[공시법] 등기 총론 1. 등기절차, 등기신청의 당사자

 

 

1. 등기절차

1. 신청주의 원칙

1) 당사자신청주의 

• 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다. 다만, 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 
• 강제신청

표제부	1. 부동산표시의 변경등기는 소유권의 등기명의인이 1개월 이내 신청해야 한다.
	2. 멸실등기는 사실이 있는 날부터 1개월 이내 신청해야 한다. 3. 존재하지 않는 건물에 대한 멸실등기는 지체없이 신청해야 한다.
소유권보존	1. 소유권보존등기를 할 수 있었음에도 불구하고 미등기인 상태에서 소유권이전 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날부터 60일 이내 보존등기를 신청해야 한다. 2. 계약을 체결할 당시에는 보존등기를 할 수 없었고 계약을 체결한 후 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우라면 보존등기를 할 수 있는 날부터 60일 이내 보존등기를 신청해야 한다.
소유권 이전	쌍무계약	반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내(잔금 지급일) 소유권이전등기를 신청해야 한다.
	편무계약	계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 한다.

 

 

2) 관공서 촉탁

• 의의: 등기는 당사자의 신청 외에 관공서의 촉탁에 따라 한다.
• 촉탁등기 절차의 특례
  • 관공서가 촉탁정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법으로 등기촉탁을 하는 경우에는 우편으로 그 촉탁서를 제출할 수 있다.
  • 촉탁에 의하지 않고 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기를 신청할 수도 있다.
  • 관공서가 등기촉탁을 하는 경우에는 등기기록과 대장상의 부동산의 표시가 일치하지 않더라도 그 등기촉탁을 수리해야 한다.
  • 등기필정보, 인감, 주소를 증명하는 정보를 제공하지 않는다. 
• 관공서가 공매처분을 한 경우에 등기권리자의 청구를 받으면 지체없이 다음의 등기를 등기소에 촉탁해야 한다. 
  • 공매처분으로 인한 권리이전의 등기
  • 공매처분으로 인하여 소멸한 권리등기의 말소 
  • 체납처분에 관한 압류등기 및 공매공고등기의 말소

 

3) 가처분등기 

• 의의: 가처분은 민사집행법상 강제집행을 보전하기 위한 제도로서, 금전채권을 제외한 채권의 집행보전을 위한 제도이다. 
• 가처분 대상 O 
  • 권리의 일부(지분)
  • 공유지분
  • 가등기상의 처분을 금지(이전금지)하는 가처분
• 가처분 대상 X 
  • 부동산의 일부
  • 합유지분
  • 가등기에 기한 본등기 금지 가처분
• 등기실행 
  • 등기관이 가처분등기를 할 때에는 가처분의 피보전권리와 금지사항을 기록해야 한다.
  • 가처분의 피보전권리가 소유권 외의 권리설정등기청구권으로서 소유명의인을 가처분채무자로 하는 경우에는 그 가처분등기를 등기기록 중 갑구에 한다.
• 가처분등기의 말소
  • 단독말소: 가처분등기 이후에 된 등기로서 가처분권자의 권리를 침해하는 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다. 
  • 다음의 경우에는 가처분채권자가 단독으로 말소신청을 할 수 없다. 
    • 가처분등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기
    • 가처분등기 전에 마쳐진 담보가등기, 전세권 및 저당권에 기한 임의경매개시결정등기 
    • 가처분권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 등
  • 소유권 외
    • 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기청구권을 보전하기 위한 가처분등기가 마쳐진 후, 그 가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 하여 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기를 신청하는 경우에는 그 가처분등기 이후에 마쳐진 제3자 명의의 지상권, 지역권, 전세권 또는 임차권의 설정등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다.
    • 저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 가처분등기가 마쳐진 후, 그 가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 하여 저당권설정등기를 신청하는 경우에는 그 가처분등기 이후에 마쳐진 제3자 명의의 등기는 말소를 신청할 수 없다.
  • 직권말소: 등기관은 신청에 따라 가처분등기 이후의 등기를 말소할 때에는 직권으로 그 가처분등기도 말소해야 한다.
  • 가처분등기 이후의 등기의 말소를 신청하는 경우에는 등기원인을 '가처분에 의한 실효' 라고 해야 한다. 이 경우 그 연월일은  신청정보의 내용으로 등기소에 제공할 필요가 없다.
  • 등기관이 가처분등기 이후의 등기를 말소하였을 경우에는 지체없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지해야 한다.

