[세법][국세] 종합부동산세

 

 

 

1. 종합부동산세 

1. 의의 

• 과세기준일(6/1)
• 기준금액을 초과하는 주택 및 토지(건축물 X) 를 사실상 보유한 자에게 명세서를 발부하여 징수한다. (신고납부도 가능)

 

2. 특징

• 소유자별로 합산과세하는 인세(초과누진세율)
• 6월 1일  소유자에게 부과하는 보유과세(1년분 과세)
• 과세기준일에 성립하고, 과세권자의 결정에 의하여 확정되나 납세의무자의 신고에 의하여 확정 가능
• 금액에 관계없이 물납 불가능 
• 납부할 세액이 250만원 초과시 분할납부(6개월 이내) 가능
• 세부담의 상한 적용
• 원칙이 정부부과과세방식이기 때문에 기한 후 신고 불가능 
• 신고 후 무납부시 납부지연가산세가 부과되고, 과소신고한 경우 과소신고가산세 부과 (무신고가산세 X)

 

2. 과세대상 

• 주택과 토지(분리과세대상 토지 제외)

구분		재산세	종합부동산세
토지	종합합산토지	O (0.2~0.5%)	O
	별도합산토지	O (0.2~0.4%)	O
	분리과세토지	O (0.07%, 0.2%, 4%)	X
건축물	일반 건축물	O (0.25%)	X
	공장용 건축물	O (0.25%, 0.5%)	X
	사치성 건축물	O (4%)	X
주택	일반주택 (고급주택 포함)	O (0.1~0.4%)	O

 

 

3. 납세의무자

1. 원칙 

• 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 과세기준금액을 초과하는 주택과 토지(분리과세대상 토지 제외)를 사실상 보유한 자 

2. 납세의무자 구분

1) 주택분 납세의무자 

• 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
• 주택과세 구분 세대별로 합산하지 않고 소유자별로 합산하여 과세한다.
• 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기/등록된 신탁주택의 경우에는 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유하고 있다고 본다. 
• 개인
  • 1세대 1주택자: 공시가격을 합한 금액이 12억원을 초과하는 자
  • 1세대 2주택 이상자: 공시가격을 합한 금액이 9억원을 초과하는 자
• 법인: 금액 관계없이 과세

2) 토지분 납세의무자

• 종합합산과세대상 토지: 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자 
• 별도합산과세대상 토지: 과세대상 토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 

구분		납세의무자
주택	1세대 1주택	공시가격을 합한 금액이 12억원을 초과하는 자
	1세대 2주택 이상	공시가격을 합한 금액이 9억원을 초과하는 자
	법인	과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자
토지	종합합산	공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
	별도합산	공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자

 

 

4. 과세표준

1. 주택의 과세표준 

• 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합한 금액에서 다음의 공제한 금액에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 금액
  • 1세대 1주택자: 12억원
  • 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원
  • 그 밖의 자: 9억원

2. 토지의 과세표준 

• 종합합산과세대상 토지: 토지의 공시가격을 합한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율(100%)을 곱한 금액
• 별도합산과세대상 토지: 토지의 공시가격을 합한 금액에서 80억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율(100%)을 곱한 금액

구분		납세의무자
주택	1세대 1주택	(주택 공시가격 합계액 - 12억원) * 공정시장가액비율(60%)
	1세대 2주택 이상	(주택 공시가격 합계액 - 9억원) * 공정시장가액비율(60%)
	법인	(주택 공시가격 합계액) * 공정시장가액비율(60%)
토지	종합합산	(토지 공시가격 합계액 - 5억원) * 공정시장가액비율(100%)
	별도합산	(토지 공시가격 합계액 - 80억원) * 공정시장가액비율(100%)

 

 

5. 과세구분 및 세율

1. 과세구분 

• 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.
• 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 토지분 종합합산세액과 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다. 

 

2. 주택 세율 

1) 주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액(지방세법에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다.

2) 주택 수 계산

• 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 소유한 것으로 본다. 
• 다가구주택은 1주택으로 본다.

3) 1세대 1주택자 세액공제 

• 산출된 세액에서 연령별 세액공제액과 보유기간별 세액공제공액을 공제한 금액으로 한다. 이 경우 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다. 
• 연령별세액공제 
  • 60세 이상 65세 미만: 20%
  • 65세 이상 70세 미만: 30%
  • 70세 이상: 40%
• 보유기간별 세액공제
  • 5년 이상 10년 미만 보유: 20%
  • 10년 이상 1년 미만 보유: 40%
  • 15년 이상 보유: 50%

4) 공동명의 1주택자에 대한 납세의무 특례 

• 공동명의 1주택자의 범위: 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 않은 경우로서, 배우자와 공동으로 1주택을 소유한 자 또는 그 배우자 중 공동명의 1주택자를 해당 1주택에 대한 납세의무자로 할 수 있다.
• 납세의무 특례신청
  • 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 공동명의 1주택자 신청서를 제출해야 한다. 
  • 납세의무 특례신청한 공동명의 1주택자는 신청을 한 연도와 다음 연도부터 1세대 1주택의 소유자 또는 지분율이 변경된 경우 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 변경신청을 해야 한다.
• 납세의무의 특례
  • 주택에 대한 종합부동산세 과세표준 계산: 12억원 공제
  • 1세대 1주택자에 대한 세액공제: 고령자 세액공제와 장기보유자 세액공제 가능

5) 세부담의 상한

• 종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납세해야 할 주택분 재산세액 상당액과 주택분 종합부동산세액 상당액의 합계액으로서, 해당 납세의무자에게 직전 연도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 세액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 이를 없는 것으로 본다.
• 다만, 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 세율이 적용되는 경우는 세부담 상한제를 적용하지 않는다. 

