[공시법] 등기설비

 

 

1. 등기소

1. 의의

• 등기사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에서 담당한다. (소유자의 주소지 X)

2. 관할등기소의 지정

• 관할등기소의 지정권자: 상급법원의 장
• 등기사무의 위임권자: 대법원장
• 등기사무의 정지권자: 대법원장
• 등기부의 복구 손상방지권자: 대법원장
• 등기관의 지정권자: 지방법원장, 지원장
• 등기관의 재정보증의 운용권자: 법원행정처장

 

2. 등기관

1. 등기관의 지정 

• 등기관은 등기소에 근무하는 공무원 중 법원서기관, 등기사무관, 등기주사, 등기주사부 중에서 지방법원장이나 지원장이 지정한다.

2. 등기관의 제척 및 책임 

• 등기관은 자기, 배우자 또는 4촌 이내의 친족이 등기신청인인 때에는 그 등기소에서 소유권등기를 한 성년자로서 등기관의 배우자 등이 아닌 자 2명 이상의 참여가 없으면 등기를 할 수 없다. 배우자 등의 관계가 끝난 후에도 같다. 

 

3. 등기부

1. 종류

• 협의의 등기부: 토지등기부, 건물등기부
• 광의의 등기부
  • 도면: 부동산의 일부, 구분건물
  • 신탁원부: 부동산마다 별개의 신탁원부
  • 공동담보(전세)목록: 5개 이상일 때 등기관이 작성
  • 매매목록: 2개 이상(1개라 하더라도 수인과 수인 사이)

2. 편성

• 물적편성주의: 등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다. 다만, 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.
• 등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구를 둔다. 

3. 등기기록의 구성 

• 구분건물등기기록에는 1동 건물에 대한 표제부를 두고, 전유부분에는 표제부, 갑구, 을구를 둔다. 
• 토지등기기록에 별도 등기 있다는 뜻의 등기는 전유부분 표제부에 기록한다.

토지 표제부	표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란
건물 표제부	표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란
구분건물 표제부	1동	상단	- 1동 건물의 표시란 - 표시번호란, 접수란, 소재지번/건물명칭 및 번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란
		하단	- 대지권의 목적인 토지의 표시란 - 표시번호란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란
	전유부분	상단	- 전유부분 건물의 표시란 - 표시번호란, 접수란, 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란
		하단	- 대지권의 표시란 - 표시번호란, 대지권의 종류란, 대지권의 비율란, 등기원인 및 기타사항란
	공용부분	- 구조상 공용부분: 등기를 하지 않는다. - 규약상 공용부분: 표제부만을 두는 등기를 한다.
갑구, 을구	순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란

 

 

▷ 건물등기기록

표제부	[건물의 표시]
표시번호	접수	소재지번 및 건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1 (전 1)	1996년 3월 3일	서울특별시 강납구 삼성동 100	목조기와 단층주택 200㎡

갑구	[소유권에 관한 사항]
순위번호	등기목적	접수	등기원인	권리자 및 기타사항
1 (전 1)	소유권보존	1996년 3월 5일 제333호		홍길동 123456-1000000 서울특별시 강남구 삼성동 100
2	소유권이전	2024년 4월 25일 제5555호	2024년 4월 20일 매매	김춘향 123456-2000000 서울특별시 서초구 반포동 135 거래가액: 20억

 

 

▷ 구분건물등기기록

표제부	1동 건물의 표시
표시번호	접수		소재지번/건물명칭 및 번호		건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2024년 4월 4일		서울특별시 강납구 삼성동 100 래미안아파트 101동		철근콘크리트 5층 아파트 1층 700㎡ 2층 700㎡
	대지권의 목적인 토지의 표시
표시번호	소재지번			지목	면적	등기원인 및 기타사항
1	1. 서울특별시 강남구 삼성동 100			대	5,000㎡

표제부	전유부분 건물의 표시
표시번호	접수		건물번호		건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2024년 4월 4일		제17층 제1701호		철근콘크리트 170㎡
	대지권의 표시
표시번호	대지권의 종류		대지권의 비율		등기원인 및 기타사항
1	소유권 대지권		5,000분의 77

 

 

4. 구분건물의 등기절차

1. 의의

• 구조상/이용상의 독립성을 가지고 있는 경우에는 구분건물로 등기할 수 있고, 1동 전체를 하나의 건물로 등기할 수도 있다. 

