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공인중개사/민법

[민법][계약법] 해지·해제

by yonikim 2024. 6. 11.
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1. 계약해제

1. 의의

  • 유효하게 성립한 계약을 당사자 일방적 의사표시에 의하여, 처음부터 계약이 체결되지 않았던 것과 마찬가지의 상태로 만드는 것(소급무효)

2. 구별

구분 법정해제 약정해제 합의해제 해약금 해제
공통점 1. 소급무효
2. 제3자 권리 보호 O
설명 - 단독행위
- 채무불이행
- 단독행위
- 해제사유 미리 정해놓음
- 최고없이 해제 가능
- 계약(청약 + 승낙) - 교부자 = 포기
- 수령자 = 배액 상환
원상회복 O O X X
손해배상 O X X X

 

2. 법정해제권

이행지체 요건 1. 채무자의 귀책사유 있는 이행지체
2. 상당한 기간을 정한 최고(반드시 기간 명시 불문)
3. 상당한 기간 내에 채무자의 이행이 X
효과 1. 최고기간 만료시에 해제권 발생
2. 해제권이 발생한 후라도 이를 행사하기 전이라면, 채무자는 채무이행과 지연배상을 제공함으로써 해제권 소멸 가능
이행불능 1. 채무자의 귀책사유 있는 이행불능
2. 최고 불필요, 단 해제의사 O
불완전이행 1. 추완이 가능한 경우: 추완최고 후 해제 가능
2. 추완이 불가능한 경우: 최고 없이도 해제 가능
이행거절 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시 (최고 X, 해제 O)
채권자지체 채무자가 상당한 기간을 정하여 수령을 최고한 후 해제 가능
최고 최고불요 1. 정기행위: 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약 목적을 달성할 수 없는 경우
2. 이행불능: 변제기까지 X, 반대급부제공 X
3. 최고배제특약이 있는 경우
4. 미리 이행거절 의사표시(이행거절 의사가 명백한 경우), 단 철회시 최고 O
5. 약정해제권
6. 담보책임에 의한 해제권
7. 불완전이행시 추완 X
상당한 기간 기간의 정함이 없는 최고, 기간이 너무 짧은 최고: 최고로서의 효력은 인정되지만 상당한 기간이 지난 후에야 비로소 해제권 발생

 

※ 이행불능, 미리 이행거절
1. 최고 없이
2. 이행기 전이라도
3. 자신의 채무제공 없이
4. 해제의 의사표시를 할 수 있음 
    - 부수적 채무의 불이행의 경우 해제권 X ex. 토지거래허가 협력 X

 

 

3. 약정해제권

  • 당사자의 약정으로 미리 해제사유를 정해둔 경우
    • 토지매매계약을 체결하면서 건축허가신청이 불허되면 매수인이 일방적으로 매매계약을 해제하도록 약정한 경우
  • 최고 없이 해제 O
  • 원상회복의무 O, 손해배상청구 X
  • 약정해제권 유보는 법정해제권 성립에 영향 없음

4. 합의해제

  • 법정해제에 관한 민법 제543조 이하의 규정은 적용 X
  • 반환할 금전에 이자 부과 X, 채무불이행으로 인한 손해배상청구 X
  • 묵시 가능 : 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우
  • 제3자의 권리를 해할 수 없음
  • 해제계약을 소멸시키는 해제계약도 가능
  • 합의해제 후 해제된 계약 부활 가능

 

3. 해제권의 행사

1. 해제권 행사

  • 상대방에 대한 의사표시: 상대방에 도달한 때 
  • 단독행위이므로 조건이나 기한을 붙이지 못함이 원칙 cf) 동의 O, 채무변제 O, 유증 O: 조건/기한 가능
  • 상대방에게 도달하여 효력이 발생한 후에는 철회 X

2. 해제권의 불가분성 (임의규정)

  • 전원으로부터 또는 전원에 대하여. 단 공동으로 동시에 해야 하는 것은 아니다.
  • 1인이 해제권을 잃으면 다른 당사자도 소멸한다.
    • 해제권자가 고의 또는 과실로 계약의 목적물을 현저히 훼손하거나 반환할 수 없게 한 때에 해제권은 소멸한다.
    • 법정해제권을 배제하는 약정이 없으면, 약정해제권의 유보는 법정해제권의 성립에 영향을 미칠 수 없다.
    • 토지거래허가를 요하는 계약의 당사자는 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무를 부담하지만, 협력의무 불이행을 이유로 그 계약을 일방적으로 해제할 수 없다.

 

4. 해제의 효과

1. 소급무효

  • 당연 복귀 (등기 X) = 물권적 청구권 (말소청구 O)
  • 원상회복의무: 전부반환 O - 사용/수익 반환, 이자 반환
  • 손해배상청구(이행배상)

2. 보호되지 않는 제3자

  • 채권 압류, 가압류, 양도받은 양수인
  • 대항력 없는 임차인
  • 3자를 위한 계약에서 수익자
  • 토지매매에서 매수인의 신축건물을 매수한 제3자
  • 미등기/무허가물건 전득자(매수인)
  • 등기 없는 수증자

 

5. 해제와 취소

구분 해제 취소
인정범위 계약에만 인정 모든 법률행위
발생원인 법률규정 또는 계약 법률규정만
행사 1. 형성권
2. 최고 O, X
1. 형성권
2. 최고 X
효과 1. 소급무효 → 원상회복의무
2. 손해배상청구권 O
1. 소급무효 → 부당이득반환
2. 손해배상청구권 X

 

 

※ 해지권
1. 장래무효(계속적 채권관계): 임대차
2. 미이행: 이행청구 X, 기이행: 반환 X
3. 청산의무 O
4. 받은 것이 금전: 원상회복의무 X (받은 날부터 이자 가산 X)
5. 손해배상 O
6. 합의해지: 명시적/묵시적 가능

 

 

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