[부동산학개론] 부동산 감정평가론 1. 기초이론

 

1. 감정평가의 분류

1. 시장가치기준 원칙

• 원칙: 시장가치를 기준으로 결정
  • 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우, 성립될 가능성이 갖아 높다고 인정되는 대상물건의 가액
• 예외: 법령에 다른 규정, 의뢰인의 요청, 사회통념상 필요
  • 가치의 성격과 성격과 감정평가의 합리성 및 적법성을 검토해야 하나, 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 검토 X

2. 현황기준 원칙

• 원칙: 기준시점에서의 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 결정 
• 예외: 법령에 다른 규정, 의뢰인의 요청, 사회통념상 필요
  • 가치의 성격과 성격과 감정평가의 합리성 및 적법성을 검토해야 하나, 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 검토 X

3. 개별물건기준 원칙

• 원칙: 개별평가
• 예외
  • 일괄평가: 일체로 거래되거나 용도상 불가분인 경우
  • (가치)구분평가: 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분
  • 부분평가: 일부분에 대하여 감정평가해야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우

4. 감정평가의 절차 

1. 기본적 사항의 확정: 의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 감정평가조건, 기준가치, 자문, 수수료
2. 처리계획 수립
3. 대상물건 확인
4. 자료수집 및 정리
5. 자료검토 및 가치형성요인의 분석
6. 감정평가방법의 선정 및 적용
7. 감정평가액의 결정 및 표시

 

2. 가치이론

1. 가치와 가격

• 가치: 장래이익의 현재가치, 현재값, 평가사가 전문가, 주관적/추상적, 무수히 많음
• 가격: 실제로 지불된 금액, 과거값, 중개사가 전문가, 객관적/구체적, 하나

2. 기준시점

• 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜로, 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜
• 기준시점을 미리 정한 경우, 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 가능

3. 부동산의 가치형성과정 

1. 가치형성요인: 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인, 개별요인
2. 가치발생요인: 유용성(효용성), 유효수요, 상대적 희소성, 이전성
3. 부동산가치

4. 부동산가치 제 원칙 

• 균형의 원칙(비례의 원칙): 내부, 구성요소, 기능적 감가, 개별분석의 기준
• 적합의 원칙(조화의 원칙) - 고유: 외부, 환경, 경제적 감가, 지역분석의 기준
• 변동의 원칙: 기준시점, 시점수정 관련, 물리적 감가
• 예측의 원칙
• 기여의 원칙(공헌의 원칙): 기여도의 합(생산비의 합 X), 추가투자의 적부 판정
• 수익체증/체감의 원칙
• 수익배분의 원칙(잉여생산성의 원칙): 토지잔여법, 수익분석법 관련, 부동성(수동적 생산요소)
• 대체의 원칙: 두 재화 간 비교, 감정평가 3방식 모두 관련
• 최유효이용의 원칙 - 고유: 감정평가의 전제
• 기회비용의 원칙
• 수요/공급의 원칙
• 경쟁의 원칙
• 외부성의 원칙 - 고유

 

3. 지역분석 및 개별분석

1. 지역분석과 개별분석

구분	지역분석	개별분석
분석순서	선행분석(부동성, 인접성)	후행분석(개별성, 용도의 다양성)
분석내용	대상지역의 전체적/광역적/거시적 분석	대상부동산의 부분석/국지적/미시적 분석
분석기준	대상지역의 표준적 이용 판정, 가격수준 파악(최유효이용 판정 방향 제시)	대상부동산의 최유효이용 판정, 구체적 가격 결정
가격원칙	경제적 감가, 외부요인(적합의 원칙)	기능적 감가, 내부요인(균형의 원칙)
원칙	적합의 원칙(외부요인 영향)	균형의 원칙(내부요인 영향)
대상	인근지역, 유사지역, 동일수급권(주변 용도지역)	대상부동산 또는 개별부동산

 

2. 지역분석의 대상지역 

• 인근지역: 대상부동산이 속한 지역, 동질적이고 지역요인을 공유
• 유사지역: 대상부동산이 속하지 않은 지역, 인근지역과 유사
• 동일수급권: 대상부동산과 대체/경쟁 관계, 인근지역과 유사지역 포함