[세법][지방세] 재산세 2. 납세의무자, 세율

 

 

1. 납세의무자 

1. 일반적인 경우

• 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 재산(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
• 일반적인 경우: 6/1 소유자
• 과세기준일 이전(5/25)에 양도/양수된 경우: 양수인
• 과세기준일 이후(6/25)에 양도/양수된 경우: 양도인
• 과세기준일(6/1)에 양도/양수된 경우: 양수인 

2. 공유재산인 경우: 그 지분권자

• 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 재산(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)을 공유한 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 본다.

3. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 소유자 

• 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 비율로 안분계산한 부분에 대해서는 그 소유자를 납세의무자로 본다.

구분		납세의무자
일반적인 경우		6/1 소유자
과세기준일 이전(5/25)에 양도 양수된 경우		양수인
과세기준일 이후(6/25)에 양도 양수된 경우		양도인
과세기준일(6/1)에 양도 양수된 경우		양수인
공유재산인 경우	지분표시 존재	그 지분권자
	지분표시 없음(=균등)
주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우  (총세액 계산 = 시가표준액 비율로 안분계산)		그 소유자
공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때		공부상 소유자
공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 않았을 때		공부상 소유자
파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우		공부상 소유자
상속이 개시된 재산으로서 상속등기도 없고 신고도 없는 경우		1. 등기한 상속인 2. 신고한 상속인 3. 주된 상속인      1) 지분율 제일 큰 사람      2) 연장자
국가 + 연부 + 무상사용권 부여 받은 경우		매수계약자(=무상사용자)
수탁자 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우		위탁자
체비지 또는 보류지로 정한 경우		사업시행자
소유권 귀속이 불분명한 경우		사용자
외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입		수입한 자

 

 

2. 과세표준

1. 개요

• 재산세의 과세표준은 과세기준일 현재의 시가표준액에 의하는데 개인/법인 소유에 관계없는 시가표준액을 적용한다. 이 경우 사실상 가액이 확인되는 경우에도 시가표준액에 의한다.
• 토지/건축물/주택에 대한 재산세의 과세표준은 과세기준일 현재의 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 어느 하나에서 정한 범위에서 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
  • 토지 및 건축물: 과세기준일 현재의 시가표준액 * 공정시장가액비율(100분의 70)
  • 주택: 과세기준일 현재의 시가표준액 * 공정시장가액비율(100분의 60)
  • 선박/항공기: 과세기준일 현재의 시가표준액 
• 주택 과세표준상한액: 법령에 따라 산정한 주택의 과세표준이 다음에 따른 과세표준상한액보다 큰 경우에는 해당 주택의 과세표준은 과세표준상한액으로 한다.
  • 과세표준상한액 = 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정된 과세표준 * 과세표준상한율)

 

2. 자산별 시가표준액 

1) 토지의 시가표준액

• 부동산 가격공시에 관한 법률 에 따라 공시된 과세기준일 현재의 개별공시지가로 한다. 
• 과세기준일 현재 해당 연도에 적용할 개별공시지가가 결정/공시되지 아니한 때에는 직전 연도에 적용되던 개별공시지가로 한다.
• 개별공시지가가 공시되지 않은 경우에는 특별자치시장/특별자치도지사/시장/군수 또는 구청장이 부동산 가격공시에 관한 법률의 규정에 의하여 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다.

2) 주택의 시가표준액

• 부동산 가격공시에 관한 법률 에 따라 공시된 과세기준일 현재의 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.
• 과세기준일 현재 해당 연도에 적용할 개별주택가격 또는 공동주택가격이 결정/공시되지 아니한 때에는 직전 연도에 적용되던 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.
• 개별주택가격이 공시되지 않은 경우에는 특별자치시장/특별자치도지사/시장/군수 또는 구청장이 국토교통부장관이 제공한 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다. 
• 공동주택가격이 공시되지 않은 경우에는 지역별/단지별/면적별/층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 특별자치시장/특별자치도지사/시장/군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

3) 건축물

• 건설원가 등을 고려하여 행정안전부장관이 산정/고시하는 건물신축가격기준액에 다음의 사항을 적용한다.
  • 건물의 구조별/용도별/위치별 지수
  • 건물의 경과연수별 잔존가치율
  • 건물의 규모/형태/특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

 

 

3. 세율 

1. 개요

• 지방자치단체의 장은 특별한 재정수요나 재해 등의 발생으로 재산세의 세율 조정이 불가피하다고 인정되는 경우 조례로 정하는 바에 따라 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다. 다만, 가감한 세율은 해당 연도에만 적용한다.

