[민법][물권법] 지상권

 

1. 지상권 

1. 의의

• 타인의 토지를 사용(건물, 공작물, 수목 + 소유) 하는 권리
• 상린관계의 규정 준용
• 1필지 토지 전부, 일부에도 설정 가능 → 물권적 청구권: 지상권자 O, 점유권자 O

2. 부종성 X

• 공작물, 수목이 없더라도 지상권은 유효
• 지상권과 분리하여 지상물 소유권만을 양도 가능 → 지상권자와 그 지상물의 소유권자가 반드시 일치할 필요 X 

3. 존속기간

• 설정행위로서의 존속기간을 정하는 경우 
  • 최단존속기간: 강행규정
    • 견고한 건물이나 수목: 30년 이상
    • 견고한 건물 이외의 건물 ex. 목조, 판넬건물: 15년 이상
    • 건물 이외의 공작물: 5년 이상
  • 최장기간: 영구 가능
• 설정행위로서의 존속기간을 정하지 않은 경우
  • 지상물의 종류와 구조에 따라 최단존속기간 O
  • 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우 15년
• 계약의 갱신
  • 합의에 의한 갱신
  • 지상권자의 갱신청구권: 지상권이 존속기간의 만료로 소멸
    • 지상물이 현존할 때 지상권자는 계약의 갱신을 청구 O
    • 지상권설정자가 계약갱신청구를 거절한 경우: 지상권자는 상당한 가액으로 현존한 공작물이나 수목의 매수를 지상권설정자에게 청구 O  → 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절 X

4. 효력

• 지상권의 처분
  • 지상권자는 타인에게 지상권을 양도하거나 지상권의 존소긱간 내에서 그 토지를 임대 가능: 강행규정(지상권양도금지특약은 무효)
  • 저당권의 설정: 지상권 위에 저당권 설정 O
• 지료
  • 지료는 지상권의 요건이 아니므로 지료지급의무 X
  • 지료를 지급하기로 약정한 경우: 지료지급의무가 있고, 이는 등기해야 제3자에게 대항 O
  • 지상권자가 2년 이상의 지료 체납한 경우: 지상권설정자는 지상권자에게 지상권의 소멸 청구 O

5. 지상권의 소멸

• 물권 일반의 소멸사유
  • 토지의 멸실
  • 존속기간의 만료
  • 혼동
  • 첨부
  • 소멸시효
  • 지상권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매 
  • 토지수용
• 지상권설정자의 소멸청구
  • 지상권자가 2년 이상의 지료를 체납한 경우(체납된 지료액은 통산하여 2년분 이상이어야 함)
  • 지상권이 저당권의 목적인 경우 또는 그 토지에 있는 건물/수목이 저당권의 목적인 경우: 지상권 소멸청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다. 
• 지상권소멸의 효과
  • 토지반환의무
  • 지상물수거권/수거의무: 토지 원상회복
  • 계약갱신청구권: 존속기간의 만료시 지상물이 현존할 때 지상권자는 계약의 갱신을 청구 O
  • 지상물매수청구권(형성권)
  • 유익비상환청구권: 미리 포기하는 특약은 유효(필요비청구권 X)

 

※ 비용상환청구

구분	지상권	전세권	임차권
필요비	X	X	O
유익비	O	O	O

 

 

※ 갱신제도

구분	지상권	전세권	임차권
합의갱신	O	O	O
법정갱신	X	O	O
갱신청구	O	X	O

 

 

2. 법정지상권

1. 의의

• 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하고 있는 우리 법제하에서 건물의 소유권자를 보호하기 위해 특별히 인정되는 토지이용권

2. 관습법상의 법정지상권과 비교

법정지상권	관습법상의 법정지상권
법률: 민법(전세권/저당권), 입목법, 가담법	판례에 의해 확립
저당권 실행을 통한 경매 → 임의경매	매매/증여/강제경매 기타의 사유(환매, 환지처분 X)
강행규정(포기/배제특약 X)	1. 배제특약 O (건물철거특약) 2. 포기특약 O (건물매수인이 토지임대차계약을 한 경우)

 

 

3. 저당권 법정지상권의 성립요건

• 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 존재할 것 
  • 건물이 없는 토지(나대지)에 저당권을 설정한 후 설정자가 (저당권자의 동의를 얻어) 건물을 신축한 경우: 법정지상권 X
  • 저당권설정 당시 건물이 건축 중인 경우: 법정지상권 O
  • 저당권설정 당시 존재하던 건물이 그 후 증/개축, 신축된 경우: 법정지상권 O 
    • 단, 법정지상권의 존속기간/범위는 구건물을 기준
  • 공동저당설정 후 건물이 철거되고 신축된 경우: 법정지상권 X
• 저당권설정 당시 토지와 건물이 동일소유자에게 속할 것
  • 저당권설정 당시 토지와 건물이 동일인: 제3자에게 O
  • 미등기건물은 그 대지와 함께 매수한 사람이 대지에 대하여 저당권을 설정 X
• 경매로 인하여 소유자가 달라질 것

 

3. 관습법상 법정지상권

1. 의의

• 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하였다가 그 중 어느 하나가 매매 기타의 원인으로 처분되어 소유자가 달라진 경우, 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한, 그 건물의 소유자는 그 토지 위에 관습법상 당연히 취득하게 되는 지상권

2. 성립요건

• 토지와 건물이 처분 당시 동일인의 소유에 속할 것
  • 토지소유자의 승낙을 얻어 건축한 건물을 매수한 자는 매매계약 당시 토지와 건물이 동일인 소유가 아니므로 관습법상의 법정지상권 X 
  • 건물은 미등기건물 또는 무허가 건물이든 상관없음
• 토지와 건물 중 어느 하나가 처분되어 소유자가 다르게 될 것
  • 매매/대물변제/증여/공매/강제경매 등은 관습법상의 법정지상권 O
  • 환매, 환지처분은 관습법상 법정지상권 X
• 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것 
  • 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었던 경우 X
  • 동일인에 속하였떤 대지와 지상건물 중 건물만을 매수하면서 대지에 관한 임대체계약을 체결한 경우 X
• 등기를 요하지 않는다.

 

4. 구분지상권

•  토지의 일부에 성립하는 지상권(일물일권주의의 예외)
• 수목의 소유를 목적으로는 불가
• 토지의 상하범위를 정하여 등기해야 함
• 토지의 용익권자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 동의를 받아야 함 
• 효력은 일반지상권과 동일: 토지소유자와 구분지상권자 상린관계 준용

 

5. 분묘지상권

• 타인 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온, 공연하게 그 분묘의 기지를 점유함으로써 지상권에 유사한 관습법상의 물권인 분묘기지권을 시효로 취득
• 분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 청구시부터 지료 지급 O
• 분묘기지권은 존속기간에 관하여 당사자 사이에 약정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하며 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속한다. 
• 분묘기지권자가 분묘기지권을 포기하는 의사를 표시한 경우에는 점유의 포기가 없더라도 분묘기지권은 소멸한다.