[중개사법] 중개업 경영

 

 

1. 개업공인중개사

1. 업무범위

구분	법인 개업공인중개사	개인 개업공인중개사	부칙상의 개업공인중개사
업무지역	전국		특별시, 광역시, 도 (부동산거래정보망에 올라온 중개대상물은 관할 구역 불문) (위반시 업무정지)
겸업제한	법 제14조에 규정된 업무	법 제14조에 규정된 업무 + 유사업무 + 기타업무	법 제14조에 규정된 업무 + 유사업무 + 기타업무  (단, 법 제14조 중 경매 및 공매는 불가능)

 

2. 법 제14조

• 중개업
• 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행
• 부동산의 이용/개발/거래에 대한 상담(=부동산컨설팅)
• 기타 중개업에 부수되는 업무로서 대통령령이 정하는 용역업의 알선
• 주택 및 상가의 분양대행
• 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공
• 경매 및 공매대상 부동산의 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 대리업무

3. 종별에 따른 차이점

구분	법인 개업공인중개사	개인 개업공인중개사	부칙상의 개업공인중개사
등록기준	목적, 자본금, 대표자, 임원, 사무소 확보 등	자격증, 결격사유 없음, 사무소 확보, 실무교육 등	신규등록대상 X
업무지역	전국	전국	특별시, 광역시, 도
겸업제한	중개업 + 6가지(법 제14조)	원칙적으로 규제 X	원칙적으로 규제 X (경매 및 공매 제외)
중개대상물의 범위	동일	동일	동일
사무소 설치	분사무소 설치 가능	오로지 1개	오로지 1개
공동사무소	설치 가능	설치 가능	설치 가능
인장등록	'상업등기규칙' 을 근거	실명인장(크기 제한)	실명인장(크기 제한)
업무 보증금	4억원 이상	2억원 이상	2억원 이상

 

4. 특수 법인 ex. 지역농업협동조합

• 중개업 등록: 등록할 필요 없고, 등록기준을 갖출 필요 X 
• 업무범위: 조합원을 대상으로 농지에 한해 매매, 교환, 밍대차의 중개 가능 
• 업무보증금: 2천만원 이상 
• 분사무소: 분사무소 책임자는 공인중개사일 필요 X 

 

2. 고용인

1. 소속공인중개사, 중개보조원

구분	소속공인중개사	중개보조원
신고의무	1. 고용신고: 고용인의 업무개시 전까지 (전자문서 신고도 가능)     - 위반시: 개업공인중개사의 업무정지 2. 등록관청에서 자격 확인     - 소속공인중개사의 자격증/교육수료증 사본 제출 X 3. 외국인 고용하는 경우: 외국인 스스로 결격사유 없음을 증명하는 서류 첨부 4. 고용관계 종료신고: 종료한 날로부터 10일 이내 신고     - 위반시: 개업공인중개사의 업무정지
자격	공인중개사 자격증 보유	X
업무	중개업무 수행 + 중개업무 보조	중개업무와 관련된 단순업무 보조
고용제한	고용 숫자 제한 X	개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배 초과 X      - 위반시: 절대적 등록취소 + 1년-1천 이하
고지의무	신분 고지의무 X	의뢰인에게 중개보조원임을 고지해야 함     - 위반시: 500만원 이하 과태료(개업공인중개사의 경우 주의/지도/감독을 게을리하지 않은 경우는 면제)
서명	거래계약서와 확인설명서에 서명 및 날인 의무 O (중개계약서 X)	X
인장	인장등록 의무 O	X
거래신고	방문신고 한해서 가능(전자문서는 대행 불가)	X
행정처분	자격취소, 자격정지 처분의 대상(형벌도 가능)	X (형벌은 가능)
교육	실무교육, 연수교육	직무교육

 

