[중개사법] 등록 및 결격사유

 

 

1. 중개사무소 개설등록

1. 등록의 의의

1) 중개사무소 개설등록

• 의의: 등록관청이 등록대장(전자대장)에 개업공인중개사로 기재하여 증명하는 것 
• 성격: 일신전속권, 대인적 성격(1인 1등록주의), 영속성, 기속행위, 적법요건
• 적법요건: 중개업 등록은 중개업의 효력발생요건 X (무등록 중개행위로 인한 부동산 매매계약은 유효)

2) 등록관청과 등록신청권자

• 등록관청: 중개사무소(법인은 주사무소)를 두고자 하는 지역의 시/군/구청장
• 등록신청권자: 공인중개사(소속공인중개사는 제외) 또는 법인이 아닌 자는 등록 신청 X
• 제한: 소속공인중개사 상태에서는 등록 신청 X, 업무정지처분을 받은 개업공인중개사는 그 기간 중에 당해 중개업을 폐업하고 다시 중개사무소의 개설등록 신청 X

 

2. 등록의 절차

1) 신청 및 등록

• 등록대장에 기재하여 등록 및 등록의 통지
• 등록신청일로부터 7일 이내

2) 보증 

• 업무개시 전까지
• 개인은 2억원, 법인은 4억원 이상
• 보증기관에서 직접 통보한 경우에는 신고 생략 가능

3) 등록증 교부 

• 업무보증 확인되면 지체없이 교부
• 등록관청은 다음달 10일까지 공인중개사협회에 통보
• 협회통보사항: 등록증 교부한 경우, 분사무소 설치신고 받은 경우, 등록취소 또는 업무정지처분한 경우, 휴업/폐업/재개/휴업기간변경신고를 받은 경우, 중개사무소 이전신고 받은 경우, 고용신고 및 고용종료신고를 받은 경우

 

3. 등록의 처분

• 등록관청은 7일 이내 개업공인중개사의 종별(법인, 개인)에 따라 구분하여 등록하고, 등록신청인에게 서면통지

 

3. 등록의 효력 소멸사유

• 취소처분, 사망, 해산, 폐업신고

 

4. 등록 및  소속에 대한 제재 

• 이중등록의 금지: 절대적 등록취소 + 1년-1천 이하 
• 이중소속의 금지
  • 개업공인중개사: 절대적 등록취소 + 1년-1천 이하
  • 소속공인중개사: 자격정지 + 1년-1천 이하
  • 중개보조원: 1년-1천 이하
• 등록증 양도/대여/알선: 절대적 등록취소 + 1년-1천 이하 
  • 양수/대여 받은 자, 양도 대여를 알선한 자: 1년-1천 이하
• 허위(거짓)/부정 등록: 절대적 등록취소 + 1년-1천 이하
• 무등록 중개업: 3년-3천 이하
  • 무등록중개업자와 중개의뢰인의 보수지급 약정은 무효이다
  • 중개의뢰인을 공동정범으로 처벌하지 아니한다. 

 

5. 등록의 요건 및 구비서류

1) 공인중개사 

• 공인중개사 자격증 O
• 등록의 결격사유 X
• 사무소 확보 (가설건축물대장 X, 준공검사 받은 건물 O, 임대차 O)
• 등록신청일 1년 이내에 실무교육 O

2) 법인

• 목적: 제14조(중개업, 부동산의 관리대행, 부동산의 이용/개발/거래상담, 용역업 알선, 분양대행, 경영기법, 경매)
• 상법상 회사이거나 협동조합으로서, 자본금 5천만원 이상 (사회적 협동조합 X, 민법상 조합 X)
• 대표자는 공인중개사
• 임원(=사원=경영진) 1/3이상이 공인중개사 
• 임원 모두 실무교육 O + 결격사유 X 
  • cf) 합자회사의 유한책임사원은 실무교육 X
• 사무소 확보

3) 등록신청시: 등록수수료 + 구비서류

• 구비서류
  • 등록신청서
  • 사무소확보 증명서류 (대장 지연시 대장지연사유서 첨부)
  • 실무교육수료증 사본 (전자적 조치로 확인되면 제출 X)
  • 여권용 사진 
• 외국인: 구비서류 + 스스로 결격사유 없음을 증명하는 서류 첨부
• 외국법인: 구비서류 + 스스로 결격사유 없음을 증명하는 서류 첨부(임원, 무한책임사원) + 영업소 등기증명서류 첨부

 

2. 결격사유

1. 결격사유

1) 제한능력자: 미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인 cf) 피특정후견인 X

2) 파산자: 파산신고 후 면책 복권 X cf) 신용불량자 X, 개인회생신청자 X

3) 금고 이상의 실형(사망, 징역, 금고)

• 금고 이상의 실형 선고 + 집행 종료 후 3년 경과 X
  • 형기만료(=만기석방) + 3년 경과 X
  • 가성박은 잔형기 경과 + 3년 경과 X
• 금고 이상의 실형 선고 + 집행 면제 후 3년 경과 X
  • 금고 이상의 형의 선고를 받고 형 집행면제를 받은 날로부터 3년이 경과하면 중개업 종사가 가능하다.
  • 금고 이상의 형의 선고를 받고 복역 중에 특별사면을 받은 자는 3년이 경과하면 중개업 종사가 가능하다. 
• 짐행유예기간 만료 후 2년 경과 X
  • 선고유예나 기소유예는 결격사유가 아니다. 

4) 이법 위반

• 300만원 이상의 벌금형 선고 + 3년 경과 X
  • 양벌규정에 따라 고용인 때문에 받은 벌금은 결격사유가 아니다.
  • 타 법 위반으로 받은 벌금은 결격사유가 아니다.
• 자격취소 + 3년 경과 X
• 등록취소 + 3년 경과 X
  • 결격사유, 사망(해산), 등록기준 미달은 최소기준 3년의 적용을 받지 않는다. 해당 사유가 해소되면 중개업 종사가 가능하다. 
  • 등록취소 + 3년에서 개업공인중개사가 폐업한 후 재등록한 경우에는 폐업기간을 공제하여 뺀다. 
• 자격정지 기간 중에 있는 자
• 업무정지 기간 중에 있는 자
• 중개법인이 업무정지처분을 받은 경우, 업무정지 사유 발생 당시의 임원이었던 자

5) 중개법인의 임원 중 결격사유에 해당하는 자가 있는 중개법인 

• 2개월 이내에 해소(=해고) X → 등록취소
• cf) 고용인이 결격사유에 해당하는 경우 2개월 이내에 해소 X → 업무정지 

 

2. 결격사유 효과

기존의 개업공인중개사	차후에 결격사유가 발생되면	절대적 등록취소
고용인		2개월 이내에 사유 해소(해소 안되면 개업공인중개사는 업무정지)
법인의 임원		2개월 이내에 사유 해소(해소 안되면 법인은 등록취소)