[민법][계약법] 매매

 

 

1. 매매계약

1. 의의

• 매도인이 재산권 이전을 약정하고, 상대방이 대금의 지급을 약정함으로 성립

2. 매매의 성질

• 쌍무, 유상, 낙성, 불요식계약
• 물건 또는 권리(지상권/전세권)도 가능
• 타인의 물건이나 장래 성립하는 물건도 가능
• 대금은 반드시 금전이어야 함
• 현실매매도 매매임

3. 매매의 예약

• 매매의 예약은 일방예약으로 추정함
• 예약완결권의 성질
  • 형성권(법원이 직권조사), 양도, 상속, 채권자대위권
  • 부동산의 경우 예약완결권을 가등기할 수 있다. 
• 예약완결권의 행사기간 
  • 정한 때에는 그 기간 내
  • 정하지 않은 때에는 예약의무자가 최고한 경우 상당기간 내에 행사하지 않으면 예약의 효력은 상실한다.
  • 예약이 성립한 때로부터 제척기간 10년이 경과하면 소멸
• 매매의 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터잡아 맺어질 본계약의 요소가 되는 매매목적물, 이전방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다. 

 

2. 계약금 

1. 의의

• 거래관행상 계약을 체결할 때 당사자 일방이 그 계약에 부수하여 교부하는 금전 그 밖의 유가물

2. 계약금계약 성질

• 요물계약
  • 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 함
  • 계약금을 지급하기로 약정만 하였거나 계약금의 일부만 지급한 단계에서는 계약금으로서 효력이 발생하지 않는다.
• 종된계약
  • 매매/임대차 등의 계약에 부수하여 행하여짐
  • 종된 계약이므로 주계약이 무효/취소/해제도면 계약금계약은 당연히 효력을 잃는다.
  • 그러나 매매계약과 반드시 동시에 행해질 필요는 없다.

3. 종류

1) 증약금: 계약체결의 증거로서의 계약금으로, 계약금은 언제나 증약금의 성질을 갖는다.

2) 해약금

• 의의: 해제권을 유보하기 위하여 수수된 계약금을 말한다. 당사자의 특별한 약정이 없는 경우, 계약금을 해약금으로 추정한다.
• 해제요건
  • 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 해제 가능
    • 교부자: 계약금 포기 
    • 계약금의 수령자: 해제 의사 + 계약금의 배액을 상환
  • 계약금의 교부자는 해제권을 행사하면 계약금은 당연히 포기하는 것
  • 계약금의 수령자가 계약을 해제하려면 해제의 의사표시 외에 계약금 배액의 이행제공 O (공탁까지 할 필요 X)
  • 임의규정: 당사자가 해제권을 배제하기로 하는 약정 가능
• 해제의 행사기간: 이행의 착수 이전까지
  • 이행의 착수란 채무의 일부를 이행하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것
    • 매도인이 매수인에게 매매계약의 이행을 최고하여 매매잔금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 매도인이 이행의 착수 X → 해약금에 의한 해제권 행사 가능
    • 토지거래허가지역에서 토지거래허가를 받았더라도 이행 착수 X → 해약금에 의한 해제권 행사 가능
  • 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다. 
  • 이행기의 약정(=중도금 지급시기 O)이 있는 경우라 하더라도 특별한 사정이 없는한 이행기 전에도 미리 이행에 착수할 수 없다. → 해약금 X
• 해제의 효과
  • 채권관계는 소급 소멸 
  • 원상회복 문제 X
  • 채무불이행에 의한 해제가 아니므로 손해배상청구권 발생 X

3) 위약금

• 위약금 약정: 당사자 사이에 특약이 있어야 함 
• 위약금 X
  • 실제손해를 입증 후 실손해금 수령 가능
  • 계약금 몰수 X
• 위약금 O
  • 손해입증 X (계약금을 손해배상 예정금으로 추정해놨기 때문)
  • 계약금 몰수 O (감액 청구 O, 증액 청구 X)

 

3. 해약금의 해제(계약금 포기)

• 계약금 - 해약금 추정
• 교부자: 해제 의사 표시 + 계약금 포기
• 수령자: 해제 의사 표시 + 배액 상환 (공탁 X)
• 이행착수 전: 중도금 지급 전, 소송 제기, 토지거래허가 O → 해약금 O
• 임의규정: 배제특약 가능
• 소급무효(당연복귀)
• 손해배상 X
• 원상회복청구 X
• 이행착수 미리 이행 가능 (=중도금 미리 이행 가능)
• 계약금 일부만 지금 → 실수령금 X, 약정계약금 배액 O

 

