[중개사법] 중개업무상의 의무

 

 

1. 기본윤리

1. 품의유지, 신의성실, 선관주의 의무

• 개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개관련 업무를 수행하여야 한다. (중개보조원 X)
• 판례상 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의(=선관주의)로써 중개업무를 해야 할 의무가 있다.

2. 비밀준수 의무

• 개업공인중개사 등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 안된다. 비밀준수의무는 개업공인중개사 등이 그 업무를 떠난 후에도 계속 유지되어야 한다. 
• 비밀준수 의무는 중개보조원에게도 적용된다.
• 위반시: 1년-1천 이하, 다만 피해자의 의사에 반하여 처벌할 수는 없다. (=반의사불벌죄)

 

2. 중개계약의 종류 

1. 중개계약의 성격: 미사중개계약, 낙성/불요식계약, 유상/쌍무계약, 위임계약, 비전형계약

2. 일반중개계약

• 일반중개계약서 작성 요청 가능 (필수 X)
  • 중개의뢰인은 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 개업공인중개사에게 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있다. 
  • 기재 내용: 거래예정가격, 위치 및 규모, 중개보수, 기타 준수할 사항 등
  • 요청을 받은 경우라도, 개업공인중개사는 일반중개계약서를 작성할 의무 X 
• 일반중개계약서 
  • 권장서식은 있으나 사용할 의무 X 
  • 개업공인중개사는 일반중개계약서를 작성/교부한 경우이더라도, 이를 보존해야 할 의무 X
  • 물건에 대한 정보를 공개할 의무 X
  • 업무처리상황을 문서로 통지할 의무 X

3. 전속중개계약

• 전속개업공인중개사의 의무
  • 전속중개계약서 작성의무: 법정강제서식 사용, 3년동안 보존 → 위반시: 업무정지
  • 정보공개의무: 물건에 대한 정보를 7일 이내 거래정보망 또는 일간신문에 공개 → 위반시: 상대적 등록취소(또는 업무정지)
  • 통지의무: 공개한 정보의 내용을 의뢰인에게 지체없이 문서로 통지 → 위반시: 업무정지
  • 업무처리상황 보고의무: 2주일에 1회 이상 문서로 통지 → 위반시: 업무정지
• 전속중개계약시 정보공개사항
  • 기본적인 사항
  • 권리관계(인적사항 X)
  • 공법상 이용제한 및 거래규제
  • 수도/전기/가스 등의 상태
  • 벽면 및 도배의 상태
  • 일조/소음/진동 등 환경조건
  • 도로 및 학교와의 근접성 등 입지조건
  • 거래예정금액 및 공시지가 cf) 임대차는 공시지가 필수 X
  • cf) 취득시 부담할 조세 X, 중개보수 X → 중개시 설명사항
• 중개의뢰인의 의무
  • 유효기간에 대한 특별한 약정이 없으면 3개월이 원칙 
  • 다른 개업공인중개사와 거래: 중개보수 100%에 해당하는 금액을 위약금으로 지불
  • 소개한 전속개업공인중개사를 배제하고 직거래: 중개보수 100%에 해당하는 금액을 위약금으로 지불
  • 중개의뢰인 스스로 발견한 성대방과 직거래: 중개보수 50% 범위 내에서 개업공인중개사가 소요한 비용을 지불

 

3. 확인설명의무 

1. 확인설명의무

• 시기: 중개계약 체결시~거래계약 성립 전까지 (중개가 완성되기 전)
• 대상: 권리를 취득하고자 하는 의뢰인
• 내용: 설명의 근거자료를 제시하여 성실/정확하게 설명
• 위반시
  • 개업공인중개사: 500만원 이하 과태료
  • 소속공인중개사: 자격정지

2. 확인설명서 작성/교부 의무

• 시기: 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때 (중개가 완성된 후)
• 대상: 거래당사자 쌍방에게 교부
• 내용
  • 확인설명한 사항을 서면으로 작성하고, 서명 및 날인하여, 쌍방에게 교부하고 보존해야 한다.
  • 확인설명서: 법정서식
  • 보존: 3년간 그 원본, 사본 또는 전자문서 보관
• 위반시
  • 개업공인중개사: 업무정지

