[세법][국세] 양도소득세 3. 세율, 국외자산

 

 

1. 양도소득 세율

1. 토지, 건물 및 부동산에 관한 권리 세율 

대상자산			양도소득 세율
미등기 양도자산			70%
등기 양도자산	2년 이상	일반적인 경우	6~45%
		비사업용 토지	16~55%
	1년 이상 2년 미만	일반적인 경우	40%
		비사업용 토지
	1년 미만	일반적인 경우	50%
		비사업용 토지

 

2. 주택, 조합원입주권, 분양권 세율 

대상자산		세율
		주택, 조합원입주권	분양권
미등기 양도자산		70%	-
등기 양도자산	2년 이상	6~45%	60%
	1년 이상 2년 미만	60%	60%
	1년 미만	70%	70%

 

 

3. 세율 적용시 보유기간의 계산 

1) 일반적인 경우: 그 자산의 취득일부터 양도일까지

2) 상속/증여 및 합병법인 등

• 피상속인이 그 자산을 취득한 날로부터 양도일까지
• 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산에 대한 이월과세의 경우: 증여자가 그 자산을 취득한 날부터 양도한 날까지

3) 세율과 장기보유특별공제 적용시 보유기간 

구분	보유기간
	세율적용	장기보유특별공제 적용
상속받은 자산	피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 양도일까지	실제 취득일(상속개시일)부터 양도일까지
이월과세의 경우	증여한 배우자 등이 그 자산을 취득한 날부터 양도일까지	증여한 배우자 등이 그 자산을 취득한 날부터 양도일까지

 

 

2. 미등기 양도자산 

1. 미등기 양도시 불이익

• 소득세법상 비과세 및 조세특례제한법상 감면 혜택을 받지 못한다. 
• 장기보유특별공제를 적용받지 못한다. 
• 양도소득기본공제를 적용받지 못한다.
• 100분의 70의 높은 세율이 적용된다. 

계산절차	미등기시 규제내용
양도가액 (-) 취득가액 (-) 필요경비 양도차익	비과세, 감면을 배제한다.  주의: 미등기시도 필요경비는 공제된다.
(-) 장기보유특별공제액 양도소득금액	장기보유특별공제액을 적용하지 않는다.
(-) 양도소득기본공제액 양도소득과세표준	양도소득기본공제액을 적용하지 않는다.
(x) 세율 양도소득산출세액	100분의 70 세율이 적용된다.

 

 

2. 등기 의제: 다음에 해당하는 사유로 등기가 불가능한 경우에는 등기할 수 없는 정당한 사유가 있으므로 미등기일지라도 등기로 본다.

• 장기할부조건으로 취득하였으나 계약조건상 양도 당시에 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 
• 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시에 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
• 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득에 대하여 비과세가 적용되는 농지 
• 양도할 때까지 8년 이상 계속하여 자기가 경작한 농지 및 감면요건을 충족한 대토하는 농지
• 비과세 대상인 1세대 1주택으로 건축법에 의하여 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산
• 도시개발법에 따른 도시개발사업이 종료되지 않아 토지 취득등기를 하지 않고 양도하는 토지 
• 건설업자가 도시개발법에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획 환지처분 공고 전에 양도하는 토지 

 

3. 양도소득금액 계산의 특례

1. 양도차손의 공제 

• 세율별 공제 우선소득종류별로 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우: 다음 순서에 따라 동일한 종류의 양도소득금액에서 그 양도차손을 순차적으로 공제한다. 
  • 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액
  • 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액: 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 해당 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제 

2. 미공제분의 처리 

• 세율별 공제에 의하여 공제되지 못한 결손금은 소멸된다. 따라서 미공제된 결손금을 종합소득금액, 퇴직소득금액에서 공제할 수 없다.
• 차기 이후 과세기간의 소득종류별 양도소득금액에서 이월공제도 받을 수 없다.