3. 매매의 효력

1. 매도인의 의무

• 완전한 재산권이전의무 
  • 재산권을 이전: 물권인 때에는 등기(부동산), 인도(동산) 등의 공시방법을 갖춰야 한다.
  • 아무런 부담이 없는 완전한 것이어야 한다.
  • 권리가 타인에게 속하는 것인 경우: 매도인은 이를 취득하여 매수인에게 이전해줘야 한다.
  • 동시이행관계: 매도인의 재산권이전의무는 매수인의 대금지급의무와 동시이행의 관계에 있다. 
• 목적물의 인도의무
  • 소유권/지상권/전세권과 같은 부동산의 점유를 내용으로 하는 것인 때에는 등기 외에 목적부동산의 점유도 이전해야 한다.
  • 특약이 없는 한 매도인은 종물 또는 종된 권리도 이전해야 한다.
  • 과실수취권: 원칙적으로 매도인이 과실수취권을 갖는다. 따라서 매도인이 목적물을 인도할 경우 과실을 인도할 필요가 없다. 다만, 매수인이 매매대금을 완납한 이후에는 매수인이 과실수취권을 갖는다.

2. 매수인의 의무

• 대금지급의무
  • 대금지급시기: 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있으면 상대방도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.
  • 대금지급장소: 특약이 없는 때에는 매도인의 현주소에서 지급하는 것이 원칙이다. 그러나 매매목적물의 인도와 동시에 대금을 지급하는 경우에는 그 목적물 인돚아소에서 대금을 지급해야 한다.
  • 대금의 이자지급: 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급해야 한다.
• 대금지급거절권
  • 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다.
  • 매수인이 대금지급을 거절하는 때에는 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다.

 

4. 매도인의 담보책임

1. 권리의 하자

구분	악의매수인	제척기간	선의매수인	제척기간
저당권 실행	손해배상, 해제권	-	손해배상, 해제권	-
일부 타인	대금감액	계약한 날로부터 1년	손해배상, 해제권, 대금감액	안 날로부터 1년
전부 타인	해제권	-	손해배상, 해제권	-
제한 물권	-	-	손해배상, 해제권	안 날로부터 1년
수량 부족	-	-	손해배상, 해제권, 대금감액	안 날로부터 1년

 

2. 물건의 하자

• 하자 = 계약성립 당시 기준
• 매수인 = 선의 + 무과실
• 특정물(대체성 X) = 완전물급부 청구권 X, 해제권 O, 손해배상 O
• 불특정물(대체성 O) = 완전물급부 청구권 O
• 제척기간: 하자 있음을 안 날로부터 6개월 내
• 경매 적용 X
• 토지 매수했는데 건축허가 X

 

5. 환매

1. 의의

• 매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리(환매권)를 보류한 경우에, 환매기간 내에 환매권을 행사함으로써 매매의 목적물을 다시 사오는 것

2. 환매권: 형성권, 채권자대위권 O, 양도성과 상속성 O

3. 환매의 요건

• 목적물: 환매목적물은 제한 X (부동산/동산/채권 모두 가능)
• 시기: 환매특약은 매매계약과 동시 (매매등기와 한매등기도 동시)
• 다른 약정이 없으면 최초의 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 환매 (다른 약정 있으면 초과 가능)
• 환매기간
  • 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못함
  • 일단 정한 환매기간은 연장하지 못함
• 환매특약의 등기: 제3자에 대해서도 그 효력 O (부기등기 방식)

4. 환매권 행사방법: 환매대금을 상대방(현 소유자)에게 제공

• 가등기-본등기: 가등기 설정당시 소유자 (현 소유자 X)
• 환매등기 이후 제3자의 근저당권 등 제한물권은 소멸하고, 나대지에 환매등기후 건물을 신축하더라도 관습법상의 지상권은 생기지 않음

5. 효과

• 매수인(환매의무자)은 목적물을 반환하고, 매도인(환매권자)은 환매대금을 반환함
• 당사자 사이에 특약이 없으면 대금의 이자와 목적물의 과실을 상계한 것으로 간주되므로, 대금의 이자를 이를 반환할 필요가 없음
• 매매계약의 종된계약: 매매계약이 무효/취소/해제되면 환매특약도 실표

 

6. 교환

1. 의의

• 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약
• 낙성/쌍무/유상/불요식 계약 (요물계약 X)

2. 성질 

• 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용되며, 특히 쌍방 모두 담보책임을 부담 (동시이행항변권, 위험부담 적용 O)
• 보충금 지급의 특약이 있는 경우에는 그 보충금에 관하여는 매매대금에 관한 규정이 준용