[민법][물권법] 저당권

 

1. 저당권 

• 약정담보물권(등기 필요)
• 우선변제권 O, 물상대위 O, 유치권 효력 X = 점유 X → 2중설정 O, 반환청구 X
• 부동산만 가능 (민법상 동산 X)
• 지상권, 전세권: 저당권 설정 가능

1. 의의

• 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 점유를 이전하지 않은 채 채무를 담보로 제공한 부동산으로부터 채권자가 자기채권의 우선변제(=경매권)를 받을 수 있는 권리 
• 피담보채권의 종류: 금전채권이 아니어도 무방(다만, 실행시에는 금전채권으로 전화될 수 있는 것이어야 함)
• 피담보채권은 1개일 필요 X
• 우선변제권 O, 물상대위 O, 유치권 효력 X
• 부종성 완화 → 근저당권
• 불요식, 조건/기한 설정 가능 

2. 저당권의 성립: 저당권설정계약 + 저당권설정등기

• 저당권설정계약: 물권행위(처분행위) + 종된계약(채권계약이 주된 계약)
  • 저당권자
    • 원칙: 피담보채권의 채권자
    • 예외: 당사자(저당권설정자, 저당권자, 제3자) 합의 + 실질적 채권귀속 → 제3자 명의 가능
  • 저당권설정자
    • 채무자 이외의 자도 가능 → 물상보증인 (채무자 X)
    • 제3자를 채무자로 하여 설정된 저당권등기는 무효
• 저당권의 객체 
  • 민법상 객체: 부동산, 지상권과 전세권 (지역권 X, 임차권 X)
  • 특별법상 입목, 광업권, 어업권

3. 저당권의 효력 

• 피담보채권의 범위(우선변제의 범위)
  • 원본: 등기 O
  • 이자: 등기 O, 무제한 배상
  • 위약금: 등기 O
  • 지연배상(=채무불이행 손해배상): 등기 X, 지연배상을 1년치로 하는 것은 저당권자의 제3자에만 해당하는 것이고, 채무자나 저당권설정자가 변제할 때는 전부변제 O
  • 저당권 실행비용: 등기 X
  • 저당권보존비용 X, 저당물 하자로 인한 손해배상 X
• 목적물의 범위 
  • 부합물 ex. 증축
    • 저당권설정의 전후를 불문하고 저당권 효력 O
    • 건물의 증축부분이 기존건물에 부합된 경우: 경매목적물로 평가되지 않았어도 저당권 효력 O
    • 정당한 권원에 의하여 부속된 경우와 저당권설정행위에서 다른 약정을 한 경우(=저당권 효력이 미치지 않기로 특약): 저당권 효력 X
  • 종물 ex. 창고, 외부화장실
    • 저당권설정의 전후를 불문하고 저당권 효력 O → 배제특약 O 
    • 종된 권리(지상권, 지역권, 임차권 등) 에도 저당권 효력 O → 구분소유건물의 전유부분에 대한 저당권 효력은 종된 권리인 대지사용권에도 미친다.
    • 부동산소유자가 아닌 다른사람의 소유인 경우: 종물이 아니므로 저당권 효력 X
  • 압류한 이후 관실: 원칙적으로 저당권 효력 X, 목적물을 압류한 이후부터 O
  • 물상대위
    • 담보물권의 목적물이 멸실/훼손/공용징수(=수용) 로 인하여 저당권 실행 X → 그 목적물에 갈음하는 금전기타물건 압류 O
    • 저당권자는 저당권설정자가 받을 금전기타물건(화재보험금, 보상금 등)에 대해서도 저당권을 행사할 수 있다. 다만, 그 지급 또는 인도 전에 반드시 압류해야 한다.
    • 압류의 경우 저당권자 외에 제3자도 가능
    • 매매대금, 임대차, 협의취득: 물상대위 X (물상대위는 목적물이 없어진 경우에만 발생)
    • 저당권자가 저당목적물을 압류하기 전에 저당목적물의 소유자(=저당권설정자)가 수용보상금을 수령한 경우: 물상대위 X, 부당이득으로 반환 O

4. 저당권등기가 불법말소된 경우

• 매매시: 말소 당시의 소유자에게 회복 등기 O
• 경락된 경우: 회복등기청구 X (근저당권은 소멸)
• 저당권의 피담보채권 소멸(=변제) 후 말소등기 전에 저당권부채권을 가압류하고 압류명령 및 전부명령을 받아 저당권이전의 부기등기한 경우: 근저당권 취득 X = 저당권등기는 변제되면 말소하지 않아도 효력 X = 무효등기 O

5. 저당권과 용익권: 순위의 원칙

• 최선순위 저당권보다 앞서는 용익권은 저당권의 실행으로 인한 경매에 대항력이 있지만(=낙찰자가 인수), 그렇지 않은 경우에는 저당권의 실행으로 용익권도 소멸하게 되고 경락인에게 대항하지 못한다.

