[공시법] 권리의 등기 1. 소유권에 관한 등기

 

 

1. 소유권보존등기 

1. 의의 

• 소유권보존등기는 등기의무자가 없으므로 소유자가 단독신청한다.

2. 소유권보존등기를 하는 경우

• 원시취득: 건물을 신축하거나 공유수면을 매립한 경우, 소유권보존등기를 한다.
• 직권보존등기 
  • 미등기 부동산에 법원의 소유권에 관한 처분제한의 등기를 촉탁하면 직권으로 보존등기를 한다.
  • 미등기 부동산에 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기 및 상가건물 임차권등기를 법원이 촉탁하는 경우, 직권으로 보존등기를 한다. 
    • 등기관이 직권으로 보존등기를 마쳤을 때에는 등기필정보는 작성하지 않고, 등기명의인에게 등기완료통지를 한다. 
    • 직권에 의한 소유권보존등기가 경료된 경우, 그 전체가 된 소유권의 처분제한의 등기가 말소되더라도 직권으로 행하여진 소유권보존등기는 말소되지 않는다. 
  • 규약상 공용부분의 등기를 말소한 경우: 공용부분이라는 뜻을 정한 규약을 폐지한 경우에 공용부분의 취득자는 지체없이 소유권보존등기를 신청해야 한다.

3. 제한 

• 공유자 중 1인이 자기 지분만의 소유권보존등기는 허용되지 않는다.
• 부동산 일부만의 소유권보존등기는 허용되지 않는다.
• 이중의 소유권보존등기는 허용되지 않는다. 

 

4. 신청인 

토지	건물
1. 토지대장, 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인 2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 3. 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자	1. 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인 2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자 3. 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
	4. 특별자치도지사, 시/군/구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자

 

1) 대장상 소유자 

• 대장정보에 의하여 소유자로 등록되어 있는 자는 보존등기를 신청할 수 있다.
• 대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자의 그 상속인, 그 밖에 포괄승계인은 보존등기를 할 수 있다. 
• 미등기 토지의 지적공부상 '국'으로부터 소유권이전등록을 받은 경우에는 자기명의로 직접 소유권보존등기를 할 수 있다.
• 토지대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자로부터 그 토지를 포괄유증을 받은 자는 자기명의(포괄수증자)로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
• 포괄승계인이 소유권보존등기를 신청하는 경우, 피승계인 명의가 아니라 승계인 자기명의로 직접 보존등기를 한다.
• 대장상 소유자로부터 이전받은 소유권명의인 및 그 상속인은 직접 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 없다.

2) 판결서: 판결은 확인판결, 형성판결, 이행판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서를 포함한다. 

판결 O	판결 X
1. 소유권보존등기의 말소를 명한 판결서를 가지고 보존등기를 할 수 있다. 2. 토지대장상 공유인 미등기 토지에 대한 공유물분할 판결서를 가지고 보존등기를 할 수 있다.  3. 토지의 경우에는 국가를 상대로 소송을 제기한다.	1. 일부 지분만에 대한 소유권 확인판결에 의한 부동산 전부에 대한 소유권보존등기
4. 건물의 경우에는 시/군/구청장을 상대방으로 소송을 제기한다.	2. 건물에 대하여 국가를 상대로 한 소유권 확인판결 3. 건물에 대하여 건축허가 명의인(또는 건축주)을 상대로 한 소유권 확인판결

 

3) 토지수용 

• 사업시행자는 미등기 부동산을 수용하는 경우, 해당 지역을 관할하는 시장/구청장 또는 읍/면장이 발급한 확인서에 의하여 보상금을 지급하고, 보상금의 지급을 증명하는 서류를 첨부하여 사업시행자는 자기명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다. 

4) 특별자치도지사, 시장/군수/구청장

• 특별자치도지사, 시장/군수/구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자는 건물보존등기는 신청할 수 있으나, 토지보존등기는 신청할 수 없다.

 

5. 등기실행

• 등기관이 소유권보존등기를 할 때에는 등기원인과 그 연월일은 기록하지 않는다.

 

2. 소유권이전등기

1. 소유권이전등기

• 공동신청: 매도인이 등기의무자가 되고 매수인이 등기권리자가 되어 공동으로 신청한다. 
• 신청정보: 등기원인은 구체적인 계약을 기록하고 등기원인일자는 계약체결일자를 기록한다.