2. 고용상의 책임

고용상의 책임	개업공인중개사의 고용상 책임	책임의 특성
민사책임 (고의, 과실)	민사책임 (무과실책임)	- 연대채무 - 개업공인중개사는 고용인에게 구상권 행사 가능 - 중개법상 면책규정 X
행정책임 (소속공인중개사: 자격정지)	행정처분 (등록취소 또는 업무정지)	- 중개법상 면책규정 X
형사책임  (징역형 또는 벌금형)	벌금형 (결격사유에는 해당 X)	- 양벌규정 - 지도/감독상 주의의무를 게을리 하지 않은 경우 면제 O

3. 중개사무소

1. 중개사무소의 설치

1) 원칙

• 1등록 1사무소 원칙 (법인은 분사무소 설치 가능)
• 이중사무소, 임시시설물 X
  • 위반시: 상대적 등록취소 + 1년-1천 이하

2) 위치

• 등록관청 관할구역(시/군/구) 안에 둬야 한다.

3) 중개사무소 명칭

• 법인인 개업공인중개사 또는 공인중개사인 개업공인중개사: '공인중개사사무소' 또는 '부동산중개' 라는 명칭 사용
  • 위반시: 100만원 이하 과태료
• 부칙상의 개업공인중개사: '부동산중개' 라는 명칭만 사용
  • 위반시: 100만원 이하 과태료
• 개업공인중개사가 아닌 자는 위의 명칭 사용 X
  • 위반시: 1년-1천 이하

4) 중개사무소 게시의무

• 등록증 원본 (분사무소는 신고확인서 원본)
• 공인중개사 자격증 원본
• 보증증명 서류
• 보수한도표: 중개보수/실비의 요율 및 한도액표

5) 옥외광고물 중 간판

• 등록증에 기재된 개업공인중개사의 성명 표기 (법인은 대표자, 분사무소는 책임자 성명 표기)
• 등록관청은 간판 규정 위반시 간판 철거를 명할 수 있으며, 철거명령에 불응시 행정대집행법에 의한 대집행을 할 수 있다.

6) 간판철거의무

• 등록취소 처분을 받거나 폐업신고/이전신고 한 경우 지체없이 간판 철거 cf) 휴업 X, 정지 X
• 철거하지 않은 경우 행정대집행법에 따라 대집행을 할 수 있다.

7) 기타

• 면적 제한 X
• 개업공인중개사 본인 명의로 소유 또는 임차할 필요 X

 

2. 사무소의 이전

• 관할구역 안에서 이전
  • 신고: 10일 이내 등록관청에 신고
  • 구비서류: 이전신고서, 사무소 확보 증명서(임대차계약서 등 + 건축물대장이 없는 경우 지연사유서), 등록증
  • 등록증: 재교부(수수료 O) 혹은 변경교부(수수료 X)
• 관할구역 밖으로 이전
  
  • 신고: 10일 이내 이전 후의 등록관청에 신고
  • 구비서류: 이전신고서, 사무소 확보 증명서, 등록증 재교부(변경교부 불가)
  • 서류송부
    • 이전신고 받은 이전 후의 등록관청은 종전의 등록관청에 관련 서류송부를 요청해야 한다.
    • 종전의 등록관청은 지체없이 관련 서류를 이전 후의 등록관청에 송부해야 한다.
    • 송부하는 서류: 등록신청서류, 1년간의 행정처분서류 및 행정처분절차가 진행 중인 경우 그 관련서류
  • 지위승계와 행정처분: 이전 후의 등록관청이 진행

 

3. 법인의 분사무소

1) 설치요건

• 책임자: 공인중개사 + 결격사유 X + 실무교육 수료 cf) 지역농업협동조합 등의 특수법인은 제외 
• 보증금액: 2억원 이상 추가로 설정
• 시/군/구별로 1개소 초과 X
• 주사무소의 소재지가 속한 시/군/구는 제오

2) 설치신고

• 주사무소 소재지 등록관청에 신고 
• 설치신고를 받은 주사무소 등록관청은 7일 이내에 신고확인서 교부 → 분사무소를 이를 게시
• 주사무소 등록관청은 분사무소 관할 시/군/구청장에게 지체없이 통보해야 한다.

