[공시법] 여러가지 등기 1. 변경등기와 경정등기

 

 

1. 부동산표시의 변경등기

1. 의의

• 표제부의 소재, 지번, 지목, 면적, 구조 등에 후발적으로 변경이 있는 경우에 등기기록과 현재의 상태를 일치시키기 위한 등기이다. 

2. 절차

• 대장 등록의 선행: 부동산의 물리적 변경의 사실이 있으면 먼저 대장상의 등록을 선행한 후, 대장등본을 첨부하여 부동산표시의 변경등기를 신청해야 한다.
• 단독신청: 소유권의 등기명의인은 사유가 발생한 날부터 대장과의 일치를 위해 1개월 이내에 등기신청을 할 의무가 있다.
• 지적소관청의 통지에 의한 직권변경등기: 등기관이 지적소관청으로부터 등기기록에 적혀 있는 토지의 표시가 지적공부와 일치하지 아니하다는 통지를 받은 경우 1개월 이내에 등기명의인으로부터 등기신청이 없을 때에는 그 통지서의 기록내용에 따른 변경의 등기를 직권으로 해야 한다. 
• 행정구역 또는 그 명칭이 변경된 경우에 등기관은 직권으로 부동산표시변경등기 또는 등기명의인의 주소변경등기를 할 수 있다. 

3. 등기실행 

• 부동산표시변경등기(표제부)는 주등기 방법에 의하며, 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 해야 한다. 

4. 토지/건물의 분합

구분	등기기록 개설	등기기록 폐쇄	등기기록 변경
분할	O	X	O
합병	X	O	O
분할 합병	X	X	O

 

 

2. 등기명의인의 표시변경등기

1. 의의

• 등기명의인의 성명(명칭), 주소(사무소 소재지), 주민등록번호(부동산등기용 등록번호) 등이 등기 후 변경된 경우에 이를 실체관계와 일치하게 시정하는 등기를 말한다.

2. 절차

• 단독신청: 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다. 
• 말소등기, 멸실등기, 등기명의인의 표시가 수차례에 걸쳐 변경된 경우, 등기명의인의 표시변경등기를 생략할 수 있다. 
• 직권변경등기: 소유권이전등기 신청시 등기명의인의 주소변경으로 신청서상 등기의무자의 표시가 일치하지 않은 경우, 시/구/읍/면장의 서면으로 주소변경 사실이 명백히 증명될 때에는 직권으로 변경등기를 한다.
• 대위신청: 등기권리자는 수용으로 인한 소유권이전등기를 신청하는 경우에 등기명의인이나 상속인, 그 밖의 포괄승계인을 갈음하여 부동산의 표시 또는 등기명의인의 표시의 변경, 경정 또는 상속, 그 밖의 포괄승계로 인한 소유권이전의 등기를 신청할 수 있다. 

3. 등기실행 

• 등기명의인 표시변경등기는 언제나 부기등기한다. 

 

3. 권리의 변경등기

1. 의의

• 전세권/임차권/지상권 등 권리의 존속기간의 신축, 지상권의 지료, 전세권의 전세금, 임차권의 차임, 저당권의 채권액, 근저당권의 채권최고액 등의 증감 등이 있는 경우에는 권리의 변경등기를 한다. 

2. 공동신청

전세권설정자		전세권자
등기의무자 (인감 O, 등기필정보 O)	2억(증액)	등기권리자
등기의무자 (인감 O, 등기필정보 O)	1억	등기권리자
등기권리자	5천(감액)	등기의무자 (인감 X, 등기필정보 O)

 

3. 부기등기의 원칙 

• 권리의 변경이나 경정의 등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 등기관은 그 제3자의 승낙이 있으면 부기등기, 승낙서가 없으면 주등기로 한다. 따라서 각하하지 않는다. 

 

4. 경정등기

1. 의의

• 등기가 완료된 후 등기사항의 일부에 대한 착오나 빠진 부분(유루)에 의해 등기내용과 실체관계가 원시적으로 불일치하는 경우에 이를 바로잡기 위한 등기를 말한다. 

2. 경정등기대상

• 경정 전/후의 등기 사이에 동일성이 인정되는 경우에 한하여 허용되는 것이 원칙이다. 

경정등기 O	경정등기 X
법정상속분대로 등기된 후 협의분할에 의한 소유권경정등기	1. 소유권이전등기를 저당권설정등기로 경정 2. 전세권설정등기를 임차권설정등기로 경정 3. 권리자를 갑에서 을로 경정 4. 갑과 을의 공동소유에서 병과 정의 공동소유로 경정

 

3. 직권경정등기

• 등기관이 등기를 마친 후, 그 등기에 착오나 빠진 부분이 있음을 발견하였을 때에는 지체없이 그 사실을 등기권리자와 등기의무자에게 알려야 한다. 
• 등기관이 등기의 착오나 빠진 부분이 등기관의 잘못으로 인한 것임을 발견한 경우에는 지체없이 그 등기를 직권으로 경정해야 한다. 다만, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에는 제3자의 승낙이 있어야 한다.
• 등기관이 직권으로 경정등기를 했을 때에는 그 사실을 등기권리자, 등기의무자 또는 등기명의인에게 알려야 한다. 채권자대위권에 의하여 등기가 마쳐진 때엔느 그 채권자에게도 해야 한다. 여러명인 경우 1인에게 통지하면 된다. 
• 직권경정등기는 항상 부기등기한다.