2. 부동산거래계약 신고필증과 매매목록

• 의의: 매매계약서를 가지고 소유권이전등기를 신청하는 경우, 거래계약신고필정보를 첨부한다. 
• 거래가액의 등기
  • 거래가액은 2006.1.1 이후 작성된 매매계약서를 등기원인을 증명하는 정보로 제공하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에 등기한다.
  • 매매목록이 제공된 경우: 매매목록 번호를 기록하고 거래가액은 등기하지 않는다.
  • 매매목록이 제공되지 않은 경우: 갑구의 권리자 및 기타사항란에 거래가액을 등기한다.
• 매매목록 첨부
  • 거래부동산이 2개 이상인 경우
  • 거래부동산이 1개라 하더라도 여러명의 매도인과 여러명의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 매매목록도 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다.

3. 소유권의 일부이전등기

• 의의: 단독소유를 공동소유로 하거나 이미 성립한 공유물의 지분의 전부 또는 일부를 이전하는 것을 말한다. 
• 신청: 소유권의 일부에 대한 이전등기를 신청하는 경우에는 이전되는 지분을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 한다. 이 경우 등기원인에 약정이 있을 때에는 그 약정에 관한 사항도 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 한다. 

4. 공동소유 

• '공유물분할금지약정의 변경등기'는 공유자 전원이 공동으로 신청해야 한다.
• 합유자가 2인인 경우 그중 1인이 사망한 때에는 잔존합유자는 자기의 돈닥소유로 하는 '합유명의인변경등기'를 신청할 수 있다.

구분	공유지분	합유지분
지분	등기기록에 기록한다.	등기기록에 기록하지 않는다.
지분변경	소유권이전등기	합유명의인 변경등기
지분제한	O	X
상속	O	X
저당권	O	X

 

5. 수용에 의한 소유권이전등기 

1) 단독신청

• 수용으로 인한 소유권이전등기는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다.

2) 첨부서류

• 토지수용재결서 정본, 협의성립확인서, 보상금수령증 원부, 공탁서 원본

3) 등기실행

• 등기원인은 '토지수용', 등기원인일자는 '수용의 개시일'을 기록한다.

4) 직권말소

• 사업시행자는 수용의 개시일에 부동산에 대한 소유권을 취득하며, 그 부동산에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸하기 때문에 직권으로 말소해야 한다. 다만, 그 부동산을 위하여 존재하는 지역권의 등기 또는 토지수용위원회의 재결로써 존속이 인정된 권리의 등기는 말소하지 않는다.

직권말소 O	직권말소 X
1. 수용의 날 이후에 경료된 소유권이전등기 2. 소유권 외의 등기 3. 수용의 날 이전/이후의 가등기, 처분제한의 등기	1. 수용의 개시일 이전의 상속을 원인으로 한 소유권이전등기 2. 수용되는 부동산을 위해 존재하는 지역권(요역지)의 등기 3. 토지수용위원회에서 재결로써 존속이 인정된 권리

 

5) 재결의 실효를 원인으로 한 소유권이전등기 말소신청

• 토지수용의 재결의 실효를 원인으로 하는 토지수용으로 인한 소유권이전등기의 말소신청은 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청해야 한다.
• 이 경우 토지수용으로 인한 소유권이전등기를 말소한 때에는 등기관은 직권으로 회복해야 한다.

 

6. 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기

• 의의: 등기부상 등기명의인이 무권리자인 경우에 진정한 소유자가 자기의 명의로 등기를 회복하는 방법은 무권리자 명의의 등기를 말소하는 것이 원칙이지만, 무권리자로부터 직접 소유권이전등기를 하는 것을 말한다.
• 공동신청: 이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었던 자 또는 지적공부상 소유로 등록되어 있던 자와 현재의 등기명의인이 공동으로 신청할 수 있다.
• 서류: 토지거래허가서, 농지취득자격증명서, 검인을 받지 않는다.
• 등기원인은 '진정명의회복', 등기원인일자는 기록하지 않는다.

 

7. 유증으로 인한 소유권이전등기

1) 종류 

• 특정유증: 등기해야 물권이 변한다.
• 포괄유증: 등기 없어도 물권이 변한다.

2) 공동신청

• 유증으로 인한 소유권이전등기 신청이 상속인의 유류분을 침해하는 내용이라 하더라도 등기관은 이를 수리해야 한다.
• 수증자가 수인인 포괄유증의 경우, 자기지분만의 소유권이전등기를 할 수 있다.

3) 효력발생

• 유언자가 사망한 때 효력이 발생한다.
• 정지조건: 유증에 조건이 있는 경우에는 조건이 성취된 날 또는 기한이 도래한 날 효력이 발생한다. 