3) 이전신고

• 10일 이내 주사무소 소재지 등록관청에 신고 
• 구비서류: 이전신고서, 사무소 확보 증명서, 신고확인서 원본
• 이전신고를 받은 주사무소 등록관청은 분사무소 이전 전 및 이전 후 소재지를 관할 시/군/구청장에게 지체없이 모두 통보해야 한다.

4) 주사무소 등록관청

• 분사무소의 설치신고, 이전신고, 휴업신고, 폐업신고: 모두 주사무소 소재지 등록관청에 신고 
• 신고를 받은 주사무소 등록관청은 다음달 10일까지 공인중개사협회에 통보

5) 신청인 제출서류

• 실무교육 수료확인증 사본
• 보증의 설정을 증명할 수 있는 서류
• 분사무소 확보를 증명하는 서류 cf) 건축물대장 X

 

4. 중개사무소 공동 활용

1) 공동사무소의 설치

• 설치방법: 기존 개업공인중개사의 사용승낙서를 첨부하여 신규등록 또는 이전신고
• 개업공인중개사의 종별 및 설치유형에 대한 제한은 없다.
• 공동사무소 대표자 X
• 공동사무소 설치신고를 따로 할 필요 X

2) 공동사무소의 설치제한

• 업무정지 기간 중인 개업공인중개사는 승낙서를 주는 방법으로 설치 X
• 업무정지 기간 중인 개업공인중개사는 이전신고를 하는 방법으로 설치 X
• 업무정지 처분을 받은 개업공인중개사가 업무정지 처분을 받기 전부터 이미 중개사무소를 공동사용 중인 다른 개업공인중개사는 공동활용 가능

3) 운영은 각자

• 구성 개업공인중개사가 각자 운영하고 각자 책임
• 업무보증, 인장등록, 고용인 고용, 부동산거래신고 등 각자 개별적으로 해야 함

 

4. 중개대상물 표시/광고와 모니터링

1. 성명표기의무(광고실명제): 위반시 100만원 이하 과태료

• 명시사항
  • 중개사무소 소재지, 연락처, 명칭, 등록번호, 개업공인중개사의 성명 (법인은 대표자, 분사무소는 책임자 성명 표기)
• 인터넷 광고
  • 중개대상물의 소재지, 면적, 가격, 종류, 거래형태의 사항을 추가로 명시
  • 건물인 경우: 총 층수, 사용승인(사용검사/준공검사) 받은 날, 건물의 방향, 방의 수, 욕실의 수, 입주가능일, 주차대수, 관리비를 추가로 명시
• 중개보조원의 성명 표기 X
• 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물 표시/광고 X
  • 위반시: 1년-1천 이하

 

2. 부당한 광고의 금지: 위반시 500만원 이하 과태료

• 허위광고
• 거짓광고, 과장광고
• 반거래질서 광고, 피해성 광고
• 부당한 광고의 유형 및 기준 등은 국토교통부 고시로 정한다.

 

3. 모니터링 

1) 모니터링

• 국토교통부장관은 인터넷을 이용한 중개대상물 표시/광고가 적법한지 여부를 모니터링 가능하다.
• 국토교통부장관은 모니터링을 위해 필요한 경우, 정보통신서비스제공자에게 관련 자료의 제출을 요구할 수 있다.
  • 불응시: 500만원 이하의 과태료

2) 모니터링 기관

• 국토교통부장관은 모니터링 업무를 대통령령이 정하는 기관에 위탁할 수 있다.
• 기본 모니터링 업무
  • 분기 별로 실시
  • 계획서 제출: 모니터링 대상, 모니터링 체계 등을 포함한 다음 연도의 모니터링 기본계획서를 매년 12/31일까지 제출
  • 결과보고서 제출: 매 분기의 마지막 날부터 30일 이내
• 수시 모니터링 업무
  • 국토교통부장관이 필요하다고 판단하여 실시
  • 모니터링 기간, 내용 및 방법 등을 포함한 계획서를 제출
  • 결과보고서 제출: 해당 모니터링 업무를 완료한 날부터 15일 이내
• 국토교통부장관은 결과보고서를 시/도지사 및 등록관청에 통보하고, 필요한 조사 및 조치를 요구할 수 있다.
• 시/도지사 및 등록관청은 신속하게 조사 및 조치를 완료하고, 완료한 날부터 10일 이내 그 결과를 국토교통부장관에게 통보해야 한다.