2. 공용부분의 등기

• 전유부분에 대한 소유권을 취득하면 공용부분은 자동으로 소유권을 취득하기 때문에 공용부분에 대한 물권의 득실 변경은 등기를 요하지 않는다. 

3. 대지권에 관한 등기

• 대지사용권: 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
• 대지권: 구분건물의 소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 가지는 대지사용권 중에서 전유부분과 분리처분할 수 없는 것을 대지권이라 한다.
  • 대지권등기: 건물등기기록 중 표제부에서 대지권의 표시란에 한다.
  • 대지권이라는 뜻의 등기: 건물의 등기기록에 대지권의 등기를 한 때에는 등기관은 직권으로 그 권리의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구에 대지권이라는 뜻의 등기를 해야 한다.
  • 순위: 구분건물에서 대지권에 대한 등기로서 효력있는 등기의 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당 구(갑구, 을구)에 한 등기의 순위는 접수번호에 의한다.
• 구분건물로서 그 대지권의 변경이 있는 경우에는 구분건물의 소유권의 등기명의인은 1동 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유권의 등기명의인을 대위하여 대지권의 변경등기를 신청할 수 있다.

4. 분리처분금지 

• 대지권이 등기된 구분건물의 등기기록에는 건물만에 관한 소유권이전등기 또는 저당권설정등기, 그 밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없다. 
• 토지의 소유권이 대지권인 경우에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에는 소유권이전등기, 저당권설정등기, 그 밖에 이와 관련이 있는 등기를 할 수 없다. 

 

5. 등기기록의 보관 및 이동금지

1. 반출

1. 등기부 2. 등기부의 부속서류	전쟁, 천재지변이나 그 밖에 이에 준하는 사태를 피하기 위한 경우 외에는 그 장소 밖으로 옮기지 못한다.
1. 신청서나 그 밖의 부속서류	법원의 명령 또는 촉탁이 있거나 법관이 발부한 영장에 의하여 압수하는 경우에는 반출할 수 있다.

 

2. 보존

기간	장부
영구보존	1. 등기부 2. 폐쇄등기부
	3. 도면 4. 신탁원부 5. 공동담보(전세)목록 6. 매매목록
10년	1. 결정원본 편철장 2. 이의신청서류 편철장 3. 기타 문서 접수장 4. 사용자등록신청서 또는 편철장
5년	1. 신청서 기타 부속서류 편철장 2. 신청서 기타 부속서류 송부부 3. 신청정보 및 첨부정보와 취하정보 4. 부동산등기신청서 접수장
1년	1. 각종 통지부 2. 열람신청서류 편철장 3. 제증명신청서류 편철장

 

 

6. 등기부의 손상과 복구

1. 등기부의 손상과 복구

• 등기부의 전부 또는 일부가 손상되거나 손실될 염려가 있는 경우에는 대법원장은 등기부의 복구/손실방지 등 필요한 처분을 명령할 수 있다. 

2. 위임 

1. 등기부 2. 등기부의 부속서류	법원행정처장
1. 신청서나 그 밖의 부속서류	지방법원장

 

7. 등기사항증명서

1. 열람 및 발급

• 등기기록: 누구나 열람과 발급을 청구할 수 있다.
• 등기기록의 부속서류: 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있다.
• 대리인이 신청정보나 그 밖의 부속서류에 대한 열럼을 신청할 때에는 신청서와 그 권한을 증명하는 서면(위임장)을 첨부해야 한다.
• 신탁원부, 공동담보(전세)목록, 도면, 매매목록은 그 사항의 열람(발급)도 함께 신청하는 뜻의 표시가 있는 경우에만 열람(발급)을 허용한다.

2. 등기사항증명서의 종류

• 등기사항전부증명서(말소사항 포함 등기부등본)
• 등기사항전부증명서(현재 유효사항 등기부등본)
• 등기사항일부증명서(특정인 지분 등기부초본)
• 등기사항일부증명서(현재 소유현황 등기부초본)
• 등기사항일부증명서(지분취득 이력 등기부초본)