[공시법] 등기 총론 2. 등기신청

 

 

1. 등기신청정보

1. 신청정보의 제공방법 

• 1건 1신청서주의
• 일괄신청: 등기목적과 등기원인이 동일하거나 같은 등기소의 관할 내에 있는 여러 개의 부동산에 관한 신청정보를 일괄하여 제공하는 방법으로 할 수 있다.
  • 같은 채권의 담보를 위하여 소유자가 다른 여러 개의 부동산에 대한 저당권설정등기를 신청한느 경우, 일괄신청할 수 있다.
  • 신탁등기의 신청은 해당 신탁으로 인한 권리의 이전 또는 보존이나 설정등기의 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 신청해야 한다.
  • 공매처분을 한 경우 권리이전등기와 공매등기의 말소등기 

2. 필요적 기록 

부동산 표시	토지	소재, 지번, 지목, 면적 등
	건물	소재, 지번 및 건물번호, 건물의 종류와 구조, 면적, 부속건물이 있는 경우 부속건물의 종류와 구조, 면적
등기사항	등기목적, 등기원인/일자
지분	- 등기권리자가 2인 이상을 때에는 그 지분을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 한다. - 등기할 권리가 합유일 경우 합유라는 뜻을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 한다. 이 때, 합유지분은 기록하지 않는다.
신청인	자연인	성명(명칭), 주소(소재지), 주민등록번호(부동산등기용 등록번호)
	법인	- 법인의 명칭, 소재지, 부동산등기용 등록번호 - 대표자의 성명, 주소 - 대표자는 등기기록에 기록하지 않는다.
	비법인	- 비법인의 명칭, 소재지, 부동산등기용 등록번호 - 대표자나 관리인의 성명, 주소, 주민등록번호 - 대표자는 등기기록에 기록한다.
	대리인	- 성명, 주소  - 대리인은 등기기록에 기록하지 않는다.
	대위신청	- 피대위자: 성명, 주소, 주민등록번호 - 신청인이 대위자라는 뜻 - 대위자: 성명, 주소 - 대위원인
	저당권	채무자: 성명, 주소
등기필정보	공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청에 의하여 권리에 관한 등기를 신청하는 경우로 한정한다.
기타	- 관할등기소의 표시 - 신청연월일 - 거래가액 - 취득세, 등록면허세, 수수료

 

 

3. 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보

• 등기필정보란 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우에 그 권리자를 확인하기 위하여 등기관이 작성한 정보를 말한다.
• 등기필정보는 공동신청 및 승소한 등기의무자가 단독으로 등기를 신청할 때, 신청정보의 내용으로 제공한다. 
• 등기필정보는 일반적으로 현재의 등기명의인이 가지고 있으므로 등기신청의 당사자인 등기의무자의 진정성을 확인하여 부실/무효등기의 발생을 예방하기 위해 제공한다.

구분	제공 X	제공 O
단독신청	- 소유권보존등기 - 부동산표시변경/경정등기 - 등기명의인표시변경/경정등기 - 상속등기	- 상속인에 의한 등기: 피상속인의 등기필정보 - 유증: 공동신청 - 진정명의회복: 공동신청
판결	승소한 등기권리자	승소한 등기의무자
촉탁등기	- 관공서 - 경매/공매	-
환매등기	환매특약등기	-

 

 

4. 등기필정보의 멸실 

• 재교부: 재교부받을 수 없다.
• 등기필정보가 멸실된 경우 해결 방법 
  • 확인조서: 등기의무자 또는 그 법정대리인이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 등기의무자 등임을 확인받아 '확인조서'를 작성한다. 이 때, 등기의무자의 인감증명을 제출한다. 
  • 확인정보(서면): 등기신청인의 대리인(변호사, 법무사)이 등기의무자 등으로부터 위임받았음을 확인한 경우에는 '확인정보'를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다. 이 때, 등기의무자의 인감증명을 제출한다. 
  • 공증서면: 위임에 의한 대리인(번호사, 법무사가 아닌 자)이 등기를 신청하는 경우 신청서 중 등기의무자 등의 작성부분에 관하여 '공증'을 받아 제출해야 한다. 이 때, 등기의무자의 인감증명을 제출한다. 