 

3. 토지 세율 

1) 종합합산과세대상 토지의 세액

• 과세표준에 다음의 3단계 초과누진세율(1~3%)을 적용하여 계산한 금액으로 한다.
• 종합합산과세대상인 토지의 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 토지의 토지분 재산세로 부과된 세액(지방세법에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 토지분 종합합산세액에서 이를 공제한다.

2) 별도합산과세대상 토지의 세액

• 과세표준에 다음의 3단계 초과누진세율(0.5~0.7%)을 적용하여 계산한 금액으로 한다.
• 별도합산과세대상인 토지의 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 토지의 토지분 재산세로 부과된 세액(지방세법에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 토지분 종합합산세액에서 이를 공제한다.

 

4. 세부담의 상한

구분		종합부동산세
주택	개인소유 주택	100분의 150
	납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 세율이 적용되는 경우	세부담 상한 적용하지 않음
토지	종합합산과세대상 토지	100분의 150
	별도합산과세대상 토지	100분의 150

 

 

5. 주택과 토지의 세율 종합

구분					세율
주택	개인 (초과누진세율)		2주택 이하		0.5~2.7%
			3주택 이상		0.5~5%
	법인	일반법인	2주택 이하		2.7%
			3주택 이상		5%
		공공주택사업자 소유의 주택			0.5~2.7%
		공익법인	공익목적 사업에 사용하는 주택	2주택 이하	0.5~2.7%
			공익목적 사업에 사용하지 않는 주택	3주택 이상	0.5~5%
토지	종합합산토지(초과누진세율)				1~3%
	별도합산토지(초과누진세율)				0.5~0.7%

 

 

6. 물적 납세의무에 대한 납부특례 

• 고지가 있은 후 납세의무자가  신탁의 이익을 받을 권리를 포기 또는 이전하거나 신탁재산을 양도하는 등의 경우에도 고지된 부분에 대한 납세의무에는 영향을 미치지 않는다. 
• 신탁재산의 수탁자가 변경되는 경우에 새로운 수탁자는 이전의 수탁자에게 고지된 납세의무를 승계한다.
• 신탁재산에 대하여 국세징수법에 따라 강제징수를 하는 경우 국세기본법에도 불구하고 수탁자는 신탁법에 따른 신탁재산의 보존 및 개량을 위하여 지출한 필요비 또는 유익비의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

6. 납세절차

1. 납세지 

구분	납세지
거주자	1. 주소지 2. 거소지
비거주자	1. 국내사업장 소재지 2. 소득 발생 장소 3. 자산 소재지

 

2. 부과 및 징수

구분		납세절차
과세기준일		매년 6월 1일
징수방법	원칙: 정부부과	1. 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 2. 고지서 발급: 주택 및 토지로 구분한 과세표준과 세액을 기재하여 납부기한 개시 5일 전까지 발급
	선택: 신고납부	해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지

 

3. 납부유예

• 관할 세무서장은 다음의 요건을 모두 충족하는 납세의무자가 주택분 종합부동산세액의 납부유예를 그 납부기한 만료 3일 전까지 신청하는 경우 이를 허가할 수 있다. 이 경우 납부유예를 신청한 납세의무자는 그 유예할 주택분 종합부동산세액에 상당하는 담보를 제공해야 한다.
  • 과세기준일 현재 1세대 1주택자일 것
  • 과세기준일 현재 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유하고 있을 것 
• 관할 세무서장은 신청을 받은 경우 납부기한 만료일까지 납세의무자에게 납부유예 허가 여부를 통지해야 한다.
• 관할 세무서장은 주택 재산세의 납부가 유예된 납세의무자가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 납부유예 허가를 취소해야 한다.
  • 해당 주택을 타인에게 양도하거나 증여하는 경우
  • 사망하여 상속이 개시되는 경우
  • 과세기준일 현재 1세대 1주택의 소유자 요건을 충족하지 않게 된 경우 
  • 담보의 변경 또는 그 밖에 담보 보전에 필요한 지방자치단체의 장의 명령에 따르지 안흥ㄴ 경우
  • 납부유예와 관계되는 세액의 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우
  • 납부유예된 세액을 납부하려는 경우

 

4. 결정과 경정

• 관할 세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과할 세액을 경정할 경우에는 다시 부과/징수할 수 있다.
• 관할 세무서장 또는 관할 지방국세청장은 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

 

4. 분할납부 

1. 신청 적격자 

• 관할 세무서장은 종합부동산세로 납부해야 할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 그 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있다.

2. 분할납부 처리방법

구분	분할납부 세액
납부할 세액이 250만원 초과 500만원 이하인 경우	해당 세액에서 250만원을 차감한 금액
납부할 세액이 500만원 초과하는 경우	해당 세액의 100분의 50 이하인 금액

 

 

3. 세목별 분할납부

구분	재산세	종합부동산세
요건	1. 납부할 세액 250만원 초과 2. 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내	1. 납부할 세액 250만원 초과 2. 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내
방법	1. 500만원 이하: 250만원 초과액 2. 500만원 초과: 그 세액의 50% 이하 금액

 

4. 세목별 물납

구분		재산세	종합부동산세	양도소득세
물납	요건	납부할 세액 1,000만원 초과	불가능	불가능
	재산	과할 내의 부동산
물납요건	1. 물납신청: 납부기한 10일 전까지 2. 허가통지: 신청을 받은 날로부터 5일 이내 3. 변경신청: 불허가 통지를 받은 날로부터 10일 이내 4. 물납 부동산 평가: 6월 1일 현재의 시가

 

 

5. 비과세

• 법률규정: 재산세의 비과세/과세면제 또는 경감에 관한 규정 준용
• 조례규정: 재산세의 감면 규정 준용