6. 저당권의 침해에 대한 구제

• 물권적 청구권
• 담보물보충청구권
  • 설정자의 책임 있는 사유로 저당물의 가액이 현저히 감소한 경우
  • 원상회복 또는 상당한 담보제공 청구 가능
  • 손해배상청구권, 즉시변제청구권과 동시에 행사 불가
• 즉시변제청구권
  • 채무자가 담보를 손상, 감소 또는 멸실하게 한 때 기한의 이익을 잃는다.
  • 즉시 변제를 청구하거나 저당권 실행 가능
  • 손해배상과 함께 행사 가능
• 손해배상청구권
  • 누구에게나 청구 가능(불법행위자도 O)
  • 잔존가치로 채권의 만족을 얻을 수 없는 경우에만 청구 가능
  • 불법행위(침해) 후 즉시 청구 가능
  • 즉시변제청구와 함께 행사 가능

7. 제3취득자의 보호 

• 제3취득자: 저당권 설정 후 저당목적물의 양수인(=신소유자) 또는 제한물권(=지상권, 전세권, 대항력을 갖춘 임차인)을 취득한 자 
  • 후순위 근저당권자는 제3취득자에 해당하지 않는다.
• 제3취득자의 보호
  • 제3취득자도 경매인이 될 수 있다.
  • 제3취득자의 변제 = 대위변제 O
    • 지연배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분만 변제하면 된다. 
    • 제3취득자는 변제기 도래 후에만 변제가 가능하다.
    • 제3취득자는 채무자의 의사에 반해서도 변제할 수 있다. 
  • 제3취득자의 비용은 경매대금에서 우선상환 받는다.

 

2. 일괄경매청구권 

1. 의의

• 토지에 저당권이 설정된 후에 건물이 축조된 경우에는 법정지상권이 인정되지 않는다. 따라서 토지를 경락받은 제3자는 건물의 철거를 요구할 수 있다. 
• 이 경우 건물소유자는 경제적 손실을 입게 되고, 저당권자에게는 건물의 존재에 따른 경매의 어려움을 해소하고자 일괄경매청구권을 인정하고 있다.

2. 요건

• 나대지에 저당권설정 후에 건물이 축조될 것
• 저당권설정자가 소유하는 건물일 것
• 경매 당시까지도 건물이 설정자의 소유일 것 (제3자에게 양도 X)
• 일괄경매 청구 여부는 저당권자의 자유

3. 효과

• 토지의 대가에서만 우선변제권 (건물에 대해서는 우선변제권 X)
• 토지와 건물은 동일인에게 경락될 것

 

3. 근저당권

1. 의의

• 계속적인 거래관계로부터 생기는 다수의 불특정한 채권을 일정한 한도(최고액)까지 담보하려는 저당권
• 근저당권은 특정채권이 아니라, 장래의 증감변동하는 불특정 다수의 채권을 담보한다.
• 채권의 일부가 양도되거나 제3자가 일부를 변제하더라도 근저당권에는 영향이 없다.

2. 필수적 등기사항

• 근저당권이라는 취지
• 최권의 최고액(=우선변제권의 한도)
• 채무자
• 결산기는 반드시 등기해야 하는 것은 아니다.

3. 최고액에 포함되는 피담보채권의 범위

• 이자(등기 X)
• 지연이자는 최고액 내에 모두: 1년 초과분이 최고액을 안넘으면 지연이자 모두 받을 수 있음
• 근저당권 실행비용은 포함 X

4. 확정된 피담보채권액이 최고액을 초과하는 경우의 변제

• 채무자 겸 근저당권설정자의 변제: 확정채권 전부
• 제3취득자 또는 물상보증인의 변제: 최고액만
• 후순위 저당권자: 확정채권 전부

5. 확정시기 

• 근저당권자가 경매신청한 경우 피담보채권의 확정시기: 경매신청시
• 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위 근저당권자의 피담보채권의 확정시기: 완납시
  • cf) 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 후순위 근저당권자의 피담보채권의 확정시기: 경매신청시
• 경매개시결정 후 경매신청이 취하된 경우, 피담보채권의 확정 효과는 번복되지 않는다. (=보통저당권 O, 근저당권으로 회복 X)