4) 방법 

등기된 부동산	유증으로 인한 소유권이전등기는 포괄유증이든 특정적 유증이든 모두 상속등기를 거치지 않고, 유증자로부터 직접 수증자 명의로 등기를 신청해야 한다.
미등기 부동산	특정유증	유증의 목적 부동산이 미등기인 경우에는 수증자가 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 없고, 유언집행자가 상속인 명의로 소유권보존등기를 한 다음, 유증으로 인한 소유권이전등기를 신청해야 한다.
	포괄유증	토지대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자로부터 그 토지를 포괄유증받은 포괄수증자는 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

 

 

3. 환매특약등기

1. 의의

• '환매특약'이란 매매계약과 동시에 당사자 간 특약으로 매도인이 환매권을 일정한 기간 내에 행사하여 매매의 목적물을 다시 찾는 것을 말한다.

2. 신청

• 동시신청: 소유권이전등기와 환매특약등기는 동시신청한다. 신청정보는 각각 작성하여 제출한다. 
• 공동신청: 매도인이 등기권리자, 매수인이 등기의무자가 되어 공동신청한다.

3. 신청정보

• 필요적 기록: 매수인이 지급한 대금 및 매매비용
• 임의적 기록: 환매기간

4. 첨부정보

• 환매특약등기를 신청할 때에는 등기의무자는 아직 등기부상의 소유자가 아니기 때문에 인감증명과 등기필정보는 제공하지 않는다.

5. 등기실행

• 소유권이전등기의 등기원인은 '환매특약부 매매'이고, 환매특약등기의 등기원인은 '특약'이다. 

6. 환매특약등기의 말소 

• 직권말소: 환매에 따른 권리취득의 등기를 하였을 경우에는 환매특약등기는 직권으로 말소한다. 
• 공동말소: 환매특약의 해제, 특약의 무효 또는 취소, 환매기간의 경과, 환매권의 포기 와 같이 환매권을 행사하지 않은 경우에는 현재의 등기기록상 소유명의인이 공동으로 환매특약등기의 말소등기를 신청할 수 있다. 

 

4. 신탁등기

1. 신청

동시신청 일괄신청	신탁등기의 신청은 해당 신탁으로 인한 권리의 이전 또는 보존이나 설정등기의 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 동시에 신청해야 한다.
단독신청	신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독신청한다.
대위신청	수익자 또는 위탁자는 수탁자를 대위하여 신탁의 등기를 대위신청할 수 있다.
	수익자가 수탁자를 대위하여 신탁등기를 신청하는 경우에는 해당 부동산에 관한 권리의 설정등기의 신청과 동시에 해야 한다. (X)

 

2. 첨부정보

• 신탁원부: 여러개의 부동산을 신청하는 경우 부동산마다 별개의 신탁원부를 제출한다.
• 등기원인증명정보: 검인받은 신탁계약서를 제출한다.

3. 등기실행

• 등기관이 권리의 이전 또는 보존이나 설정등기와 함께 신탁등기를 할 때에는 하나의 순위번호를 사용해야 한다. 횡선으로써 양 등기를 구분한다. 
• 수탁자가 여러명인 경우 등기관은 신탁재산이 합유인 뜻을 기록해야 한다.
• 수인의 수탁자 중 1인의 임무가 종료된 경우에는 잔존 수탁자와 의무가 종료된 수탁자가 공동으로 합유명의인변경등기를 신청해야 한다.
• 신탁재산이 수탁자의 고유재산이 되었을 때에는 그 뜻의 등기를 주등기로 해야 한다. 

4. 신탁의 변경등기

• 법원
  • 수탁자 해임의 재판 
  • 신탁관리인의 선임 또는 해임의 재판
  • 신탁 변경의 재판
• 법무부 장관
  • 수탁자를 직권으로 해임한 경우
  • 신탁관리인을 직권으로 선임 또는 해임한 경우
  • 신탁내용의 변경을 명한 경우
• 등기관 직권
  • 수탁자의 변경으로 인한 이전등기
  • 여러명의 수탁자 중 1인의 임무 종료로 변경
  • 수탁자인 등기명의인의 성명, 주소 변경/경정
• 신청
  • 수탁자는 신탁원부의 내용이 변경되었을 때에는 지체없이 변경등기 신청

5. 신탁등기의 말소

• 신탁등기의 말소등기신청은 권리의 이전 또는 말소등기나 수탁자의 고유재산으로 된 뜻의 등기신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 해야 한다.
• 등기관이 권리의 이전 또는 말소등기나 수탁자의 고유재산으로 된 뜻의 등기와 함께 신탁등기의 말소등기를 할 때에는 하나의 순위번호를 사용하고, 종전의 신탁등기를 말소하는 표시를 해야 한다.
• 신탁 종료로 신탁재산에 속한 권리가 이전된 경우, 수탁자는 단독으로 신탁등기의 말소등기를 신청할 수 있다.