 

2. 토지의 세율 

1) 종합합산과세대상 토지: 소유자별 합산

• 납세자가 소유하고 있는 해당 지방자치단체 관할 구역 안에 소재하는 종합합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 3단계 초과누진세율(0.2~0.5%)을 적용한다.
• 5천만원 이하: 0.2%
• 5천만원 초과 1억원 이하: 10만원 + 5천만원 초과금액의 0.3%
• 1억원 초과: 25만원 + 1억원 초과금액의 0.5%

2) 별도합산과세대상 토지: 소유자별 합산

• 납세의무자가 소유하고 있는 해당 지방자치단체 관할 구역 안에 소재하는 별도합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 초과누진세율(0.2~0.4%)을 적용한다.
• 2억원 이하: 0.2%
• 2억원 초과 10억원 이하: 40만원 + 2억원 초과금액의 0.3%
• 10억원 초과: 280만원 + 10억원 초과금액의 0.4%

3) 분리과세대상 토지

• 납세의무자가 소유하고 있는 해당 지방자치단체 과할 구역 안에 소재하는 분리과세대상이 되는 토지의 가액을 과세표준으로 하여 비례세율을 적용한다.
• 저율 분리과세
  • 농지(전, 답, 과수원), 목장용지, 임야: 0.07%
  • 공장용지, 염전, 터미널용 토지: 0.2%
• 고율 분리과세
  • 골프장 안의 토지, 고급오락장용 건축물의 부속토지: 4%

구분	과세대상 토지		세율
합산과세	종합합산과세대상		0.2~0.5%
	별도합산과세대상		0.2~0.4%
분리과세	저율 분리과세	농지(전, 답, 과수원) 목장용지, 임야	0.07%
		공장용지, 염전, 터미널용 토지	0.2%
	고율 분리과세	1. 골프장 안의 토지 2. 고급오락장용 건축물의 부속토지	4%

 

 

3. 건축물의 세율

• 사치성 재산인 골프장, 고급오락장용 건축물: 과세표준의 1천분의 40 (4%)
• 특별시, 광역시(군 지역은 제외), 특별자치시/특별자치도/시(읍/면 지역은 제외) 지역에서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 과 그 밖의 관계 법령에 따라 지정된 주거지역 및 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물: 과세표준의 1천분의 5 (0.5%)
• 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5 (0.25%)

과세대상		세율
골프장 및 고급오락장용 건축물		4%
공장용 건축물	일반적인 경우	0.25%
	특별시, 광역시 주거지역의 공장용 건축물	0.5%
그 밖의 건축물		0.25%

 

 

4. 주택 및 별장의 세율

1) 주택(고급주택 포함)

• 납세의무자가 소유하고 있는 해당 시/군/구 관할 구역 안에 소재하는 주택에 대한 재산세는 주택별(개별과세)로 4단계 초과누진세율(0.1~0.4%)을 적용한다.
• 6,000만원 이하: 0.1%
• 6,000만원 초과 1억 5천만원 이하: 6만원 + 6,000만원 초과금액의 0.15%
• 1억 5천만원 초과 3억원 이하: 19만 5천원 + 1억 5천만원 초과금액의 0.25%
• 3억원 초과: 57만원 + 3억원 초과금액의 0.4%

2) 1세대 1주택에 대한 특례세율 

• 1세대가 국내에 시가표준액이 9억원 이하인 주택 1개만 소유하는 경우에 대해서는 다음의 특례세율을 적용한다.
  • 6,000만원 이하: 0.05%
  • 6,000만원 초과 1억 5천만원 이하: 3만원 + 6,000만원 초과금액의 0.1%
  • 1억 5천만원 초과 3억원 이하: 12만원 + 1억 5천만원 초과금액의 0.2%
  • 3억원 초과: 42만원 + 3억원 초과금액의 0.35%
• 1세대 1주택의 해당 여부를 판단할 때 신탁법 에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.