 

2. 등기신청에 필요한 첨부정보

1. 등기원인을 증명하는 정보: 계약서, 판결서 등 2. 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보: 토지거래허가서, 농지취득자격증명서, 주무관청 허가서 3. 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보: 승낙서, 판결서 4. 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보: 법인등기사항증명서 5. 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보: 위임장 6. 등기권리자의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 정보. 다만, 소유권이전등기를 신청한느 경우에는 등기의무자의 주소를 증명하는 정보도 제공해야 한다. 7. 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 대장정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보

 

1. 등기원인을 증명하는 정보(등기원인증서)

• 검인계약서: 계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 검인계약서를 제출해야 한다. 

검인 O	검인 X
- 계약을 원인으로 하는 소유권이전등기(교환, 증여, 신탁계약서)	- 등기원인이 계약이 아닌 경매, 공매, 상속, 취득시효, 토지수용, 진정명의회복 - 지상권설정등기 등
- 판결서, 화해조서, 인낙조서, 조정조서 - 신탁계약서와 명의신탁의 해지약정서 - 공유물분할계약서(협의서), 양도담보계약서	- 국가, 지방자치단체 - 매매계약 해제에 의한 소유권말소
- 가등기에 기한 본등기	- 매매예약으로 인한 가등기
	- 토지거래허가지역에서 허가증을 교부받은 경우 - 주택거래신고나 부동산거래신고를 한 경우

 

 

2. 등기원인에 대한 제3자의 허가/동의/승낙을 증명하는 정보

1) 제출하지 않는 경우 

• 소유권보존등기: 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 등기원인이 존재하지 않으므로 제3자의 허가/동의/승낙서의 제출을 요하지 않는다. 
• 판결서
  • 판결서를 가지고 등기를 신청할 때 제3자의 허가서는 제출하지 않는다.
  • 허요판결서를 가지고 등기를 신청할 때 이해관계인의 승낙서를 제출한다.
  • 소유권이전등기를 신청할 때에는 허가서 내용이 판결서에 기록되어 있어도, 행정관청의 허가 등을 증명하는 서면을 제출해야 한다. (토지거래허가서, 농지취득자격증명서, 검인)

2) 토지거래허가서 

토지거래허가서 O	토지거래허가서 X
- 토지에 대한 유상의 지상권설정계약 - 토지의 매매/교환 및 대물변제 - 가등기 - 판결에 의한 토지의 취득	- 상속, 증여, 유증  - 명의신탁 해지 - 진정명의회복

 

3) 농지취득자격증명서

농지취득자격증명서 O	농지취득자격증명서 X
- 매매, 증여, 교환 - 양도담보, 사인증여, 계약해제, 대물변제 - 공매 - 신탁 또는 신탁 해지, 명의신탁 해지 - 상속인 이외의 자에 대한 특정적 유증 - 교육법에 의한 학교등의 농지취득 - 농지전용허가나 신고를 한 농지의 이전등기 - 국가나 지방자치단체로부터 농지 매수  - 동일 가구(세대) 내 친족간의 매매 - 피상속인이 매수한 부동산에 대하여 상속인이 소유권이전등기를 신청하는 경우	- 상속, 포괄유증, 토지수용, 공유물분할, 진정명의회복 - 취득시효 - 도시지역과 관리지역 내으 농지로서 토지거래허가를 받은 경우 - 가등기, 저당권설정등기 - 국가나 지방자치단체가 농지취득 - 농지전용협의를 완료한 농지취득 - 농업기반공사의 농지취득 - 농업법인의 합병 - 환매권자의 환매권 행사

 

 

3. 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 등을 증명하는 정보

1) 의의

• 등기를 신청하는 경우에 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 판결서를 함께 제출해야 한다.
• 방문신청하는 경우, 그 제3자의 인감증명도 함께 제출해야 한다. 

2) 이해관계 있는 제3자의 승낙 등을 증명하는 정보의 제공 

• 허용 X: 말소등기나 말소회복등기에 있어서 이해관계인이 있는 경우, 승낙서를 첨부하지 않으면 각하한다.
• 허용 O: 권리의 변경등기를 신청할 때 이해관계인의 승낙서를 첨부하면 부기등기, 첨부하지 않으면 주등기로 한다. 따라서 각하하지 않는다. 

