[민법][계약법] 임대차

 

 

1. 임대차

1. 의의

• 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 계약

2. 임차권의 대항력 

• 부동산임차인은 당사자 사이에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있음
  • 임차권을 등기하면 그때부터 제3자(양수인)에게 임대차 효력 주장 가능
  • 양수인은 임대인의 지위를 승계하여 보증금반환채무는 원칙적으로 양수인에게 이전
• 건물의 소유권보존 등기되어 있는 토지임대차

3. 임차권의 존속기간보장

• 원칙: 임차권은 채권이므로 자유롭게 처분하지 못함
• 예외: 임대인의 동의가 있으면 임차권의 양도 및 임차물의 전대 가능

4. 법정갱신

민법상 임대차	건물전세권(토지 X)	주택임대차	상가임대차
1. 종료 후     - 임차인: 계속사용     - 임대인: 이의제기 X 2. 전과 동일 조건으로 갱신 3. 존속기간 정함 X     - 각 당사자는 언제든지 해지통고 가능     - 임대인: 6월     - 임차인: 1월	1. 전세권설정자가 만료 전 1~6월 2. 전과 동일 조건으로 갱신 + 등기 X 3. 존속기간 정함 X     - 각 당사자는 언제든지 소멸통고 가능     - 6월 후 소멸	1. 임대인: 만료 6~2월 2. 임차인: 만료 2월 3. 전과 동일한 조건으로 갱신 4. 존속기간: 2년     - 임차인은 언제든지 해지통고 + 3월 후 소멸	1. 임대인: 만료 6~1월 2. 임차인: X (갱신요구 6~1월) 3. 전과 동일한 조건으로 갱신 4. 존속기간: 1년     - 임차인은 언제든지 해지통고 + 3월 후 소멸

 

5. 비용상환청구권

• 임의규정, 선/악 불문, 유치권 행사 

구분	필요비	유익비
지상권자	X	O (명문규정 X)
전세권자	X	O (전 설정자 소극적 의무부담)
유치권자	O	O
제3취득자	O	O
임차인	O	O (임대인은 적극적 의무부담)

 

2. 임대인/임차인의 권리와 의무

1. 임대인의 권리와 의무

• 권리: 차임청구권
  • 후급원칙
  • 차임증액금지 특약(유효)
  • 차임감액금지 특약(유효)
  • 차임증감청구권(형성권: 청구 당시부터 증/감)
• 의무: 수선의무
  • 통상의 수선(임차인)
  • 소규무 수선(원칙: 임대인, 특약으로 임차인부담 O)
  • 대규모 수선: 임대인 부담

2. 임차인의 권리와 의무

• 권리
  • 비용상환청구권
  • 부속물매수청구권 
  • 지상물매수청구권
  • 임차인 + 귀책 X + 일부멸실 → 차임감액을 청구할 수 있다. (당연감액 X)
• 의무
  • 보관의무(인도할 의무)
  • 화재원인불명(임차인 입증)
  • 보증금지급(임차인 입증)
  • 차임을 지급(임차인 입증)

 

비용상환청구권	부속물매수청구권	지상물매수청구권
임의규정	형성권, 강행규정 (배제특약 무효)	형성권, 강행규정 (배제특약 무효)
모든 임차인(토지/건물)	건물임차인	토지임차인
차임 2기 연체 → 청구 O	차임 2기 연체 → 청구 X	차임 2기 연체 → 청구 X
일시사용 임대차 O	일시사용 임대차 X	일시사용 임대차 X
유치권 O cf) 법원이 상당한 기간을 허여한 경우(변제기 연기) → 유치권 X	유치권 X (동시이행 O)	유치권 X (동시이행 O)
- 필요비: 즉시 - 유익비: 종료시 - 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사 (종료한 날 X)	종료시	- 종료시 → 임차인의 갱신청구 → 임대인 거절 → 지상물매수청구권 발생 - 기간 약정이 없는 경우: 임대인의 해지통고시에는 즉시 지상물매수청구 가능
면책특약 가능	임대인의 동의 + 매수 O	임대인 동의 여부 불문
독립성 X = 부합 O (구성부분 O) → 비용상환청구권	- 독립성 O = 부합 X (구성부분 X) → 부속물매수청구권 - 임차인의 특수목적은 대상 X	지상물 현존시