3. 중개시 확인설명사항

• 기본적인 사항
• 권리관계
• 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
• 수도/전기/가스 등 시설물의 상태
• 벽면/바닥면 및 도배의 상태
• 일조/소음/진동 등 환경조건
• 도로 및 학교와의 근접성 등 입지조건
• 취득시 부담할 조세 (이전조세 X, 보유세 X)
• 거래예정금액 (거래가격 X, 경제적가치 X)
• 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역 

4. 주택임대차 물건의 추가설명사항 

• 확정일자 부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항 
• 임대인이 납부하지 않은 국세 및 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 사항

5. 개업공인중개사의 자료요구권

• 권리를 이전하고자 하는 자에게 중개대상물의 상태에 관한 자료요구 가능 
• 요구할 수 있는 상태에 관한 자료
  • 수도/전기/가스 등 시설물의 상태
  • 벽면/바닥면 및 도배의 상태
  • 일조/소음/진동 등 환경조건
  • cf) 비선호시설 X, 입지조건 X
• 자료 요구에 불응시: 불응한 사실을 매수/임차의뢰인에게 설명하고, 확인설명서에 기재 (직접 조사할 권한 X)
• 중개의뢰인의 신분증 요구 가능

6. 주요판례

• 무상중개시에도 확인/설명의무, 손해배상의무 O 
• 권리관계에는 권리자에 관한 사항도 포함
• 측량까지 할 의무 X
• 근저당 설정된 경우: 채권최고액만 조사/확인해서 설명하면 족함
• 다가구주택 일부 임대차
  • 이미 거주해서 살고있는 다른 임차인의 임대차계약내역 확인 가능
  • 선순위임차인의 보증금이나 소액임차인의 수 파악 가능 
  • 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 설명

 

4. 확인설명서 작성 의무 

구분	설명	주거용 건축물	비주거용 건축물	토지	입목/광업재단/공장재단
1. 개업공인중개사 기본 확인사항
1) 대상물건의 표시		O (토지: 소재지, 면적, 지목) (건축물: 전용면적, 준공년도, 내진설계 등)		O (토지: 소재지, 면적, 지목)	O (토지: 대상물 종별, 소재지)
2) 권리관계	등기부	O	O	O	O
3) 토지이용계획, 공법상 이용제한/거래규제	건폐율 상한, 용적률 상한  (시/군 조례에 따라 기재)	O	O	O	X
3) 재단목록 또는 입목의 생육상태		X	X	X	O
4) 입지조건		도로와의 관계, 대중교통, 주차장, 교육시설, 판매 및 의료시설	도로와의 관계, 대중교통, 주차장	도로와의 관계, 대중교통	X
5) 권리에 관한 사항		O	O	X	X
6) 비선호시설(1km이내)		O	X	O	X
7) 거래예정금액	중개완성 전의 금액으로 기재	O	O	O	O
8) 취득조세	중개완성 전의 금액으로 기재 (임대차 제외)	O	O	O	O
2. 개업공인중개사 세부 확인사항
9) 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항	ex. 유치권, 법정지상권, 미등기임차권 등	O	O	O	O
10) 내/외부 시설물의 상태	수도, 전기, 가스, 소방, 난방, 승강기, 배수, 그 밖의 건축물	O	O	X	X
11) 벽면/바닥면 및 도배상태		벽면, 바닥면, 도배	벽면, 바닥면	X	X
12) 환경조건	일조, 소음, 진동	O	X	X	X
3. 중개보수 등에 관한 사항
13) 중개보수/실비		O	O	O	O
매도인 및 매수인: 서명 또는 날인
개업공인중개사, 소속공인중개사 모두: 서명 및 날인

 

 

5. 거래계약서 작성의무 

1. 서식

• 거래계약서(매매계약서, 임대차계약서 등)는 공인중개사법령상의 법정서식은 없다.
• 국토교통부장관은 표준서식을 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. (권장서식 X)

2. 거래계약서 작성의무

• 개업공인중개사는 필요적 기재사항을 빠뜨리지 않고 거래계약서를 작성하고 서명 및 날인해야 한다. 
• 5년간 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보관해야 한다.
• 위반시: 업무정지