3. 양도차손 통산 여부 

• 토지의 양도로 발생한 양도차손과 지상권의 양도로 발생한 양도소득금액: 가능 
• 주택의 양도로 발생한 양도차손과 골프회원권의 양도로 발생한 양도소득금액: 가능
• 건물의 양도로 발생한 양도차손과 주식의 양도로 발생한 양도소득금액: 불가능
• 2024년에 양도한 토지에서 발생한 양도차손과 2025년 양도하는 토지의 양도소득금액: 불가능 

 

4. 증여재산에 대한 이월과세 

1) 이월과세 요건 

• 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 경우일 것 
  • 양도 당시 이혼으로 인하여 혼인관계가 소멸된 경우에는 이월과세를 적용하지만, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 이월과세를 적용하지 않는다. 
• 토지, 건물, 특정시설물이용권 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리일 것 

2) 이월과세 배제 

• 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우
• 이월과세 적용으로 비과세되는 1세대 1주택의 양도 헤당하게 되는 경우 
• 이월과세를 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세를 적용하지 않고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우 

3) 이월과세 효과 

• 양도소득세의 납세의무자: 증여받은 배우자 또는 직계존비속이 양도한 것이므로 수증자가 양도소득세의 납세의무자가 된다. 그러므로 증여자와 수증자는 연대납세의무를 부담하지 않는다. 
• 양도소득세의 계산: 증여한 배우자 또는 직계존비속의 취득시기를 기준으로 필요경비, 장기보유특별공제, 세율을 판단한다. 
• 증여세의 처리: 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나, 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다. 
• 취득가액: 증여한 배우자 및 직계존비속이 취득한 당시의 가액으로 한다. 자본적 지출액과 양도비용은 수증자의 것을 원칙으로 하되, 증여자가 지출한 자본적 지출액을 포함한다. 
• 장기보유특별공제, 세율의 보유기간: 증여한 배우자 및 직계존비속이 취득한 날로부터 양도일까지로 한다.

 

4. 부당행위계산의 부인 

1. 부당행위계산의 부인 요건 

• 거주자가 특수관계인에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일로부터 10년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서, 증여받은 자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 

2. 부당행위계산 배제 

• 이월과세를 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우
• 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우 

3. 증여 후 양도행위의 부인 

• 양도소득세의 납세의무자: 증여자가 직접 양도한 것으로 보므로, 증여자가 양도소득세 납세의무자가 된다. 이 경우 양도소득세는 수증자도 증여자와 함께 연대납세의무를 진다.
• 양도소득세의 계산: 증여자의 취득시기를 기준으로 취득가액, 장기보유특별공제, 세율을 판단한다.
• 증여세의 처리: 우회양도에 대한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 당초 증여받은 자산에 대하여 증여세를 부과하지 않는다. 따라서 이미 수증자에게 증여세가 부과된 경우에는 부과를 취소하고 수증자에게 환급해야 한다. 
• 취득가액: 증여자가 취득한 당시의 가액으로 한다.
• 장기보유특별공제/세율의 보유기간: 증여한 특수관계인이 취득한 날부터 양도일까지로 한다. 

4. 이월과세와 우회양도부인 

구분	이월과세	우회양도부인
적용대상 자산	토지, 건물, 시설물 이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리	양도소득세 과세대상 자산 모두
납세의무자	증여받은 배우자 등(수증자)	당초 증여자
연대납세의무	없음	있음
증여세	필요경비 산입	환급
취득가액	증여자의 취득당시 가액
보유기간	증여자의 취득일~양도일

 

 

5. 납세절차 

1. 납세지 

1) 거주자인 경우 

• 거주자의 양도소득세 납세지는 그 주소지로 한다. 다만, 주소지가 없는 경우에는 그 거소지로 한다. 
• 주소지가 2개 이상인 경우에는 주민등록법에 의하여 등록된 곳을 납세지로 하고, 거소지가 2개 이상인 경우에는 생활관계가 보다 밀접한 곳을 납세지로 한다. 

2) 비거주자인 경우

• 국내사업장의 소재지로 한다. 다만, 국내사업장이 없는 경우에는 국내원천소득이 발생하는 장소로 한다.
• 국내에 2개 이상의 사업장이 있는 경우에는 주된 국내사업장으로 하고, 주된 사업장을 판단하기가 곤란한 때에는 당해 비거주자가 납세지로 신고한 장소를 납세지로 한다. 

 

2. 양도소득 과세표준 예정신고와 납부 

1) 적용대상자 

• 양도소득세 과세대상 자산을 양도한 경우에는 양도소득과세표준을 예정신고해야 한다. 
• 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고는 해야 한다.

