[민법][물권법] 전세권

 

1. 전세권 

1. 의의

• 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 용도에 좇아 사용/수익하고, 우선변제 받을 수 있는 권리
• 용익물권성: 존속기간 동안 사용/수익, 만료시 등기 없이 말소
• 담보물권성: 전세금에 대한 우선변제권, 경매청구

2. 전세금

• 합의 + 전세금 + 등기 (목적물 양도는 성립요건 X)
• 토지/건물 전세권의 요소: 기존의 채권을 전세금으로 갈음 O (전세금은 반드시 현실적 지급 X) 
• 전세금은 등기 O (제3자에 대항 가능)
• 전세금 증감청구권: 형성권, 증액제한(1년, 1/20)
• 전세금을 지급하지 않기로 한 것은 무효
• 3자간의 합의가 있으면 제3자를 전세권자로 할 수 있음

3. 존속기간

• 최장기간: 10년 이하 
• 최단기간
  • 건물: 1년 (1년 미만 설정 → 1년)
  • 토지: X (1개월 설정 → 1개월)
• 합의갱신: 토지 O, 건물 O (등기 O) → 갱신한 날로부터 10년 이하
• 법정갱신: 토지 X, 건물 O (등기 X)
  • 만료 6개월~1개월 사이 아무말이 없으면 전과 동일 조건으로 갱신
  • 단, 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
  • 각 당사자는 언제든지 소멸통고 가능 → 6개월 후 소멸

4. 전세금반환청구권과 전세권의 분리 양도

• 원칙: 전세금과 전세금반환청구권의 분리/양도 X
• 예외: 장래조건부 채권양도 가능, 전세권 기간만료시 전세권과 함께 양도 가능

5. 전세권설정자의 소멸청구

• 약속 위반 → 즉시 소멸 ex. 차임 X, 정해진 용법으로 사용/수익 X
• 소멸통고: 존속기간 정하지 않은 경우 일정기간이 지나야 함

6. 전세권의 담보제공(저당권)

• 전세권이 기간만료로 종료된 경우 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸되고, 저당권의 목적물인 전세권이 소멸하면 저당권도 당연히 소멸한다.
• 저당권자는 가치적 변형물인 전세금반환채권에 압류 또는 전부 명령을 받아 전세권설정자에게 전세금 지급을 청구할 수 있다. (=물상대위)
• 전세금 반환채권에 대해서 제3자의 압류 등이 없으면 전세권설정자는 전세권자에게만 전세금반환의무를 부담한다.

7. 부속물매수청구권

• 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것이거나 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에 한하여, 전세권설정자에게 부속물매수청구를 할 수 있다.
• 토지: 지상물매수청구권 - 독립성 O (동의 O, 매수 불문)
• 건물: 부속물매수청구권 - 독립성 O (동의 O, 매수 O)

8. 건물전세권의 지상권, 임차권에 대한 효력

• 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 경우 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 영향을 미친다.

9. 일부전세권

• 전부 경매청구 X 
• 전부에 대한 우션변제는 가능

10. 전세권 만료시 동시이행관계

• 전세권설정자의 전세금 반환 ↔ 전세권자의 목적물양도 및 말소서류

11. 일부멸실

• 불가항력: 그 부분의 전세권은 소멸(불가분성 제외)
• 전세권자의 귀책사유: 전세권자는 손해배상책임 O (전세금반환청구권 소멸 X)

12. 전세권설정자의 변경

• 신소유자(=양수인)에게 전세금반환청구, 유익비 청구를 할 수 있다. 
• 필요비 X: 전세권자는 현상유지하고 그 통상의 관리 및 수선 부담
• 유익비 O: 목적물 개량 + 현존 → 지출액 혹은 증가액의 상환 청구

 