3. 이중계약서 작성금지

• 판례상 거짓계약서를 작성한 경우라도, 진정한 거래계약은 유효하다.
•  위반시
  • 개업공인중개사: 상대적 등록취소(또는 업무정지)
  • 소속공인중개사: 자격정지

4. 필요적 기재사항

• 거래당사자의 인적사항
• 물건의 표시
• 물건의 인도일시
• 권리이전의 내용
• 거래금액, 계약금액 및 지급일자 등 지급에 관한 사항
• 계약일자 
• 계약의 조건이나 기한이 있는 경웅는 그 조건 또는 기한
• 중개대상물 확인설명서 교부일자
• 기타 그 밖의 약정내용
• cf) 중개보수 X, 취득조세 X, 공법상의 이용제한/거래규제 X, 거래예정가격 X

 

6. 예치제도

1. 예치권고

• 이행이 완료될 때까지 예치명의자로 명의로 계약금/중도금 또는 잔금을 예치기관에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있다.

2. 예치명의자

• 개업공인중개사
• 은행(은행법)
• 체신관서(우체국예금보험법)
• 보험회사(보험업법)
• 신탁업자(자본시장법)
• 전문회사(계약관련서류 관리업무)
• 공제사업을 하는 자(공인중개사협회)

3. 예치기관

• 금융기관
• 공제사업을 하는 자
• 신탁업자(체신관서, 보험회사 등)

4. 개업공인중개사 명의로 예치하는 경우

• 예치금의 보존 및 관리
  • 개업공인중개사는 자기소유의 예치금과 분리하여 관리해야 한다.
  • 예치된 계약금 등은 거래당사자의 동의 없이 인출하여서는 안된다.
• 지급보증 설정의무
  • 개업공인중개사는 예치금액의 지급을 보장하는 내용의 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 한다. 지급보증의 관계증서 사본을 교부하거나 전자문서를 제공해야 한다.
  • 지급보증은 예치된 금액만큼 설정해야 한다.
• 위반시: 업무정지

5. 실비청구권

• 권리를 취득하고자 하는 자(매수인, 임차인)와 미리 실비에 대한 약정을 하고 약정된 실비를 청구할 수 있다.

6. 매도인의 사전수령권

• 수령할 권리가 있는 자는 당해 계약을 해제한 때에, 금융기관 또는 보증보험회사가 발행한 예치금 반환을 보장하는 내용의 보증서를 예치명의자에게 교부하고 미리 수령 가능
• cf) 반환보증서를 예치기관에 교부

 

7. 금지행위

1. 적용대상: 개업공인중개사 등(소속공인중개사, 중개보조원 등)에게 모두 적용 

2. 행정처분: 개업공인중개사는 상대적 등록취소(업무정지), 소속공인중개사는 자격정지

형벌	내용
1년-1천	1. 거짓행위: 거래상의 중요사항에 대한 거짓된 언행     - 중요사항: 대상물의 기본적인 사항, 권리관계, 가격 등  2. 초과금품수수: 법정한도 초과     - cf) 권리금, 신탁행위, 포괄수수료는 중개보수 제한규정 적용 X 3. 중개대상물의 매매업 4. 무등록 중개업자임을 알면서 협력한 친구행위
3년-3천	1. 거래가 금지된 부동산의 분양과 임대 등에 관련된 증서에 대한 매매업, 중개 2. 중개의뢰인과 직접거래/쌍방대리 3. 거래당사자로부터의 거래계약의 체결권한에 대한 쌍방대리 4. 부동산 투기를 조장하는 행위 5. 시세조작행위 6. 불법으로 단체(카르텔) 구성
3년-3천 (누구든지)	7. 특정 개업공인중개사 등에 대한 중개의뢰를 제한하거나, 제한을 유도하는 행위 8. 특정 개업공인중개사에게만 의뢰하기로 담합하거나, 다른 개업공인중개사 등을 부당하게 차별하는 행위 9. 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 않도록 유도하는 행위 10. 정당한 사유 없이 중개대상물에 대한 정당한 표시/광고 행위를 방해하는 행위 11. 시세보다 현저하게 높게 표시/광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시/광고하도록 유도하는 행위

