[세법][국세] 양도소득세 1. 의의, 과세대상물

 

 

1. 양도소득세

1. 의의 

• 양도소득세는 열거된 과세대상물을 사실상 양도하는 경우 양도자가 해당 과세기간(1/1~12/31) 동안 양도로 인하여 얻은 소득을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할 세무서에 신고하고 납부하는 국세

2. 특징 

• 양도자 별로 합산과세(1/1~12/31)되는 인세
• 유통과세(취득+양도)
• 사업성이 없기 때문에 종합소득에 합산하지 않고 분류과세 
• 과세기간이 끝나는 때 성립하고, 납세의무자가 신고하는 때 확정
• 신고납부 불이행시 가산세(10%, 20%, 40%) 부과
• 금액에 관계없이 물납 불가능
• 납부할 세액이 1,000만원 초과시 분할납부(2개월 이내) 신청 가능
• 신고납부세목이기 때문에 기한 후 신고 가능

 

2. 과세대상물 

1. 개요 

• 양도소득 과세대상물은 열거주의를 원칙으로 하기 때문에 소득세법상 열거되지 않은 부분에 대해서는 과세를 하지 않는다. 
• 이 때 과세대상물의 판정은 사실상 현황에 따라 판단하게 된다. 

2. 과세대상물의 종류 

1) 토지

2) 건물 

3) 부동산에 관한 권리 

부동산을 이용할 수 있는 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리
1. 지상권 2. 전세권 3. 등기된 부동산임차권	1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트분양권 등) 2. 지방자치단체, 한국토지주택공사가 발행하는 주택상환채권, 토지상환채권 3. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리

 

4) 기타자산 

구분		소득 종류
영업권	사업에 사용하는 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리와 함께 이전하는 영업권	양도소득
	단독(분리) 이전하는 영업권	기타소득
이축권	사업에 사용하는 토지, 건물과 함께 이전하는 이축권	양도소득
	이축권 가액을 별도로 평가하고 신고	기타소득
특정시설물 이용권		양도소득
신탁 수익권: 신탁의 이익을 받을 권리		양도소득
국내주식	1. 상장주식 중 대주주 양도분  2. 상장주식 중 장외거래 양도분 3. 비상장주식	양도소득
국외주식	1. 외국법인이 발행한 주식  2. 내국법인이 발행한 주식으로서 해외 증권시장에 상장된 것	양도소득

 

 

3. 양도 

1. 양도의 정의 

• 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그자산을 유상으로 사실상 이전하는 것 
• 이 경우 부담부증여시 수증자가 부담하는 채무액(배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여로서 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다)에 해당하는 부분은 양도로 본다. 

 

2. 양도로 보는 경우

1) 매매

2) 교환

• 쌍방 모두 양도소득세 과세대상이 된다.
• 토지의 합필을 목적으로 한 교환의 경우에도 양도에 해당한다. 

3) 법인에 대한 현물출자 

• 과세대상물을 법인에 현물로 제공하고 주식으로 그 대가를 지급받은 경우에는 사실상 유상 이전으로 보아 양도소득세를 과세한다. 

4) 대물변제 

• 손해배상에 있어서 당사자간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고, 동 위자료 지급에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 부동산으로 대물변제한 때에는 그 자산을 양도한 것으로 본다. 

5) 부담부증여 

• 일반적인 경우 
  • 수증자가 인수한 채무액 상당액은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 증여자에게 양도소득세를 과세한다.
  • 채무인수 이외의 자산에 대하여는 유상이전이 되지 않았기 때문에 수증자에게 증여세를 과세한다. 
  • 토지 5억원 증여 ↔ 채무 3억원 부담
    • 채무 3억원 인수: 양도소득세(증여자)
    • 채무인수 이외(2억원): 증여세(수증자)
• 배우자 또는 직계존비속 간의 부담부증여 
  • 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 해당 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 않은 것으로 추정하여 증여세를 과세할 수 있다.
  • 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등으로 객관적으로 인정되는 경우에는 유상이전으로 본다. 

6) 담보로 제공한 자산이 경락된 경우

• 채무보증을 위하여 담보로 제공한 자산이 경락되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우 이는 직접 대가를 받고 양도한 것이 아니더라도 그에 상당하는 금액만큼 채무를 면하게 되므로 자산을 양도한 것으로 본다.

