중, 수익률 → 곱해서 더한다 (총투자금액 관련 X)