[부동산학개론] 부동산개발 및 관리론

1. 부동산개발 

1. 부동산개발의 주체

• 공영개발(1섹터): 국가, 지자체, 공사
• 민간개발(2섹터): 토지소유자, 조합, 기업
• 공동(제3섹터): 민관합동개발사업

2. 부동산개발의 단계

• 개발의 5단계: 계획 → 협의 → 계획인가 → 시행 → 처분
• 개발의 7단계: 구상(아이디어) → 예비적 타당성분석 → 부지매입 → 타당성분석 → 금융 → 건설 → 마케팅

3. 부동산개발의 위험

• 법률적 위험
  • 공법상(이용규제) 위험, 사법상(소유권) 위험, 이용계획이 확정된 토지를 구입
• 시장 위험
  • 시장연구: 선행분석, 특정 부동산 수요와 공급상황 분석
  • 시장성연구: 후행분석, 개발된 부동산 매매/임대능력 조사
  • 흡수율분석: 과거의 추세분석, 미래 시장성 예측 (과거/현재 추세 파악 X)
• 비용 위험
  • 최대가격보증계약: 비용위험은 감소하나 개발사업비 증가 

 

4. 부동산개발의 타당성 분석

1. 시장분석(선행)	⇨	2. 경제성분석(후행)
1. 지역경제분석 2. 시장분석 3. 시장성분석		4. 타당성분석 5. 투자분석
정보제공, 제약조건, 시장에서의 채택가능성		수익성, 최종투자결정 (세전, 세후, 순현가, 내부수익률)

 

2. 부동산개발의 유형 

1. 부동산개발의 유형 

1) 재개발 

• 보전재개발: 사전에 노후화/불량화 방지
• 수복재개발: 대부분의 시설 그대로 보전, 노후/불량화의 요인만 제거
• 개량재개발: 기존시설의 확장/개선, 새로운 시설의 첨가
• 철거재개발: 기존환경 완전히 제거, 새로운 시설물 대체

2) 정비사업

• 주거환경개선사업: 정비기반시설 극히 열악, 노후/불량건축물 과도밀집, 단독주택 및 다세대주택 밀집
• 재개발사업: 정비기반시설 열악, 노후/불량건축물 밀집, 상업지역/공업지역
• 재건축사업: 정비기반시설 양호, 노후/불량건축물 공동주택

 

2. 부동산개발방식의 유형

• 단순개발방식: 형질변경사업, 자력개발 → 권리불변
• 환지방식: 도시개발사업, 감환지 → 권리축소
• 매수방식: 전면매수, 공영개발사업 → 권리소멸
• 혼합방식: 환지방식 + 매수방식
• 합동신탁방식: 신탁방식은 형식적 소유권이 개발자에게 이전, 개발자(신탁회사) 명의

 

3. 택지개발 

1) 공영개발

• 매수방식, 공적 주체만 가능
• 단점: 계획적 이용, 개발이익의 사회적 환수, 매입지역 값싸게 공급
• 단점: 매입비 부담, 민원발생, 주변지역 투기

2) 민간개발

• 자체개발사업: 사업시행/자금조달/이익귀속 주체 모두 토지소유자

구분	대물변제방식(등가교환)	분양금공사비지급	사업수탁	토지신탁
소유권이전	X (토지소유자 명의)	X (토지소유자 명의)	X (토지소유자 명의)	O (신탁회사 명의)
이익	공유 O (소유자 + 개발자)	공유 O (소유자 + 개발자)	공유 X (토지소유자만)	공유 X (토지소유자만)
수수료	X	X	O	O
차이점	부동산(지분) 공유	분양수익금 공유	사업진행 및 자금조달: 토지소유자 명의	사업진행 및 자금조달: 신탁회사 명의

 

3) 민간자본유치사업 

• BTO: 민간이 짓고 → 정부에 소유권 이전 → 민간에 일정기간 운영권 부여 ex. 도로, 철도, 항만 등의 교통시설 
• BOT: 민간이 짓고 → 민간에 소유권/운영권 부여 → 정부에 소유권 이전
• BTL: 민간이 짓고 → 정부에 소유권 이전 → 민간에 일정기간 운영권 부여 → 정부에 임차/임대 ex. 학교건물, 기숙사, 군인아파트 등
• BLT: 민간이 짓고 → 정부에 운영권 임대 → 정부에 소유권 이전
• BOO: 민간이 짓고 → 민간에 소유권/운영권 부여 

 

3. 부동산관리

1. 부동산관리의 영역

• 시설관리(FM, 유지관리): 설비의 운전/보수, 에너지관리, 청소관리, 방범/방재, 외주관리
• 건물 및 임대차관리(PM, 재산관리): 수입목표수립, 지출계획수립, 비용통제, 임대차 유치 및 유지
• 자산관리(AM, 투자관리): 부동산의 매입과 매각, 재투자/재개발 결정, 포트폴리오 관리, 투자리스트 관리, 프로젝트 파이낸싱