※ 1세대 1주택 특례세율 
1. 지방자치단체의 장이 조례를 정하는 바에 따라 가감한 세율을 적용한 세액이 특례세율을 적용한 세액보다 작은 경우에는 특례세율을 적용하지 않는다.
2. 동일한 주택이 특례세율 규정과 재산세 경감규정의 적용대상이 되는 경우에는 중복하여 적용하지 않고 둘 중 경감효과가 큰 것 하나만을 적용한다.
3. 주택을 2명 이상이 공동으로 소유하거나 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 해당 주택에 대한 세율을 적용할 때 해당 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 세율을 적용한다.
- 갑(50%), 을(50%): 총 세액 계산 → 소유자 확인
- 건물 소유자(A), 토지 소유자(B): 총 세액 계산 → 소유자 확인

 

 

3) 납세의무자가 2 이상의 주택을 소유하고 있는 경우 

• 납세의무자별로 합산하지 않고 주택별로 주택의 세율을 적용한다.

4) 1가구가 여러개의 주택을 보유하고 있는 경우 

• 가구별로 합산하지 않고 주택별로 주택의 세율을 적용한다.

 

5. 선박과 항공기의 세율

• 선박
  • 고급선박: 과세표준액의 1,000분의 50 (5%)
  • 이외 선박: 과세표준액의 1,000분의 3 (0.3%)
• 항공기: 과세표준액의 1,000분의 3 (0.3%)

 

 

6. 세부담의 상한

• 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 세부담의 상한을 적용하지 않는다. 

 

4. 납세절차

1. 재산세의 납세지 

구분	납세지
토지	토지의 소재지
건축물	건축물의 소재지
주택	주택의 소재지
선박	선박의 소재지
항공기	항공기의 소재지

 

 

2. 징수방법

1) 보통징수

• 재산세는 물건 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장이 과세표준과 세액을 산정하여 과세기준일 현재의 사실상 소유자에게 고지서를 발급하여 납부하는 방식인 보통징수 방법으로 부과/징수된다.

2) 과세기준일 및 고지서발부

• 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일 현재로 한다.
• 지방자치단체의 장은 재산세를 징수하려면 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기로 구분한 납세고지서에 과세표준과 세액을 적어 늦어도 납기개시 5일 전까지 발급해야 한다. 

3) 납부기간 

구분		납부기간	비고
토지		9/16~9/30	금액 관계없음
주택	1/2	7/16~7/31	다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 7/16~7/31
	1/2	9/16~9/30
건축물, 선박, 항공기		7/16~7/31	금액 관계 없음

 

 

3. 수시부과 

• 지방자치단체의 장은 과세대상의 누락/위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한 세액을 변경하거나 수시부과해야 할 사유가 발생하면 수시로 부과/징수할 수 있다. 

4. 소액징수면제

• 고지서 1장당 재산세로 징수할 세액이 2천만원 미만인 경우에는 해당 재산세를 징수하지 않는다. 

5. 병기되는 조세

• 소방분 지역자원시설세의 납기와 재산세의 납기가 같을 때에는 재산세의 납세고지서에 나란히 적어 고지할 수 있다. 

 

6. 납부유예

• 지방자치단체의 장은 다음의 요건을 모두 충족하는 납세의무자가 주택에 대한 재산세액의 납부유예를 그 납부기한 만료 3일 전까지 신청하는 경우 이를 허가할 수 있다. 이 경우 납부유예를 신청한 납세의무자는 그 유예할 주택 재산세에 상당하는 담보를 제공해야 한다.
  • 과세기준일 현재 1세대 1주택(시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다)의 소유자일 것
  • 과세기준일 현재 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유하고 있을 것 
• 지방자치단체의 장은 신청을 받은 경우 납부기한 만료일까지 납세의무자에게 납부유예 허가 여부를 통지해야 한다.
• 지방자치단체의 장은 주택 재산세의 납부가 유예된 납세의무자가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 납부유예 허가를 취소해야 한다.
  • 해당 주택을 타인에게 양도하거나 증여하는 경우
  • 사망하여 상속이 개시되는 경우
  • 과세기준일 현재 1세대 1주택의 소유자 요건을 충족하지 않게 된 경우 
  • 담보의 변경 또는 그 밖에 담보 보전에 필요한 지방자치단체의 장의 명령에 따르지 안흥ㄴ 경우
  • 납부유예와 관계되는 세액의 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우
  • 납부유예된 세액을 납부하려는 경우 
• 지방자치단체의 장은 주택 재산세의 납부유예 허가를 취소한 경우에는 납세의무자에게 납부를 유예받은 세액과 이자상당가산액을 징수해야 한다. 
• 지방자치단체의 장은 납부유예를 허가한 날부터 징수할 세액의 고지일까지의 기간 동안에는 지방세기본법에 따른 납부지연가산세를 부과하지 않는다. 

