[민법][민사특별법] 상가건물 임대차보호법

 

 

1. 적용범위

1. 적용

• 상가건물의 임대차: 사업자등록의 대상 + 주된 부분을 영업용으로 사용
• 환산보증금: 보증금 + (월차임 * 100) = 일정액 초과 X
• 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상표시가 아닌 실질적으로 판단
• 등기하지 않은 전세 적용 
• 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 적용 X

 

2. 환산보증금

1. 서울특별시: 9억원 2. 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만원 3. 광역시(수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만원 4. 그 밖의 지역: 3억 7천만원

 

1) 환산보증금액을 초과하는 경우에는 적용되지 않는 규정

• 보증금의 우선변제 
• 임차권등기명령 
• 최단존속기간
• 법정갱신
• 차임 등 증액청구시 제한

2) 환산보증금액을 초과하는 경우에도 적용되는 규정

• 임차권의 대항력
• 임차인의 계약갱신요구
• 임차인의 권리금회수기회 보호
• 3기 차임연체시 계약해지

 

2. 대항요건

• 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
• 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

3. 보증금의 우선변제권

• 대항요건과 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
• 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다. 

 

4. 소액보증금의 최우선변제권

• 임차건물에 대해 경매신청등기 전 대항요건을 갖춘 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 
• 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.

 

5. 최단기간 

• 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있다.
• 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

 

6. 계약갱신요구권 

• 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만 다음과 같은 일정한 사유가 있는 경우는 제외한다.
  • 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  • 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 
  • 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  • 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 똔느 일부를 전대한 경우
  • 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 똔느 중대한 과실로 파손한 경우 
  • 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  • 임대인이 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 
    • 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
    • 건물이 노후/훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
    • 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 
  • 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 
• 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 
• 갱신되는 임대차는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 이 법의 규정에 의한 범위(100분의 5) 안에서 증감할 수 있다. 
• 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 
• 계약갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 10년으로 제한하는 규정은 법정갱신에 대하여는 적용되지 않는다. 

 

7. 차임 등의 증감청구권

• 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.
• 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.

 

8. 권리금

• 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 
• 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 특별한 사정이 없는 한 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다.
• 임차인이 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있다. 
• 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
• 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.
• 상가임대인이 그의 임차인이 주선한 신규임차인으로 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 경우
  • 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
  • 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우
  • 임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우 
  • 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우