[민법][민사특별법] 주택임대차보호법

 

 

1. 적용범위

1. 적용

• 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용 
• 미등기, 무허가 주택도 가능
• 외국인 적용 O
• LH, 지방공사, 중소기업기본법 제2조를 제외한 법인은 적용 X 
• 일시사용을 위한 임대차인 것이 명백한 경우는 적용 X

 

2. 대항력

1. 요건: 주택의 인도 + 주민등록(전입신고) → 익일 오전 0시부터 대항력 

• 주택의 인도: 열쇠를 받는 것, 주택을 점유하는 것
  • 직접점유, 간접점유하는 경우에도 인정: 전차인이 점유 + 그의 이름으로 주민등록 → 대항력 O
• 주민등록: 전입신고시
  • 공동생활하고 있는 가족의 주민등록도 포함
  • 행정청이 수리해야 효력이 발생 (행정청에 도달 X) 
  • 임차인이 전입신고를 올바르게 했으나 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 틀리게 기재된 경우 대항력 발생 O 
• 공동주택(아파트, 연립, 다세대)은 지번뿐 아니라 동/호수까지 정확히 기재해야 하나, 다가구용 단독주택은 지번만 기재
• 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. 
• 기존주택 소유자가 주택을 매도하면서 임차한 경우 대항력이 생기는 시기: 매수인 명의의 소유권이전등기일 익일부터 대항력 O

 

2. 효과 

• 주택이 매매된 경우, 대항력 발생시기가 매수인의 소유권이전등기일자보다 빨라야 매수인에게 대항할 수 있다.
• 주택이 경매된 경우, 대항력 발생시기가 최선순위 저당권설정등기일(말소기준권리)보다 빨라야 경락인에게 대할할 수 있다.
• 대항력이 있는 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 따라서 종전 임대인은 임대차관계에서 벗어나 보증금을 반환할 의무가 없고, 양수인은 보증금반환 의무를 부담한다. 
• 경매절차에서 임차주택의 대지만을 매수한 자는 임대인의 지위를 승계하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다.

 

3. 판례 

• 대항력이 발생하기 위해서 반드시 새로운 이해관계인이 생기기 전까지 임대인에게 보증금을 전부 지급해야 하는 것은 아니다.
• 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도, 대항력이 읹어된다.
• 주민등록이 임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전된 경우, 주택임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다.

 

3. 보증금의 우선변제권

1. 요건: 대항요건(주택인도 + 주민등록) + 확정일자

• 대항력이 발생한 경우에만 확정일자도 효력이 발생한다.
• 보증금 우선변제를 받기 위해서는 배당요구 종기까지 대항력이 존속하고 있어야 한다. 
• 주택의 임차인이 임차권의 대항력을 취득하고 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 후 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 재전입한 경우, 임대차계약이 동일성을 유지한다면 다시 확정일자를 받을 필요 없이 보증금의 우선변제를 받을 수 있다.

 

2. 판례

• 보증금반환청구소송을 통한 확정판결 기타 이에 준수하는 채무명의에 기해 강제경매를 신청하는 경우, 반대채무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시요건으로 하지 않는다.
• 확정일자를 갖춘 임대차계약서에 아파트의 명칭과 동/호수의 기재를 누락했더라도 우선변제권은 인정될 수 있다.
• 주택임차인이 전세권설정등기를 한 경우, 전세권설정계약서에 첨부된 등기필증의 접수인을 임대차계약서의 확정일자로 볼 수 있다. 

 

4. 소액보증금의 최우선변제권

1. 요건: 대항요건 + 보증금이 일정액 이하 + 배당요구 (확정일자 X)

• 서울의 경우, 보증금이 1억 6천500만원 이하여야 한다. 
• 임차인은 주택에 대한 경매신청등기 전에 대항요건을 갖춰야 한다. 이 경우 확정일자는 요건이 아니다. 

 

2. 내용 

• 소액임차인이 대항요건 뿐 아니라 확정일자까지 갖춘 경우에는 먼저 소액임차인으로서 배당받을 수 있는 일정액을 받고, 그 나머지 보증금액은 우선변제순위에 따라 배당을 받는다. 
• 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 최우선변제권이 있다. 
• 하나의 주택이 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. 
• 임차권등기가 경료된 후에 임차한 임차인은 소액보증금의 최우선변제를 받을 권리가 없다. 
• 임차주택의 경매절차에서 일정한 보증금 중 일정액에 대한 배당요구를 하지 않은 임차인은 배당받은 후순위채권자에게 부당이득을 이유로 배당금의 반환을 청구할 수 없다.
• 대지에 저당권이 설정된 후 신축된 건물의 임차인에게는 대지의 환가대금에서 보증금 중 일정액의 우선변제가 인정되지 않는다. 

 

5. 임차권등기명령

• 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청
• 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 
• 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 
• 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기말소의무는 동시이행관계가 아니다. 
• 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 본다.

 

6. 존속기간

1. 최단기간보호

• 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 
• 존속기간을 1년으로 약정한 경우, 임차인은 1년 또는 2년을 줒아할 수 있으나 임대인은 1년을 주장할 수 없다. 

 

2. 보증금반환과 임대차관계의 존속

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

 

3. 법정갱신(묵시적 갱신)

• 임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 2월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 않은 경우에도 같다. 
• 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나, 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 법정갱신이 인정되지 않는다.
• 법정갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 따라서 임대인은 해지통고할 수 없으나, 임대인은 존속기간을 2년으로 주장할 수도 있고 언제든지 계약의 해지를 통지할 수도 있다.
• 임차인이 임대인에게 계약의 해지를 통지한 경우, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 해지의 효력이 발생한다. 

 

7. 차임 등의 증감청구권

• 차임증액을 청구하는 경우 약정한 차임 등의 20분의 1(5%)을 초과할 수 없으며, 이 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
• 증액청구시 제한규정은 임대차계약의 존속 중 일방적으로 증액을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다. 

 

8. 임차권의 승계 

• 임차인이 상속인 없이 사망한 경우, 그 주택에서 가정공동생활 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
• 임차인이 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하지 않은 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
• 임차인의 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 한 경우에는 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
• 승계인이 임차인의 승계를 원하지 않을 경우 임차인의 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 반대의사를 표시함으로써 승계를 거부할 수 있다.