[부동산학개론] 부동산 금융론 1. 부동산금융

1. 부동산금융 

1. 지분금융

• 신디케이트, 조인트벤처, 리츠(REITs), 공모에 의한 증자, 펀드

2. 부채금융

• 저당금융, 신탁금융(담보신탁), 주택상환사채(회사채), 프로젝트금융(PF), 주택저당 담보 증권(MBS), 자산 유동화 증권(ABS)

3. 메자닌금융 

• 신주인수권부사채(BW), 전환사채(CB), 후순위대출, 상환우선주(PS)

 

2. 부동산의 저당대출제도

1. 저당의 상환방법

1) 고정이자율

• 초기이자율 높음, 인플레이션 발생시 차입자 유리, 대출자 불리
• 시장금리 하락: 차입자는 조기상환이 유리
• 시장금리 상승: 차입자는 현상태를 유지하는 것이 유리
• 약정이자율 < 시장이자율: 차입자는 현상태를 유지하는 것이 유리
• 약정이자율 > 시장이자율: 차입자는 조기상환이 유리

2) 변동이자율

• 초기이자율 낮음
• 기준금리(코픽스금리) + 가산금리
• 변동금리대출시 이장류 조정주기가 짧을수록, 이자율 조정횟수가 많을수록 대출자는 유리하고 차입자는 불리 
• 대출기관은 이자율변동에 따른 손실위험을 회피하기 위해 변동금리대출상품을 판매 

 

2. 금융기관의 대출가능액 산정방법 

1) 주택 

• 담보인정비율(LTV) = 부채 ÷ 부동산의 가치
• 총부채상환비율(DTI) = 연간 부채서비스액 ÷ 연간소득
  • 대출가능액 = 연간소득 * DTI 비율 ÷ 저당상수
  • 대출가능액 = {(연간소득 * DTI 비율) - 기타대출 이자상환액} ÷ 저당상수
• 총부채원리금상환비율(DSR) = 모든 대출원리금 ÷ 연간소득

 

2) 상가 

• 담보인정비율(LTV) = 부채 ÷ 부동산의 가치
• 부채감당률(DCR) = 순영업소득 ÷ 부채서비스액
  • 대출가능액 = 순영업소득 ÷ 부채감당률 ÷ 저당상수 

 

3. 자금의 상환방법

1) 원금균등상환

• 원금 불변, 이자 감소, 원리금 감소, 대출잔액 감소
• 초기 총부채상환비율(DTI)은 높지만, 자금회수가 빠르므로 원금회수위험이 가장 작으며 차입자가 중도상환시 잔액(잔금비율)이 가장 적음
• 미래 소득 감소가 예상되는 중/장년층에 유리한 방법
• 원금 = 융자원금 ÷ 상환기간
• 이자 = 융자잔고 * 이자율
• 원리금 = 원금 + 이자
  • 이자 = [융자원금 - {상환원금 * (n-1)회차)}] * 이자율

2) 원리금균등상환

• 원금 증가, 이자 감소, 원리금 불변
• 이자상환곡선은 우하향, 원금상환곡선은 우상향
• 원리금 = 융자원금 * 저당상수
• 이자 = 융자잔고 * 이자율
• 원금 = 원리금 - 이자
  • 1회차 원금 = 융자원금 * (저당상수 - 이자율)
  • 2회차 원금 = 1회차 원금 * (1+이자율)
  • 3회차 원금 = 2회차 원금 * (1+이자율)

3) 점증식(체증식)상환

• 지불액이 점차 증가
• 미래 소득 증가가 예상되는 젊은 저소득층에게 유리한 방법

4) 대출산환방식의 비교 

초기 상환액(초기 DTI) 비율	원금균등	>	원리금균등	>	체증식
융자잔고		<		<
초기 소득이 높은 차입자 유리		>		>
초기 소득이 낮은 차입자 유리		<		<
총이자상환액, 누적원리금상환액		<		<
가중평균상환기간 짧은 순서		>		>

3. 한국주택금융공사 

1. 한국주택금융공사(HF)

• 보금자리론과 적격대출의 공급
• 주택보증 공급
• 주택연금 보증
• 유동화증권(MBS, MBB) 발행

2. 종신기간방식 주택연금

• 신청: 부부 중 1명 만 55세 이상, 공시가격 12억원 이하
• 대상: 주택, 노인복지주택, 복합용도주택 중 주택 면적 1/2 이상, 주거용 오피스텔
• 잉여금: 상속인에게 배당교부
• 부족분: 상속인에게 청구 X (비소구금융)