 

5. 인장등록

1. 인장등록의 의무

• 개업공인중개사와 소속공인중개사는 중개행위에 사용할 인장을 등록해야 한다. (중개보조원은 인장등록 X)
• 업무개시 전까지 해야 한다. 다만, 중개사무소 개설등록 신청시(또는 고용신고시)에도 할수 있다. 

2. 등록할 인장

1) 개인

• 가족관계등록부 또는 주민등록표에 기재된 성명(실명)이 나타난 인장 
• 크기: 가로/세로 각각 7~30mm
• 등록: 인장등록 신고서 제출

2) 법인

• 주된 사무소
  • 상업등기규칙에 의하여 신고한 법인의 인장
  • 주된 사무소든 분사무소든 인감증명서 제출로 갈음
  • 등록관청: 등록관청(시/군/구청장) 
• 분사무소
  • 원칙: 상업등기규칙에 의하여 신고한 법인의 인장
  • 예외: 법인의 대표자가 보증하는 인장도 가능
  • 등록관청: 주사무소 소재지 등록관청

 

3. 인장 변경

• 변경 후 7일 이내 변경등록
• 인장변경신고서 제출, 전자문서 신고도 가능

4. 등록증 첨부

• 인장 등록을 하거나 변경한 경우, 중개사무소 개설등록증 원본을 첨부해야 함

5. 위반시

• 개업공인중개사: 업무정지
• 소속공인중개사: 자격정지

 

6. 휴업과 폐업

1. 휴업신고

• 3개월을 초과해서 휴업하고자 하는 경우: 등록증(분사무소는 신고확인서) 원본을 첨부하여 미리 방문신고
• 6개월을 초과할 수 없으나, 부득이한 사유가 있는 경우는 가능(질병, 징집, 취학, 공무, 임신, 출산 등)
• 방문신고: 휴업신고서 + 등록증 원본 첨부 (전자문서 신고 불가능) 
• 분사무소의 경우 별개 신청 가능하며 주사무소 등록관청에 신고

2. 변경신고

• 신고한 휴업기간을 변경하고자 할 때 미리 신고 (전자문서 신고 가능)

3. 업무 재개신고

• 휴업신고를 한 후, 다시 중개 업무를 재개하고자 할 때 미리 신고 (전자문서 신고 가능)
• 등록관청은 등록증 즉시 반환(수수료 납부 X) 

4. 폐업신고

• 폐업을 하고자 하는 경우: 등록증(분사무소는 신고확인서) 원본을 첨부하여 미리 방문신고 (전자문서 신고 불가능) 
• 폐업신고가 수리된 이후에도 중개업을 계속한 경우 무등록 중개업으로 처벌: 3년-3천 이하 
• 폐업신고 후 업를 수행하려면 재개신고 X, 재등록 O

5. 위반시 제재

• 휴업신고, 폐업신고, 재개신고, 휴업기간변경신고는 모두 사전신고에 해당하며, 미리 신고를 하지 않은 경우: 100만원 이하의 과태료 
• 휴업기간은 6개월을 초과할 수 없다. 부득이한 사유 없이 6개월을 초과하여 무단 휴업한 경우: 상대적 등록취소

6. 간판철거

• 폐업신고: 지체없이 철거 (휴업신고 시에는 철거 X)

7. 신고의 일원화

• 휴업신고, 폐업신고, 재개신고, 휴업기간변경신를 하려는 자가 부가가치세법 신고를 같이 하려는 경우에는 부가가치세법상의 신고서에 공인중개사법의 신고서를 함께 제출

7. 협회 통보

• 등록관청은 신고받은 사항을 다음달 10일까지 공인중개사협회에 통보