[민법][민사특별법] 가등기담보

 

 

 

1. 적용

1. 예약당시 부동산가액이 채권액을 초과

2. 소비대차 + 대물변제 

• 공사대금채권, 매매대금채권, 물품대금채권을 담보할 목적으로 가등기가 경료된 경우에는 적용 X

3. 대물변제의 약정 등 담보계약은 있지만 아직 가등기 또는 소유권이전등기가 이루어지지 않은 경우에는 적용 X

4. 등기/등록할 수 없는 동산양도담보에는 적용 X

 

2. 실행방법

1. 가등기담보권자는 권리취득에 의한 실행(귀속청산)

2. 경매에 의한 실행(저당권과 동일)

3. 사적 실행으로서의 처분청산은 인정되지 않는다.

 

3. 권리취득에 의한 실행(귀속청산)

실행통지 → 청산기간(2월) 경과 → 청산금 지급 - (동시이행) - 소유권 취득

 

1. 실행통지

• 변제기가 도래한 후에 채무자, 물상보증인, 제3취득자에게 실행통지를 해야 한다. 
• 채무자 등의 전부 또는 일부에 대하여 실행통지를 하지 않으면 설령 편법으로 본등기를 마쳤다고 하더라도 소유권을 취득할 수 없다.
• 청산금이 없는 경우에도 실행통지를 해야 한다.
• 실행통지는 서면으로 하든 구드로 하든 무방하다.

2. 청산금

• 청산금은 실행통지 당시 목적부동산의 가액에서 피담보채권액을 공제한 차액이다.
• 목적부동산에 선순위담보권자가 있을 때에는 그 채권액을 포함시켜야 한다. 
• 채권자가 평가한 청산금의 액수가 객관적인 청산금의 평가액에 미치지 못한 경우에도 실행통지로서의 효력은 있다. 
• 채권자는 그가 통지한 청산금의 액에 대해 다툴 수 없다.

3. 후순위권리자 보호

• 채권자는 그의 가등기담보권을 실행함에 있어서 채무자 등에게 통지가 도달한 때에는 지체없이 그 통지의 사실, 내용, 도달일을 후순위권리자에게 통지해야 한다.
• 청산금에 불만이 있는 후순위권리자는 청산기간 내에 한하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 
• 후순위구너리자는 청신기간 경과 후 청산금이 채무자에게 지급되기 전에 청산금의 범위 내에서 우선순위에 따라 자기채권의 명세와 증서를 제시하여 그 변제를 청구할 수 있다. 
• 담보가등기 후에  성립한 대항력을 갖춘 임차인도 청산금의 범위 내에서 보증금의 반환을 청구할 수 있다.
• 즉, 청산금의 범위 내에서 동시이행 항변권이 인정된다.

4. 청산기간 경과 후 청산금지급

• 실행통지가 도달한 날로부터 2개월이 경과하면 가등기담보권자는 청산금을 지급하고 소유권이전등기를 함으로써 목적부동산의 소유권을 취득할 수 있다.
• 청산금지급의무와 가등기에 기한 본등기 및 목적물의 인도의무는 동시이행 관계에 있다. 
• 청산기간 경과 전의 무청산특약은 무효이다. 다만 청산기간 경과 후에 한 무청산특약은 제3자의 이익을 해치지 않는 범위 내에서 유효성이 인정된다.
• 채무자, 물상보증인, 제3취득자 등은 정당하게 평가된 청산금을 지급받을 때까지는 자신의 채무를 변제하고 가등기의 말소를 청구할 수 있다. 이 때 양자는 동시이행 관계가 아니라 변제가 선이행의무이다. 
• 그러나 변제기가 경과한 때로부터 10년을 경과하거나, 선의의 제3자가 소유권을 취득한 때에는 말소청구를 할 수 없다.

 

4. 경매에 의한 실행(저당권과 동일)

• 가등기담보권자는 그 선택에 따라 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 가등기담보권을 저당권으로 본다.
• 가등기담보가 경료된 부동산에 대해 경매 등이 개시된 경우, 가등기담보권자는 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 가등기 담보권을 저당권으로 보고, 가등기담보가 경료된 때에 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다. 
• 경매 등이 실행된 경우 가등기담보권은 그 부동산의 매각에 의하여 전부소멸한다.