 

5. 물납제도 

1. 신청 적격자

• 재산세의 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납세의무자의 신청을 받아 해당 지방자치단체의 관할 구역에 있는 부동산에 대하여만 물납을 허가할 수 있다.

2. 물납의 신청 및 허가 

• 납부기한 10일 전까지 납세지를 관할하는 시장/군수/구청장에게 신청해야 한다.
• 물납신청을 받은 시장/군수/구청장은 신청을 받은 날부터 5일 이내에 납세의무자에게 그 허가 여부를 서면으로 통지해야 한다.
• 물납허가를 받은 부동산을 물납했을 때(해당 지방자치단체의 장이 물납대상 부동산 소유권이전등기필증을 발급받은 때를 말한다)에는 납부기한 내에 납부한 것으로 본다.

3. 관리/처분이 부적당한 부동산의 처리

• 시장/군수/구청장은 물납신청을 받은 부동산이 관리/처분하기가 부적당하다고 인정되는 경우에는 허가하지 않을 수 있다.
• 시장/군수/구청장은 불허가 통지를 받은 납세의무자가 그 통지를 받은 날부터 10일 이내에 해당 시/군/구의 관할 구역에 있는 부동산으로서 관리/처분이 가능한 다른 부동산으로 변경신청하는 경우에는 변경하여 허가할 수 있다. 

4. 물납허가 부동산의 평가

• 물납을 허가하는 부동산의 가액은 재산세 과세기준일(6월 1일) 현재의 시가로 한다.

 

6. 분할납부제도 

1. 신청 적격자

• 지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액이 250만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 분할납부하게 할 수 있다. 
• 분할납부하려는 자는 재산세의 납부기한까지 신청서를 시장/군수/구청장에게 제출해야 한다.

2. 분할납부 처리방법

구분	분할납부 세액
납부할 세액이 500만원 이하인 경우	250만원을 초과하는 금액 ex. 400만원: 납부기한 내 250만원, 3개월 내 150만원
납부할 세액이 500만원 초과하는 경우	그 세액의 100분의 50 이하인 금액 ex. 800만원: 납부기한 내 400만원, 3개월 내 400만원

 

 

7. 비과세 

1. 국가 등에 대한 비과세

1) 국가 등이 소유한 재산

• 국가/지방자치단체/지방자치단체조합, 외국정부 및 주한국제기구의 소유에 속하는 재산에 대해서는 재산세를 부과하지 않는다.
• 다음에 해당하는 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.
  • 대한민국 정부기관의 재산에 대하여 과세하는 외국정부의 재산
  • 국가/지방자치단체/지방자치단체조합과 재산세 과세대상물건을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우에는 그 매수계약자에게 납세의무가 있는 재산 

2) 국가 등이 사용하는 재산 

• 국가/지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산에 대해서는 재산세를 부과하지 않는다.
• 다음에 해당하는 경우에는 재산세를 부과한다.
  • 유료로 사용하는 경우
  • 소유권의 유상이전을 약정한 경우로서 그 재산을 하기 취득전에 미리 사용하는 경우

 

2. 용도구분에 의한 비과세 

1) 토지에 대한 비과세

• 도로: 일반인의 자유로운 통행에 제공할 목적으로 개설한 사설 도로 
• 하천
• 제방 cf) 특정인이 전용하는 제방은 과세
• 구거
• 유지
• 묘지
  • 취득세: 과세
  • 등록면허세: 비과세
  • 재산세: 비과세
• 통제보호구역 안에 있는 토지 cf) 전, 답, 과수원 및 대지는 과세
• 채종림, 시험림
• 공원자연보존지구 안에 있는 임야 

2) 건축물, 선박에 대한 비과세 

• 임시사용 건축물: 1년 미만의 것은 비과세 cf) 1년 이상, 사치성 재산은 1년 미만이어도 과세
• 기타 재산 
  • 비상재해구조용, 무료도선용, 선교구성용 및 ㅂ본선에 속하는 전마용 등으로 사용하는 선박
  • 철거명령을 받은 건축물 또는 주택 cf) 부속토지는 과세