2. 전전세 

1. 의의

• 전세권자의 전세권을 그대로 둔 채 그것을 기초로 하여 그 전세목적물의 전부 또는 일부에 전세권을 다시 설정하는 것

2. 요건

• 원전세권자(전세권설정자)와 전전세권자의 물권적 합의 + 등기 + 전전세금의 지급
• 존속기간: 원전세권의 존속기간 내
• 전세금: 원전세금의 범위 내

3. 효과 

• 전전세권자는 그 권리의 범위 내에서 목적물을 용익하는 등 전세권자의 모든 권리를 가진다.
• 전전세권자와 원전세권설정자는 전세권상의 아무런 권리/의무를 부담하지 않는다.
• 전전세권자의 경매청구권: 원전세권의 경매청구요건(전세권 소멸+전세금반환지체)도 갖추어야 인정된다.
• 책음가중규정: 전전세 또는 임대하지 않았으면 면할 수 있었을 불가항력적 손해에 대해서 전세권자가 책임을 부담한다.

 

3. 전세권과 임차권 구별

구분	전세권	임대차
성질	1. 부동산(상린관계의 규정이 준용) 2. 설정행위로 양도/임대를 금지 3. 전세금(금전만 가능) 지급은 요소 O 4. 담보물권적 성질(저당권과 동일) 5. 손해배상에 충당 시기: 소멸 후에만	1. 물건에만 성립 (권리 X) 2. 임대인의 동의 O → 양도 가능 3. 차임의 지급이 요소 O (보증금은 요소 X) 4. 유상/쌍무/낙성/불요식 5. 손해배상에 충당 시기: 존속 중
존속기간	1. 기간약정이 있는 경우     - 최단기간: 건물은 1년, 토지 X     - 최장기간: 토지, 건물 10년 2. 기간약정이 없는 경우: 소멸통고(양 당사자가) 6개월 3. 전세권의 갱신     - 합의갱신만 인정(10년을 넘지 못함)     - 법정갱신: 건물에만 가능	1. 기간약정이 있는 경우     - 최단기간: 민법상 제한 X     - 합의갱신: 10년 2. 기간약정이 없는 경우: 해지통고 3. 법정갱신: 상당기간 내에 이의가 없을 때
효력	1. 전세권자의 사용/수익권: 용도에 따라 2. 건물전세권의 지상권, 임차권에 효력 O 3. 건물전세권과 법정지상권: 건물소유자 = 전세권설정자 4. 전세권의 양도/전전세/담보제공 가능 5. 전세금증감청구권  6. 물권적 청구권: 지상권과 동일 7. 전세권자의 유지/수선의무(필요비상환청구권 X)	1. 임차물의 사용/수익권 2. 지상물매수청구권: 토지임차인  3. 부속물매수청구권: 건물 기타 공작물의 임차인 4. 비용상환청구권(필요비+유익비): 반환 후 6개월 내에 행사 5. 차임감액청구권: 임차인의 과실없이 목적물 일부가 멸실 6. 차임증감청구권: 증액의 제한 X 7. 임차물보관의무: 선관주의의무 8. 공동차주의 연대책임
소멸	1. 소멸통고(기간약정이 없을 때): 양 당사자, 6개월 후에 소멸 2. 소멸청구     - 양도 등의 금지위반     - 목적물의 현상유지의무 불이행     - 용도에 따라 사용하지 않은 경우 3. 동시이행관계: 전세금 반환 ↔ 목적물 반환 및 말소서류	1. 해지통고사유     - 기간약정 없는 경우     - 해지권 보류     - 임차인의 파산 2. 해지(법정해지권)     - 임차인의 의사에 반한 임대인의 보존행위     - 임차인의 과실 없이 일부멸실한 경우 목적 달성할 수 없는 경우     - 임대인의 동의 없는 임차권의 양도, 전대     - 임차인이 차임의 지급을 2기 이상 연체한 경우     - 특약이 없는데도 임대인이 등기에 협력 X      - 기타 당사자 일방의 채무불이행이 있는 경우 3. 동시이행관계: 보증금 반환 ↔임차물 반환