2) 신고기한

• 부동산 등 양도: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 
• 허가구역에 있는 부동산 양도: 토지거래계약허가를 받기 전에 잔금이 청산된 경우에는 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고
• 주식 또는 출자지분: 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고
• 부담부증여: 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 예정신고 

3) 예정신고납부를 불이행한 경우: 가산세 부과 

4) 예정신고납부를 하는 경우 수시부과세액이 있는 경우에는 이를 공제하여 납부

 

 

3. 과세표준 확정신고

1) 신고기간 

• 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 
• 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 확정신고를 해야 한다. 

2) 예정신고를 이행한 경우라도 확정신고를 이행해야 하는 경우

• 당해 연도에 누진세율의 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하지 않은 경우 
• 토지, 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산을 둘 이상 양도한 경우로서 양도소득기본공제의 적용으로 인하여 당초 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우 

3) 확정신고납부를 불이행한 경우: 가산세 부과

4) 확정신고납부를 하는 경우 예정신고 산출세액, 결정/경정한 세액 또는 수시부과세액이 있는 경우에는 이를 공제하여 납부

 

 

4. 감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세 

• 거주자가 건물을 신축 또는 증축하고 그 건물의 취득일 또는 증축일로부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 감정가액 또는 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 감정가액 또는 환산취득가액의 5%에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 더한다.

 

5. 양도소득세의 분할납부

• 거주자로서 자산양도차익 예정신고납부 또는 확정신고납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우, 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 분할납부 가능 
• 납부할 세액이 2천만원 이하인 경우: 1천만원을 초과하는 금액
• 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우: 그 세액의 100분의 50 이하인 경우 

 

6. 양도소득세의 징수와 환급 

1) 예정신고/확정신고 납부세액의 징수 

• 납세지 관할 세무서장은 거주자가 해당 과세기간의 양도소득세로 납부해야 할 세액의 전부 또는 일부를 납부하지 않은 경우에는 그 미납된 세액을 국세징수법에 따라 징수한다. 

2) 결정/경정에 따른 추가납부세액의 징수 

• 납세지 관할 세무서장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 경우 양도소득 총결정세액이 기납부세액을 초과할 경우에는 그 초과하는 세액을 해당 거주자에게 알린 날부터 30일 이내에 징수한다. 

 

 

6. 국외자산에 대한 양도소득세 

1. 납세의무자 

• 해당 자산의 양도일까지 국내에 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 거주자만 납세의무를 진다. 

2. 과세대상물 

• 토지 또는 건물의 양도로 발생하는 소득
• 지상권, 전세권의 양도로 발생하는 소득
• 부동산임차권(등기 불문)의 양도로 발생하는 소득
• 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 발생하는 소득
• 기타자산의 양도로 발생하는 소득 

3. 양도차익 계산 

1) 국외자산의 양도가액과 취득가액의 산정방법 

• 그 자산의 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액으로 한다.
• 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 양도 또는 취득 당시의 현황을 반영한 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 보충적 평가방법에 따른다. 
• (1) 실지거래가액 → (2) 현황을 반영한 시가 → (3) 보충적 평가방법 

2) 국외자산의 필요경비 

• 실지취득가액, 자본적 지출액, 양도직접비용 포함
• 다만, 필요경비개산공제는 국외자산의 경우 적용되지 않는다.

3) 양도차익 원화환산 

• 양도가액 및 필요경비를 수령하거나 지출한 날의 기준환율 또는 재정환율에 의하여 계산

 

4. 과세표준계산 및 산출세액

• 국외자산 양도소득에 대한 장기보유특별공제는 적용하지 않는다. 
• 국외자산의 양도에 대한 양도소득이 있는 거주자에 대해서 해당 과세기간의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제한다.
• 국외에 있는 자산의 양도소득에 대한 소득세는 해당 과세기간의 양도소득 과세표준에 6~45%의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 
• 국외자산 양도소득에 대한 세액을 납부했거나 납부할 것이 있을 때에는 외국납부 세액의 세액공제방법과 필요경비산입방법 중 하나를 선택하여 적용할 수 있다.

 

5. 국내자산과 국외자산 비교 

구분	국내자산 양도	국외자산 양도
거주자 개념	국내에 주소나, 183일 이상 거소를 둔 개인	양도일 현재 국내에 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 개인
부동산임차권	등기 필요	등기 불문
장기보유특별공제	공제 O	공제 X
양도소득기본공제	공제 O	공제 O
미등기 세율	70%	6~45%