[공시법] 권리의 등기 2. 소유권 외의 등기

 

 

구분	지상권	지역권	전세권	임차권	저당권
일부	O (승역지, 도면)				X
합병	O (승역지)				X
지분	X				O
하천	X				O
이중	X	O (승역지)	X	X	O
농지	O	O	X	O	O
이전	1. 부기등기 2. 인감증명을 제출하지 않는다. 3. 등기필정보를 제공한다. 4. 소유자의 동의가 필요없다. 그러나 임차권은 동의가 필요하다.

 

구분	필요적 기록사항	임의적 기록사항
지상권	목적과 범위	1. 시간 2. 이자, 지료, 보증금 3. 특약, 약정
지역권	목적과 범위, 요역지의 표시
전세권	1. 전세금, 범위 2. 목적 (X)
임차권	차임, 범위, 처분능력/권한 없는 자인 경우 그 취지
저당권	채권액, 채무자, 저당권의 목적이 소유권 외의 경우 그 권리의 표시
근저당권	채권최고액, 채무자, 등기원인이 근저당권설정 계약이라는 취지
권리질권	저당권의 표시, 채권액, 채무자
환매특약	매수인이 지급한 대금, 매매비용

 

1. 지상권

1. 의의

• 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말한다. 

2. 공동신청

• 지상권은 토지소유자인 지상권설정자가 등기의무자가 되고, 지상권자가 등기권리자가 되어 공동신청한다. 

3. 내용

• 지상권설정의 범위가 토지의 일부인 경우에는 그 부분을 표시한 지적도를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다. 

 

2. 지역권

1. 의의

• 통행, 인수, 관망 등을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 말한다. 

2. 공동신청

• 요역지 소유자가 등기권리자, 승역지 소유자가 등기의무자가 되어 공동신청한다.
• 승역지: 1필의 토지 일부/전부, 수 필지, 이중도 된다.
• 요역지: 1필의 전부여야 한다. 

3. 내용

• 지상권자, 전세권자, 임차권자도 지역권의 등기권리자가 될 수 있다. 이때 지역권등기는 부기등기로 실행한다.
• 지역권은 요역지로부터 분리하여 양도할 수 없다. 
• 승역지가 여러개인 토지: 지역권설정등기는 각 소유자별로 신청해야 하며, 등록세납부는 매 건마다 납부해야 한다. 

4. 등기실행 

구분	내용
승역지	지역권설정등기는 승역지 을구 사항란에 기재하며 요역지의 표시는 소재/지번만을 기재한다.
요역지	승역지와 요역지의 관할이 동일	등기관이 승역지에 지역권설정의 등기를 하였을 때에는 직권으로 요역지의 등기기록에 순위번호, 등기목적, 승역지, 지역권설정의 목적과 범위, 등기연월일을 기록한다.
	승역지와 요역지의 관할이 다른	등기관은 요역지가 다른 등기소의 관할에 속하는 때에는 지체없이 그 등기소에 승역지, 요역지, 지역권설정의 목적과 범위, 신청서의 접수연월일을 통지해야 한다.

 

3. 전세권

1. 의의

• 타인의 부동산에 전세금을 지불하고 일정기간 동안 사용/수익하는 권리이다. 

2. 내용

• 전세권의 객체는 '타인'의 부동산이므로 전세권과 소유권이 동일인에게 귀속된 때에는 전세권은 혼동으로 소멸한다. → 단독말소 
• 여러개의 부동산(5개 이상)에 관한 권리를 목적으로 하는 전세권설정의 등기를 하는 경우에는 공동전세목록을 작성해야 한다. 

3. 전세금반환채권의 일부양도에 따른 전세권일부이전등기 

• 전세금반환채권의 일부양도에 따른 전세권일부이전등기는 전세권의 존속기간의 만료 전에는 할 수 없다. 다만, 존속기간 만료 전이라도 해당 전세권이 소멸하였음을 증명하여 신청하는 경우에도 양도할 수 있다. 
• 등기관이 전세금반환채권의 일부양도를 원인으로 한 전세권일부이전등기를 할 때에는 양도액을 기록한다. 

 

4. (근)저당권

1. 의의

• 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산 기타의 목적물의 점유이전 없이 제공자의 사용에 맡겨두고 채무자의 변제가 없는 경우에는 그 목적물로부터 우선변제를 받는 약정 담보물권이다. 