7) 기타 양도로 보는 경우 

• 공매(경매 포함)
  •  임의 공매 또는 경매절차에 의하여 부동산에 대한 경락 허가결정이 확정되고 그 대금이 완납된 것이라면 양도소득세 과세대상인 양도에 해당한다. 
  • cf) 소유자산을 본인이 재취득하는 경우에는 양도 X
• 수용
  • 수용당하는 토지의 지상건물을 철거하고 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 이전료를 보상받는 것도 사실상 유상으로 이전하는 것으로 보아 양도에 해당한다. 
• 물납
  • 재산세를 납부할 세액을 부동산으로 물납을 하는 경우라도 대물변제에 해당하여 양도에 해당한다. 
• 양도담보 
  • 양도담보계약을 체결한 후 그 계약을 위배하거나 채무불이행으로 인하여 양도담보된 해당 자산을 변제에 충당한 때에는 대물변제로 보아 이를 양도한 것으로 본다.
• 환지처분
  • 환지처분시 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 감소되어 감소된 면적에 대해 금전적으로 보상(환지청산금)을 받은 경우 유상으로 이전되는 것이므로 양도한 것으로 본다. 
• 공유물의 분할 
  • 공동소유의 토지를 소유지분별로 분할하면서 그 공유지분이 변경(지분 감소로 변경)되면서 대가관계가 있는 경우에는 유상이전으로 보아 양도로 본다. 

 

3. 양도로 보지 않는 경우

1) 무상이전 

• 양도란 등기/등록 유무를 불문한 사실상 유상으로 이전하는 것을 말하므로, 무상으로 이전하는 경우에는 증여에 해당되어 증여세가 과세된다. 

2) 양도담보 

• 양도담보 계약시에는 양도담보 사실을 등기하고, 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 양도로 보지 않는다. 

3) 환지처분 

• 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우에는 양도로 보지 않는다.

4) 공유물의 분할 

• 공동소유의 토지를 소유 지분별로 단순분할하는 경우에는 양도로 보지 않는다. 
• 하나의 토지를 공유하던 자가 공유자의 지분 변경 없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유 토지를 소유자 지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 않는다. 
• 이혼으로 인하여 혼인 중에 형성된 부부공동재산을 재산분할하는 경우에는 양도로 보지 않는다.

5) 신탁해지 

• 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 않는다. 

6) 매매원인 무효의 소로 인한 소유권의 환원 

• 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 법원의 판결에 의하여 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 않는다. 

7) 배우자 또는 직계존비속간 이전 

• 증여추정 cf) 대가를 지출한 사실이 입증되는 경우에는 양도로 본다. 

8) 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 경우 

• 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경하는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우 

 

4. 양도 및 취득시기

1. 일반적인 거래 

1) 대금청산일이 분명한 경우 

• 자산의 일반적인 취득 및 양도시기는 사실상 잔금청산일(또는 대금청산일)
• 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세를 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세는 제외한다. 

2) 대금청산일이 분명하지 않은 경우 

• 등기부/등록부 또는 명부 등에 기재된 등기/등록접수일 또는 명의개서일

3) 대금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우 

• 등기부/등록부 또는 명부 등에 기재된 등기/등록접수일 또는 명의개서일

 

2. 특수한 거래

1) 장기할부조건의 매매 

• 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일/인도일 또는 사용수익일 중 빠른날 

2) 자가건설 건축물 

• 허가를 받은 경우: 사용승인서 교부일 
• 허가를 받지 않은 경우: 사실상 사용일 

3) 상속/증여에 따른 취득자산 

• 상속에 의한 취득시기: 상속개시일 

4) 미완성/미확정 자산 

• 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 않은 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날

5) 환지처분으로 취득한 토지 

• 지목이나 지번이 변경되는 경우: 환지 전 토지 취득일 
• 증평/감평이 있는 경우: 환지처분 공고일의 다음날 

6) 장기점유에 따른 취득 

• 점유로 인한 부동산소유권에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 해당 부동산의 점유를 개시한 날 

7) 법원의 무효판결로 환원된 자산의 취득 

• 그 자산의 당초 취득일 

8) 취득시기 의제 

• 토지/건물/부동산에 관한 권리 및 기타자산: 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 실지취득에 관계없이 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다. 
• 비상장주식 및 출자지분: 1985년 12월 31일 이전에 취득한 것은 실지취득에 관계없이 1986년 1월 1일에 취득한 것으로 본다. 

