[세법][국세] 양도소득세 2. 계산구조

 

 

1. 고가주택

1. 고가주택 판정 

• 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 것 
• 겸용주택의 경우에는 주택으로 보는 부분에 해당하는 실지거래가액을 포함하여 고가주택 여부 판정 
  • 주택 60% + 상가 40%: 고가주택
  • 주택 40% +  상가 60%: 일반주택
• 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택 여부 판정
• 주택을 부담부증여하는 경우 수증자가 인수하는 채무액이 12억원 미만에 해당되더라도 전체의 주택가액이 12억원을 초과하면 고가주택으로 본다. 

2. 고가주택에 대한 규제내용 

• 1세대 1주택 비과세 적용배제 
  • 1세대 1주택 2년 보유요건을 충족한 경우라도 안분을 통하여 12억원까지는 일반주택으로 보아 비과세를 적용하지만, 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 고가주택에 해당되기 때문에 비과세를 배제한다. 

 

2. 겸용주택 

1. 의의 

• 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우의 주택 

2. 겸용주택의 처리방법

1) 주택이 주택 이외 면적보다 큰 경우 

• 건물면적: 건물 전체를 주택으로 본다. 
• 토지면적: 부속토지 전체를 주택에 딸린 토지로 본다.
• 비과세 토지: 주택정착면적의 3배 또는 5배(도시지역 밖의 경우 10배) 이내의 부분을 비과세한다.

2) 주택이 주택 이외 면적보다 작거나 같은 경우 

• 건물면적: 주택 부분만 주택으로 본다. 
• 토지면적: 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 
• 비과세 토지: 주택정착면적의 3배 또는 5배(도시지역 밖의 경우 10배) 이내의 부분을 비과세한다.

 

3. 양도소득세 계산구조

1. 계산구조

• 거주자의 양도소득에 대한 과세표준은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 다음과 같이 계산한다. 

 

 

2. 산정원리 

1) 실지거래가액이 확인되는 경우

• 양도소득세가 과세되는 자산의 양도가액 똔느 취득가액은 그 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액에 따른다.
• 양도가액을 실지거래가액으로 적용하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가로 적용하는 경우에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 

2) 실지거래가액이 확인되지 않는 경우(추계방법) 

• 양도가액의 추계결정: (1) 매매사례가액 → (2) 감정가액 → (3) 기준시가 
• 취득가액의 추계결정: (1) 매매사례가액 → (2) 감정가액 → (3) 환산취득가격 → (4) 기준시가
• 매매사례가액: 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말한다. 다만, 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 않는다. 
• 감정가액: 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말한다. 
• 환산취득가액: 양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 기준시가에 따라 환산한 취득가액을 말한다. 양도가액을 산정할 때에는 이러한 환산가액은 적용되지 않는다.
  • 환산취득가액 = 양도 당시의 실지거래가액(또는 매매사례가액, 감정가액) * (취득 당시의 기준시가 ÷ 양도 당시의 기준시가)
• 기준시가: 소득세법의 규정에 따라 산정한 가액으로서 양도 당시 또는 취득 당시의 기준이 되는 가액을 말한다.
  • 토지: 개별공시지가
  • 단독주택: 개별주택가격
  • 공동주택: 공동주택가격
  • 일반 건물: 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정/고시하는 가액
  • 부동산을 취득할 수 있는 권리: 취득일 또는 양도일까지 납입한 금액과 취득일 또는 양도일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액 

3) 산정방법 

• 실지양도가액: (1) 실지취득가액 → (2) 매매사례가액 → (3) 감정가액 → (4) 환산취득가액 → (5) 기준시가
• 매매사례가액, 감정가액: (1) 실지취득가액 → (2) 매매사례가액 → (3) 감정가액 → (4) 환산취득가액 → (5) 기준시가
• 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 금액이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. 

 

3. 실지양도가액

1. 원칙 

• 실지양도가액은 자신의 양도대가로 계약에 의하여 받았거나 받기로 한 금액의 합계액으로서, 양도차익을 계산함에 있어서 총수입금액에 해당한다.

2. 예외 

• 양수인이 부담하기로 한 양도소득세는 양도자 부담분을 양수자가 대신 부담한 것으로 양도가액에 포함한다.
• 특수관계인에게 저가양도하여 세금부담을 감소시킨 경우 그 저가로 양도한 가액을 부인하고 시가를 양도가액으로 하여 다시 계산한다.
  • 시가와 거래가액의 차액이 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상이거나, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상인 경우 

 

4. 실지취득가액

1) 취득가액 계산시 포함:  취득에 든 다음의 비용을 양도차익계산시 양도가액에서 공제하되 필요경비로 인정받기 위해서는 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류를 제출해야 한다.

• 취득세, 등록면허세는 납부영수증이 없는 경우에도 필요경비로 인정된다. 
• 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용/화해비용 등의 금액은 취득가액 계산시 포함한다.
• 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 취득가액 계산시 포함한다.
• 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우, 해당 이자상당액은 취득가액 계산시 포함한다.
• 사업자가 면세전용과 폐업시 잔존재화에 대하여 납부하였거나 납부할 부가가치세는 잔존재화 양도시 취득가액 계산시 포함한다. 

2) 취득가액 계산시 제외 

• 특수관계인으로부터 고가취득한 경우에는 신고한 그 고가로 취득한 가액을 부인하고 시가를 취득가액으로 다시 계산한다. 
• 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득가액 계산시 제외한다. 
• 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 징수한 조정금은 취득가액 계산시 제외한다. 
• 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 그 금액을 공제한 금액을 취득가액으로 한다.