 

 

8. 손해배상책임 및 업무보증설정 의무 

1. 법 제30조

• 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 자신의 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우에 그 손해를 배상할 책임이 있다.
• 개업공인중개사는 자신의 중개사무소를 타인의 중개행위 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에 그 손해를 배상할 책임이 있다.
• 개업공인중개사는 이 법상의 배상책임을 보장하기 위하여 업무를 개시하기 전에 업무보증을 설정하여야 한다. 보증기관에서는 개업공인중개사와 함께 의뢰인에게 재산상의 손해를 배상할 책임이 있다.

2. 보증기관의 책임한계

• 보증기관은 이 법 제30조에 규정된 것만 책임 
• 개업공인중개사의 중개행위가 아닌 것을 이유로 발생한 손해이거나, 의뢰인의 재산상 손해가 아닌 비재산적손해(정신적 손해, 위자료)에 대해서는 배상책임을 부담하지 않는다.

3. 중개행위 여부

• 행위자의 주관적 의사(중개의사)에 의하여 결정하는 것이 아니고, 객관적으로 사회통념상 판단
• 부동산거래행위에 대한 알선 뿐만 아니라, 그와 관련되는 행위로 보이는 것도 해당 ex. 개업공인중개사가 잔금이나 보증금 등을 횡령한 경우는 중개행위에 해당
• 경매(공매) 물건의 권리분석 및 취득의 알선행위도 해당
• 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개하는 경우도 포함
• 자격증과 등록증을 대여 받아, 직접 거래당사자로서 임대차계약을 체결한 거래행위는 중개행위 X

4. 손해배상책임

• 대필사건: 개업공인중개사가 실제 계약당사자가 아닌 자에게 전세계약서를 작성/교부하여, 그가 이를 담보로 금전을 대여 받음으로써 대부업자에게 손해를 입힌 경우 주의의무 위반에 따른 손해배상책임이 있다.
• 손배 책임 인정: 그릇된 정보를 제공하여 손해가 발생한 경우에는 선량한 관리자의 주의의무에 위반되어 배상 책임을 진다.

5. 책임내용

• 개업공인중개사: 의뢰인의 손해 전액 배상책임 
• 보증기관: 개업공인중개사가 설정한 업무보증금액 범위 내에서만 배상책임

6. 설정방법

• 보증보험가입
• 공제가입: 공제는 보증보험적 성격을 갖는다.
• 법원 공탁: 공탁금은 폐업이나 사망시 3년간 회수할 수 없다.

7. 최소 설정금액

• 법인인 개업공인중개사: 주사무소 4억 이상, 분사무소 2억 이상 추가 설정
• 개인인 개업공인중개사: 2억 이상
• 특수법인(지역농업협동조합, 지역산림조합, 산업단지관리기관, 한국자산관리공사): 2천만원 이상 

8. 보증설정 및 유지의무

• 신규설정: 업무개시 전까지 설정 
• 기간만료: 보증기간의 만료일까지 다시 설정
• 보증변경: 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 다른 보증을 먼저 설정

9. 보증증서 사본 교부 및 보증설명의무

• 업무보증을 설정하지 않고 중개 의무 수행: 상대적 등록취소(업무정지) 
• 중개완성 시 보증증서사본(또는 전자문서)를 의뢰인 쌍방에게 교부하여야 하며, 보증에 대하여 쌍방에게 설명(보장금액, 보장기간, 보증기관 및 그 소재지): 위반시 100만원 이하 과태료

10. 중개사고시 배상절차

• 손해배상금을 지급하고자 하는 중개의뢰인은 손해배상합의서, 화해조서, 확정된 법원의 판결문 사본, 기타 이에 준하는 효력 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 제출 
• 보증기관(보증보험, 공제)은 손해배상금을 지급하고, 개업공인중개사에게 구상권을 행사할 수 있다.
• 보증기관이 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 재가입해야 하고, 공탁의 경우 최소보증금에 부족하게 된 금액을 보전해야 한다.