 

4. 주소를 증명하는 정보 

• 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정한다)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용 등록번호)를 증명하는 정보를 제공해야 한다.
• 다만, 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보도 제공해야 한다.

 

5. 대장등본 및 부동산표시를 증명하는 정보

• 소유권보존등기
• 소유권이전등기
• 부동산표시변경/경정등기: 표제부
• 멸실등기: 표제부

 

6. 도면

1) 도면 제출 여부

소유권보존등기	- 토지 소유권보존등기를 신청할 때 도면을 제출하지 않는다. - 건물 소유권보존등기를 신청할 때 도면을 제출하지 않는다.
	- 건물 대지상에 수개의 건물에 대한 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 도면을 제출한다. - 구분건물 소유권보존등기를 신청할 때 도면을 제출한다.
부동산 일부	지상권, 지역권, 전세권, 임차권의 목적이 부동산 일부인 경우에는 도면을 제출한다.

 

2) 도면의 제출방법

• 법인: 전자문서
• 자연인, 비법인: 전자문서 또는 서면으로 작성 

 

7. 주민등록번호 또는 부동산등기용 등록번호를 증명하는 정보

1) 의의

• 등기신청정보에 등기권리자의 성명 또는 명칭을 기록함에 있어서 주민등록번호가 없는 경우에는 부동산등기용 등록번호를 별도로 부여받아 제출해야 한다.

2) 부동산등기용 등록번호 부여기관

구분	부여기관
국가, 지방자치단체, 국제기관, 외국정보	국토교통부장관이 지정/고시
법인	주된 사무소 소재지 관할등기소의 등기관
재외국민	대법원 소재지 관할등기소의 등기관
법인 아닌 사단/재단 국내에 사무소 설치등기를 하지 않은 외국법인	시장/군수/구청장
외국인	지방출입국/외국인관서의 장

 

 

8. 인감증명 

• 방문신청: 등기를 신청하는 경우에는 신청정보, 위임장에 일정한 사항을 기록하고 신청인이 기명날인을 해야 한다. 이 때 날인한 인감이 징정한 것이라는 증명을 하기 위해 제출하는 서면이 바로 인감증명서이다.
• 전자신청: 공인인증서 정보를 제공하기 때문에 인감증명을 제출하지 않는다.
• 유효기간: 3개월 이내의 것이어야 한다. 따라서 발급일자의 기재가 누락된 인감증명을 첨부하여 등기신청을 할 수는 없다.
• 인감을 제출하는 경우 
  1. 소유권의 등기명의인이 등기의무자로 등기를 신청하는 경우, 등기의무자의 인감증명
  2. 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기말소를 신청할 때 가등기명의인의 인감증명
  3. 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 등기필정보가 멸실하여 확인정보 등을 첨부해서 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 인감증명
  4. 토지 합병절차를 마친 후, 합필등기를 하기 전에 합병된 토지 중 어느 토지에 관하여 소유권이전등기가 된 경우라 하더라도 이해관계인의 승낙이 있으면 해당 토지의 소유권의 등기명의인들은 합필 후의 토지를 공유로 하는 합필등기를 신청할 수 있다. 이 때 토지소유자들의 확인서를 첨부하여 토지합필등기를 신청하는 경우, 그 토지소유자들의 인감증명
  5. 1필의 토지 일부에 용익물권이 설정되어 있는 토지의 분할등기신청서에 권리가 존속할 토지를 기재하고 권리자의 확인서를 첨부하여 토지분필등기를 신청하는 경우, 그 권리자의 인감증명
  6. 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우, 상속인 전원의 인감증명
  7. 등기신청서에 제3자의 동의/승낙을 요하는 경우, 동의자/승낙자의 인감증명
  8. 법인 아닌 사단이나 재단의 등기신청에서 그 대표자를 증명하는 서면과 사원총회결의서에 2인 이상 성년자가 날인한 인감증명
• 위에서 4, 5, 6, 7의 경우 공증을 받은 경우에는 인감증명을 제출하지 않는다.
• 위에서 1, 2, 3, 6의 경우 대리인이 등기를 신청할 경우에는 대리인의 인감증명도 함께 제출해야 한다.