 

2. 등기신청의 당사자

1. 등기신청적격

1) 의의

• 등기신청 절차에서 등기권리자나 등기의무자가 될 수 있는 법률상의 자격을 가지는 자
• 등기부에 등기명의인으로 기록될 수 있는 자

2) 내용 

등기신청적격 O	등기신청적격 X
1. 자연인, 외국인 2. 법인 3. 법인 아닌 사단이나 재단  4. 특별법상 조합(농업협동조합 등) 5. 자연부락인 동/리(마을회관): 비법인 사단을 결성해서 등기 가능	1. 태아(정지조건설) 2. 학교 3. 읍/면/동/리 4. 민법상 조합: 조합원 전원명의(합유)로 등기

 

 

2. 등기신청인

1) 공동신청주의 

• 전세권의 존속기간 연장을 위한 변경 등을 하는 경우, 등기권리자는 전세권자(을), 등기의무자는 전세권설정자(갑)이다.
• 갑이 을에게 소유권이전등기청구권보전의 가등기를 한 후 병(제3취득자)에게 매매를 한 경우, 본등기의 등기의무자는 갑(가등기 당시의 등기의무자)이다. 
• 갑으로부터 을로의 소유권이전등기가 원인무효여서 갑이 말소등기를 청구하는 경우, 갑은 등기권리자이고 을은 등기의무자이다.
• 갑으로부터 을로의 소유권이전등기가 경료된 이후에 을의 등기가 불법말소되어서 을이 자기명의의 등기에 대한 말소회복등기를 하는 경우 을은 등기권리자, 갑은 등기의무자이다.
• 갑소유의 부동산에 대하여 저당권(저당권자 을)을 설정한 후, 그 부동산이 병에게 소유권이 이전된 경우, 그 저당권의 말소는 갑(전 소유자, 저당권설정자)이 등기권리지가 되고, 을(저당권자)이 등기의무자가 되어서 공동으로 말소등기를 해도 되고, 병(현 소유자)이 등기권리자가 되고, 을(저당권자)이 등기의무자가 되어서 공동으로 말소등기를 신청할 수 있다. 
• 부동산이 갑 → 을 → 병으로 매도되었으나 등기명의가 갑에게 남아있어 병이 을을 대위하여 소유권이전등기를 신청하는 경우, 등기부상에 소유자는 을이 되므로 을이 절차법상 등기권리자가 되지만 등기신청은 병이 했기 때문에 등기청구권을 행사한 사람은 병이 된다. 즉, 병이 절차법상 등기권리자가 아니라 을이 절차법상 등기권리자가 된다.

구분	등기의무자	등기권리자
소유권이전등기	매도인	매수인
환매특약등기	매수인	매도인
전세권설정등기	전세권설정자	전세권자
지역권설정등기	승역지 소유자	요역지 소유자
전세금 증액	전세권설정자	전세권자
권리질권	저당권자	권리질권자
가등기에 기한 본등기	가등기 당시의 의무자	가등기상의 권리자

 

 

2) 단독신청주의 

• 의의: 판결/상속 등과 같이 공동신청에 의하지 않더라도 등기의 진정성을 보장하거나 권리관계와 무관한 등기와 등기의무자가 없어서 공동신청이 불가능한 경우에는 단독신청의 예외가 인정된다. 
• 종류 
  • 소유권보존등기 및 소유권보존등기 말소등기 
  • 등기명의인표시의 변경/경정등기: 성명, 주소, 주민등록번호
  • 상속, 법인의 합병, 포괄승계에 따른 등기
  • 수용을 원인으로 하는 소유권이전등기
  • 부동산표시의 변경/경정등기: 표제부
  • 멸실등기: 표제부 
  • 승소한 등기권리자 또는 등기의무자: 판결서
  • 가등기명의인이 가등기 말소: 인감증명
  • 이해관계인이 가등기명의인의 승낙서나 판결서를 첨부한 경우 단독말소 
  • 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기 
  • 가처분 이후의 등기
  • 혼동
  • 등기의무자의 소재불명 → 공시최고 → 제권판결