2. 객체

저당권 O	저당권 X
- 권리의 일부 - 공유지분 - 농경기	부동산의 일부

 

3. 내용

• 저당권설정의 등기를 신청하는 경우에 그 권리의 목적이 소유권 외의 권리일 때에는 그 권리의 표시에 관한 사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 한다. 
• 등기관이 일정한 금액을 목적으로 하지 아니하는 채권을 담보하기 위한 저당권설정의 등기를 할 수 있다. 이 경우 채권의 평가액을 기록하여야 한다.
• 저당권은 그 수반성으로 인하여 채권의 이전에 수반하므로 피담보채권과 분리하여 저당권만을 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다. 
• 근저당권의 채권최고액은 채권자/채무자가 수인인 경우에도 반드시 단일하게 기록하여야 하고, 구분하여 기록하지 못한다. 

4. 근저당권이전/변경등기

• 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 그 피담보채권이 양도/대위변제된 경우에는 이를(채권양도) 원인으로 하여 근저당권이전등기를 신청할 수 없다. 

구분	확정 여부	등기원인	등기
채권자 이전	피담보채권이 확정되기 전	계약양도	부기등기
	피담보채권이 확정되기 후	채권양도
채무자 변경	피담보채권이 확정되기 전	계약인수	부기등기
	피담보채권이 확정되기 후	채무인수

 

5. 공동저당 

• 의의: 공동저당은 동일한 채권을 담보하기 위하여 수개의 부동산 위에 설정된 저당권으로 각 부동산마다 저당권이 존재한다.
• 공동담보: 등기관은 부동산이 5개 이상일 때에는 공동담보목록을 작성해야 한다.
• 추가공동담보
  • 창설적 공동저당: 동일채권을 담보하기 위하여 수개의 부동산이나 권리를 목적으로 설정되는 저당권을 말한다. → 합병할 수 있다.
  • 추가적 공동저당: 담보가치의 하락 등으로 추가로 담보제공을 하지 아니하면 담보권 실행에 어려움이 있을 경우, 종전의 저당권에 대하여 추가로 담보로 제공하는 것을 말한다. → 합병할 수 없다.
• 공동담보 목적으로 새로 추가되는 부동산의 등기기록에는 그 등기의 끝부분에 공동담보라는 뜻을 기록하고 종전에 등기한 부동산의 등기기록에는 해당 등기에 등기관이 직권으로 부기등기로 그 뜻을 기록해야 한다.  
• 공동저당의 대위등기: 등기관이 공동저당의 대위등기를 할 때에는 다음의 사항을 기록해야 한다.
  • 매각 부동산(소유권 외의 권리가 저당권의 목적일 때에는 그 권리를 말한다)
  • 매각대금
  • 선순위 저당권자가 변제받은 금액
• 공동저당의 대위등기를 할 때에는 선순위 저당권자가 등기의무자, 후순위 저당권자가 등기권리자이다. 이 경우 대위등기는 부기등기로 한다.

 

5. 임차권 

1. 의의

• 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용/수익하게 할 것을 약정하고 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 채권계약이다. 

2. 내용

• 주택임대차보호법: 임차인이 그 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 익일로부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 
• 구분임차권 등기는 법률에 규정이 없으므로 토지의 공중공간이나 지하의 공간에 상하의 범위를 정하여 할 수 없다. 

3. 임차권등기명령제도

• 주택/상가건물의 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 일정한 요건을 갖추어 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
• 아래의 날을 등기부에 기록하고, 등기의 목적을 '주택임차권'이라고 기록해야 한다.
  • 임대차계약을 체결한 날
  • 보증금액
  • 임차주택을 점유하기 시작한 날
  • 주민등록을 마친 날
  • 확정일자를 받은 날

4. 임차권이전등기

• 임대차의 존속기간이 만료된 경우 임차권등기명령을 원인으로 임차권등기가 경료된 경우에는 임차권이전등기나 임차물전대등기를 할 수 없다. 

 

6. 권리질권 

1. 의의

• 재산권(채권, 주식)을 목적으로 하는 질권을 말하는데, 저당권으로 담보한 채권을 질권의 목적으로 한 때에는 그 저당권등기에 질권의 부기등기를 해야 질권의 효력이 저당권에 미친다. 

2. 공동신청 

• 저당권자가 등기의무자, 권리질권자가 등기권리자가 되어 공동신청한다. 

3. 권리질권의 목적

• 권리질권의 목적이 되는 것은 저당권부 채권뿐이다.

4. 등기실행

• 권리질권의 목적이 된 저당권등기에 부기등기한다.