 

3. 등기신청의 접수 및 심사 

1. 접수

• 등기신청정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 접수된 것으로 본다. 

2. 등기신청에 대한 심사

• 심사의 기준시기는 등기기록에 기록하려고 하는 때이지, 등기신청정보 등의 제공시가 아니다. 

3. 보정과 취하 

• 보정: 신청정보의 흠결을 정정 또는 보충하는 것을 말한다. 등기관은 반드시 보정명령을 해야 할 고지의무는 없다.
• 등기신청의 취하: 등기관이 등기를 마치기 전까지 등기신청의 의사표시를 철회하는 것을 말한다. 
  • 등기신청인 또는 대리인이 취하할 수 있다. 대리인이 취하하는 경우에는 취하에 대한 특별수권(위임장)이 있어야 한다.
  • 쌍방대리인인 경우에는 어느 일방만을 위한 취하는 할 수 없다. 
  • 일부 취하: 수개의 부동산에 관하여 일괄하여 신청한 경우, 일부 부동산에 대한 취하도 가능하다.

 

4. 등기신청의 각하 

1. 의의

• 등기관은 법 제29조에서 규정한 각하사유 중 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하해야 한다.
• 다만, 신청의 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정했을 경우에는 각하하지 않는다.

2. 각하사유

1. 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우
2. 사건이 등기할 것이 아닌 경우
3. 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우
4. 등기를 신청할 때에 당사자나 그 대리인이 출석하지 아니한 경우
5. 신청정보의 제공이 대법원규칙으로 정한 방식에 맞지 아니한 경우
6. 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우
7. 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우. 다만, 법 제27조에 따라 포괄승계인이 등기신청을 하는 경우는 제외한다.
8. 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니하는 경우 
9. 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 아니한 경우 
10. 취득세, 등록면허세 또는 수수료를 내지 아니하거나 등기신청과 관련하여 다른 법류에 따라 부과된 의무를 이행하지 아니한 경우
11. 신청정보 또는 등기기록의 부동산의 표시가 토지대장/임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 아니한 경우

3. 등기대상이 아닌 경우 

• 등기능력 없는 물건 또는 권리에 대한 등기를 신청한 경우
• 법령에 근거가 없는 특약사항의 등기를 신청한 경우
• 구분건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지에 위반한 등기를 신청한 경우
• 저당권을 피담보채권과 분리하여 양도하는 경우
• 지역권을 요역지와 분리양도하는 등기
• 일부 지분에 대한 소유권보존등기를 신청한 경우
• 공동상속인 중 일부가 자신의 상속지분만에 대한 상속등기를 신청한 경우 
• 공유지분에 대한 지상권 또는 전세권설정등기
• 이미 보존등기된 부동산에 대하여 다시 보존등기를 신청한 경우 
• 지상권 또는 전세권이 설정된 토지에 대한 지상권 또는 전세권설정등기
• 동시에 신청해야 할 등기를 동시에 신청하지 않은 경우
• 소유권이전등기와 동시에 신청하지 않은 환매특약등기
• 관공서 또는 법원의 촉탁으로 실행되어야 할 등기를 신청한 경우 
• 등기사무 정지 기간 중의 등기신청
• 농지를 전세권설정의 목적으로 하는 등기를 신청한 경우
• 하천법상 하천부지로 편입된 토지에 대한 용익물권과 임차권등기 

4. 각하사유를 간과한 등기의 효력

• 제1호, 제2호(2. 각하사유의 1, 2): 당연무효, 직권말소, 이의신청 가능
• 제3호 이하(2. 각하사유의 3~11): 실체관계와 일치하면 유효, 불일치하면 무효

 

5. 등기실행 

• 등기신청이 부동산등기법 제29조 각하사유에 해당하지 않는 경우에는 등기관은 그 등기신청을 수리하고 실행해야 한다.
• 등기관이 등기사무를 처리한 때에는 등기사무를 처리한 등기관이 누구인지 알 수 있는 조치를 취하여야 하며, 각 등기관이 미리 부여받은 식별부호를 기록하는 방법으로 한다.