구분	취득가액
취득세, 등록면허세, 중개보수, 법무사비용	O
재산세, 종합부동산세, 상속세	X
취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대한 소송비용	O
현재가치할인차금으로 계상	O
취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우의 이자상당액	O
사업자가 면세전용과 폐업시 잔존재화에 대하여 납부하였거나 납부할 부가가치세	O
거래가액의 지급기일 지연으로 추가로 발생하는 이자상당액	X
지적재조사에 관한 특별법에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 징수한 조정금	X
사업소득금액 계산시 필요경비로 이미 산입된 금액	X
부동산 취득대금에 충당하기 위한 대출금 이자	X

 

3) 상속, 증여받은 자산의 취득가액

• 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 실지거래가액을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.

 

5. 필요경비 

1) 의의

• 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 해당 자산의 자본적 지출액
  • 자본적 지출액과 양도직접비용의 경우 그 지출에 관한 증명서류(세금계산서, 신용카드매출전표 등)를 수취/보관하거나, 실제 지출사실이 금융거래(계좌이체 등) 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한한다.
• 추계방법에 의한 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우: 아래 중 큰 금액
  • 환산취득가액 + 필요경비개산공제액(토지와 건물: 취득 당시 기준시가 * 100분의 3)
  • 자본적 지출액 + 양도비용

2) 자본적 지출액

• 고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 데에 소요된 비용 
• 자본적 지출액은 필요경비에 포함
• cf) 유지보수 차원에서 지출된 비용인 수익적 지출액은 필요경비로 인정 X

 

3) 개발부담금 및 재건축부담금: 필요경비에 포함

 

4) 양도직접비용: 필요경비에 포함

• 증권거래세 
• 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 공증비용, 인지대 및 소개비
• 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 
• 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

5) 매각차손 

• 금융회사에게 양도한 경우: 전액 필요경비로 인정 
• 금융회사 이외의 자에게 양도한 경우: 실제 매각차손과 금융회사에 양도한 경우의 매각차손 중 적은 금액 인정

 

6) 필요경비개산공제: 취득가액을 추계썰정(매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액) 또는 기준시가로 하는 경우

• 토지와 건물: 취득 당시 기준시가 * 3% (미등기 양도자산 0.3%)
• 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권: 취득당시 기준시가 * 7%
• 부동산을 취득할 수 있는 권리: 취득당시 기준시가 * 1%
• 기타자산: 취득당시 기준시가 * 1%

 

 

6. 장기보유특별공제

1) 적용대상 

• 국재 소재 토지/건물로서 등기되고 보유기간이 3년 이상인 것
• 조합원입주권: 조합원으로부터 취득한 것은 제외하며, 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다.

2) 배제되는 경우 

• 토지/건물, 조합원입주권이 아닌 자산을 양도한 경우 
• 미등기 양도자산의 경우
• 보유기간 3년 미만의 토지/건물을 양도한 경우
• 국외 소재 토지와 건물을 양도한 경우

구분		공제여부
국내소재 비사업용 토지 + 등기 + 3년 이상 보유		O
국내소재 부동산에 관한 권리 + 3년 이상 보유		X
조합원입주권	일반적인 경우	O
	조합원으로부터 취득한 경우	X
국내소재 미등기 토지, 건물 + 3년 이상 보유		X
거주자가 국외 토지, 건물 양도 + 3년 이상 보유		X
비거주자가 국내 토지, 건물 양도 + 등기 + 3년 이상 보유		O

 

3) 장기보유특별공제율 

• 일반적인 경우: 양도차익 * 보유기간별 공제율(매년 2% 증가, 한도 30%)
  • 3년 이상 4년 미만: 6%
  • 4년 이상 5년 미만: 8%
  • 5년 이상 6년 미만: 10%
  • 15년 이상: 30%
• 1세대 1주택: 양도차익 * 보유기간별 공제율(매년 4% 증가, 한도 40%) * 거주기간별 공제율(매년 4% 증가, 한도 40%)
  • 보유기간 3년 이상 4년 미만: 12% + 거주기간 2년 이상 3년 미만: 8% 
  • 보유기간 3년 이상 4년 미만: 12% + 거주기간 3년 이상 4년 미만: 12%
  • 보유기간 4년 이상 5년 미만: 16% + 거주기간 4년 이상 5년 미만: 16%
  • 보유기간 10년 이상: 40% + 거주기간 10년 이상: 40%

구분		공제율
일반적인 경우		매년 2%씩 공제 한도: 30%
1세대 1주택	2년 이상 거주한 경우	보유기간별 공제율 4% + 거주기간별 공제율 4% 한도: 80%
	2년 이상 거주하지 않은 경우	매년 2%씩 공제  한도: 30%

 

4) 보유기간 

• 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도하여 이월과세되는 경우: 증여한 배우자가 해당 자산을 취득한 날부터 기산
• 상속받은 자산의 경우
  • 일반적인 경우: 상속개시일로부터 양도일까지
  • 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우: 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산

 

 

7. 양도소득기본공제

1) 공제대상자산

• 미등기 양도자산을 제외한 양도소득세 과세대상인 자산은 보유기간에 관계없이 양도소득기본공제대상이 된다. 

2) 공제금액 

구분		공제액
국내자산	부동산 등 소득금액	연 250만원 공제
	주식 등 소득금액	연 250만원 공제
	파생상품 소득금액
	신탁수익권 소득금액
국외자산	부동산 등 소득금액	연 250만원 공제

 

3) 자산을 여러차례 양도한 경우 

• 양도소득금액에 감면소득금액이 있는 경우에는 그 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제한다. 
• 감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서는 해당 과세기간에 먼저 양도하는 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제한다. 

4) 공동소유 자산을 양도한 경우 

• 소유지분별로 안분하여 양도자별로 양도소득세를 신고하기 때문에 공동소유자 각각 양도소득금액에서 연 250만원의 양도소득기본공제를 받을 수 있다.