9) 부동산에 관한 권리의 취득 

• 분양계약을 체결한 자가 양도한 경우: 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일) 
• 그 권리를 인수받은 경우: 사실상 잔금청산일 

10) 토지거래허가대상 토지인 경우 

• 허가를 받을 때까지는 미완성의 법률행위로서 효력이 발생되지 않지만, 나중에 허가를 받으면 소급하여 유효한 계약이 되므로 그 양도시기는 잔금청산한 날 

11) 공익사업 시행에 따른 수용 

• 사실상 잔금청산일, 등기접수일, 수용개시일 중 빠른날 
• 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일 

12) 이혼으로 인한 자산 취득 

• 재산분할 청구권 행사: 당초 배우자의 해당 자산 취득일 
• 이혼 위자료: 소유권이전등기 접수일

13) 경락에 의한 자산 취득

• 경락인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날 

 

 

5. 비과세 양도소득 

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 

2. 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득 

• 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 4분의 1 이하인 경우 
  • 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지
  • 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지. 다만, 교환에 의하여 새로 취득한 농지를 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우에 한한다.

3. 1세대 1주택의 양도로 인한 소득 

1) 개요

• 1세대가 양도일 현재 1주택만을 보유하고 있고 그 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우 
• 예외 
  • 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 주택 
  • 미등기 양도자산
  • 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우: 비과세 받을 세액에서 비과세에 관한 규정을 적용하지 않았을 경우의 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액을 뺀다. 

2) 양도 당시 주택의 소유자는 1세대일 것 

• 원칙: 거주자(주택을 양도한 자) 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위 (일시 퇴거한 사람 포함)
• 배우자 없이 1세대가 가능한 경우 
  • 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 
  • 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
  • 소득이 기준 중위소득의 100분의 40 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리/유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우 

3) 양도 당시 1주택일 것 

• 원칙: 국내에 소재하는 상시 주거용으로 사용하는 건물
• 주택과 이에 딸린 토지와의 관계: 비과세되는 주택에 딸린 토지는 건물이 정착된 면적에 지역별로 다음의 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지이다. 
  • 도시지역 내, 수도권 내 주거/상업/공업지역 내의 토지: 3배
  • 도시지역 내, 수도권 내 녹지지역 내의 토지: 5배 
  • 도시지역 내, 수도권 밖의 토지: 5배 
  • 도시지역 외: 10배
• 주택의 판정: 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물
• 1세대 1주택을 양도했으나 동 주택을 매수한 자가 소유권이전등기를 하지 않아, 부득이 공부상 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 1세대 1주택이 사실상 확인되는 경우 비과세로 한다. 
• 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 1세대 1주택으로 보지 않는다. 
• 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에는 각각 개개인이 주택을 소유하는 것으로 보므로, 공동소유주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 1세대 2주택자가 1주택을 양도한 것으로 보아 비과세가 적용되지 않는다. 
• 지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 본다. 
• 토지분할 양도: 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 않는다.
• 다가구주택인 경우: 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 구획된 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 
• 2개의 주택을 동시에 양도한 경우: 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. 

4) 1세대 1주택에 대한 비과세 특례 

• 주거이전을 목적으로 한 일시적 1세대 2주택
  • 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정 적용
• 상속으로 인한 1세대 2주택: 상속주택 + 일반주택
  • 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우: 2주택 중에서 1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세 과세
  • 일반주택을 먼저 양도하는 경우: 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 규정 적용
• 직계존속의 동거봉양을 위한 1세대 2주택: 일반주택 + 일반주택(동거봉양) 
  • 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정 적용 
• 혼인으로 인한 1세대 2주택: 일반주택 + 일반주택(혼인합가)
  • 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정 적용 
• 지정문화재 및 국가등록문화재 등의 주택
  • 일반주택을 먼저 양도한 경우: 비과세
  • 문화재주택 먼저 양도: 양도소득세 과세
• 농어촌주택
  • 일반주택 먼저 양도한 경우: 비과세
  • 농어촌주택 먼저 양도한 경우: 양도소득세 과세 
  • 귀농주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용
• 실수요 목적으로 취득한 지방주택
  • 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세 규정 적용

5) 양도 당시 주택으로 보유한 기간이 2년 이상일 것 

• 2년 이상 보유의 요건
  • 일반지역에 있는 주택의 경우: 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 것 
  • 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우: 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
• 보유기간 또는 거주기간 계산
  • 거주하거나 보유하는 중에 소실, 무너짐, 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우: 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (재건축 공사기간은 보유기간에 통산하지 않는다.)
• 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우 
  • 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우 
  • 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 수용되는 경우. 다만, 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 타인에게 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 
  • 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 
  • 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우