2. 복합적 관리

구분	기술적 관리(유지관리)	경제적 관리(경영관리)	법률적 관리(보존관리)
토지	1. 경계 확정 2. 사도, 경사지 대책	1. 순수익, 나지 활용방안 2. 주차공간, 자재하차장	1. 권리관계 조정 2. 토지도난방지대책
건물	1. 위생, 설비, 보안, 보전관리 2. 물리적/기능적 하자 유무 판단 + 필요적 조치 3. 건물과 부지의 부적응 개선	1. 손익분 기점 평가 2. 회계관리 3. 인력관리	1. 계약대책 2. 권리의 보존관리 3. 공법상 규제

 

3. 부동산관리의 방식

구분	장점	단점
자기관리	1. 기밀유지(보안관리) 유리 2. 친절서비스, 애호정신 높음 3. 종합적 관리 용이, 신속, 신뢰도 높음	1. 소유자 본업에 전념하기 곤란 2. 업무의 타성화(매너리즘) 3. 전문성 결여, 관리비 상승
위탁관리	1. 소유자 본업에 전념 가능 2. 업무의 타성화(매너리즘) 방지 3. 전문성 높음, 효율적 관리	1. 기밀유지(보안관리) 불리 2. 서비스, 애호정신 낮음 3. 종합적 관리 곤란, 신속 X, 신뢰도 문제
혼합관리	1. 일부 자기가 관리하고 필요부분만 위탁관리 2. 자기관리와 위탁관리의 장점 채택	1. 책임간 한계가 애매, 책임 소재가 불명확 2. 잘못 운영되면 두 방식의 단점만 노출

 

4. 임차인의 선정과 임대차의 유형

구분	임차인 선정	임대차 유형	특징
주거용	유대성	조(총)임대차	모든 임대료 + 추가 없음
매장용	가능매상고	비율임대차	기본 임대료 + 수익일정비율
공업용	적합성	순임대차	순수임대료 + 협상

• 1차 순임대차: 순수임대료 + 편익시설비용 + 세금
• 2차 순임대차: 1차 순임대차 + 보험료
• 3차 순임대차: 2차 순임대차 + 유지수선비

5. 빌딩의 생애주기

• 전개발단계
  • 장차 빌딩이 건축될 용지의 상태
  • 공법상 규제 고려, 시장분석
• 신축단계
  • 빌딩이 완성된 단계
  • 물리적/기능적 유용성 최고 (경제적 X)
• 안정단계(중년단계)
  • 존속기간이 가장 장기
  • 빌딩의 수명 결정(관리상태가 중요한 단계)
  • 자본적 지출(개조, 수선)이 적절한 시기, 경제적 관리가 특히 중요
• 노후단계
  • 지출을 억제하고 빌딩 교체를 계획하는 단계
• 완전폐물단계
  • 빌딩 교체를 전제하는 단계

 

4. 부동산마케팅

1. 부동산마케팅의 의의

• 거시적 환경: 자연환경, 인문환경
• 미시적 환경: 경쟁업자, 공중(일반대중), 정부

 

2. 부동산마케팅의 세가지 차원

• 시장점유 마케팅 전략
  • 공급자 중심
  • 표적시장을 선점하거나 틈새시장을 점유하는 전략
  • STP 전략, 4P Mix 전략
• 고객점유 마케팅 전략
  • 수요자 중심
  • 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적 접점을 마련
  • AIDA 전략: 주의(Attention), 관심(Interest), 욕망(Desire), 행동(Action)
• 관계마케팅 전략
  • 수요/공급자 상호작용을 중시
  • 브랜드(Brand) 전략

 

3. 마케팅 믹스(4P Mix) 전략 

• 유통경로(Place): 현입주자, 직접분양, 분양대행사, 금융기관, 중개업자
• 제품(Product): 지상 주차장의 지하화, 자연친화적 설비의 설치, 커뮤니티 시설에 헬스장 또는 골프연습장 설치 등
• 가격(Price)
  • 시가정책: 경쟁업체와 동일한 시장가격으로 판매
  • 저가정책: 다수의 고객을 확보하기 위해 낮은 가격으로 판매
  • 고가정책: 제품의 차별성이 높은 경우 높은 가격으로 판매
  • 신축가격정책: 같은 자재로 시공한 경우라도 위치, 층, 지역 등에 따라 다른 가격으로 판매
• 판매촉진(Promotion): 경품제공, 홍보, 광고, 인적판매 등

 

4. STP 전략

• 시장세분화(Segmentation)
  • 수요자 집단을 인구/경제학적 특성상 분할
  • 상품의 판매지향점을 분명히 하려는 전략
• 표적시장 선점(Target)
  • 세분화된 시장에서 자신의 상품과 일치되는 수요자집단 확인
  • 선정된 표적집단에서 신상품을 기획하는 것
• 차별화 전략(Positioning)
  • 동일 표적시장의 다양한 공급경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것인가를 정하는 전략
  • 분양성공을 위해 아파트 브랜드를 고급스러운 이미지로 고객의 인식에 각인