3) 판결에 의한 등기 

• 의의: 등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 승소한 등기의무자가 단독으로 신청하고, 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다. 
• 기간: 등기절차의 이행을 명하는 확정판결을 받았다면 그 확정시기에 관계없이, 즉 확정 후 10년이 경과했다 하더라도 그 판결에 의한 등기신청을 할 수 있다. 
• 첨부정보
  • 확정판결 정본 및 확정증명서
  • 이해관계인의 승낙서: 판결의 효력은 당사자에 대하여만 미치고, 이해관계인에게는 효력이 미치지 않기 때문이다.
  • 신청인의 주소를 증명하는 정보
  • 승소한 등기의무자: 등기필정보

판결 O	판결 X
이행판결: 등기해야 물권이 변한다.
확정판결	가집행선고가 붙은 판결서
화해조서, 조정조서, 인낙조서	공정증서
승소, 원고 공유물분할판결: 패소, 피고(O)	패소, 피고(X)
채권자가 얻은 판결서를 가지고 채무자도 동기를 신청할 수 있다.

 

 

4) 법인 아닌 사단 등의 등기신청 

• 중종, 문종, 그 밖에 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단이나 재단에 속하는 부동산의 등기에 관하여는 그 사단이나 재단을 등기권리자 또는 등기의무자로, 대표자 또는 관리인이 신청한다.
• 법인 아닌 사단이나 재단의 등기는 그 사단이나 재단의 명의로, 그 대표자 또는 관리인이 신청한다. 
• 첨부서류 
  • 정관, 기타의 규약
  • 법인 아닌 사단이 등기의무자로서 등기신청을 할 경우에는 총회결의서를 등기신청정보에 첨부해야 한다.
  • 대표자 또는 관리인을 증명하는 정보 
  • 대표자나 관리인의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 정보
  • 대표자나 관리인의 인감증명 

구분	법인	비법인
명의인	법인	비법인
등기의무자/등기권리자	법인	비법인
신청인	대표자	대표자 또는 관리인
등기기록	법인의 대표자는 등기기록에 기록하지 않는다.	비법인의 대표자는 등기기록에 기록한다.
성명	대표자의 성명, 주소	대표자의 성명, 주소, 주민등록번호
주민등록번호 증명정보	제출하지 않는다.	제출한다.
전자신청	있다.	없다.
도면작성	전자문서	전자문서 또는 서면

 

 

5) 제3자에 의한 등기신청 

(1) 포관승계인에 의한 등기

• 의의: 등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다. 
• 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 않은 경우에는 각하해야 하나, 포괄승계인에 의한 등기는 각하하지 않는다.
  • 신청정보에 기록된 등기의무자: 상속인
  • 등기기록에 기록된 등기의무자: 피상속인

(2) 채권자대위신청

• 의의: 채권자대위신청은 채무자가 등기권리자로서 신청할 등기(채무자에게 유리한 등기) 또는 권리에 영향이 없는 등기에 한하여 대위신청할 수 있으며, 채무자가 등기의무자로서 신청할 등기(채무자에게 불리한 등기)는 대위신청할 수 없다.
• 신청정보
  • 대위자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지 및 대위원인
  • 피대위자의 성명(또는 명칭), 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용 등록번호)
  • 신청인이 대위자라는 뜻
• 내용
  • 채권자가 채무자를 대위하여 등기를 신청하는 경우에 채무자로부터 채권자 자신으로의 등기를 동시에 신청하지 않더라도 이를 수락해야 한다.
  • 대위등기신청서에는 대위권의 발생원인, 대위원인을 증명하는 서면을 첨부해야 한다. 이 경우 매매계약서 등은 공정증서가 아닌 사서증서(차용증)라도 무방하다.
  • 채권자대위신청의 경우 등기필정보는 작성하지 않으며, 등기완료 후 대위신청인 및 피대위자에게 등기완료 통지를 한다.

(3) 대리인에 의한 등기신청

• 방문신청의 경우에는 대리인의 자격에는 제한이 없으나, 전자신청의 대리인은 자격자대리인(변호사, 법무사)만 할 수 있다.
• 자기계약, 쌍방대리도 허용한다.
• 대리권의 존재시점: 신청행위 종료시(등기관이 신청서를 접수할 때)까지 있으면 족하고, 등기가 완료될 때까지 있을 필요는 없다.
• 대리인이 등기를 신청하는 경우 신청서에 대리인의 성명과 주소를 기재하나, 등기부에는 기록하지 않기 때문에 대리인의 주민등록번호는 기록하지 않는다.