[공시법] 여러가지 등기 3. 부기등기와 가등기

 

 

1. 부기등기

1. 의의

• 등기관이 부기등기를 할 때에는 그 부기등기가 어느 등기에 기초한 것인지 알 수 있도록 주등기의 순위번호에 가지번호를 붙여서 해야 한다. 

2. 내용

• 부기등기의 순위는 주등기 순위에 의하며, 부기등기 상호 간에는 그 등기 순서에 의한다.
• 부기등기는 갑구와 을구에서는 허용하지만 표제부에는 허용되지 않는다. 

구분		종류
언제나 부기등기		1. 등기명의인표시 변경/경정등기: 성명, 주소, 주민등록번호 2. 직권경정등기 3. 환매특약의 등기 4. 권리소멸의 약정등기 5. 공유물분할금지 약정등기
언제나 주등기		1. 소유권보존/이전등기 2. 멸실등기: 표제부 3. 말소등기
주등기, 부기등기	권리이전등기	1. 소유권이전등기: 주등기 2. 소유권 외의 권리이전등기: 부기등기
	저당권설정등기	1. 소유권에 저당권: 주등기 2. 지상권/전세권에 저당권: 부기등기
	처분제한의 등기	1. 소유권에 처분제한의 등기: 주등기 2. 소유권 외의 처분제한의 등기: 부기등기
	가등기	1. 본등기가 주등기로 하면 가등기도 주등기 2. 본등기가 부기등기로 하면 가등기도 부기등기
	변경/경정등기	1. 부동산표시의 변경/경정등기(표제부): 주등기  2. 등기명의인표시의 변경/경정등기: 부기등기 3. 권리의 변경/경정등기    - 이해관계인이 없는 경우: 부기등기    - 이해관계인의 승낙서를 첨부한 경우: 부기등기    - 이해관계인의 승낙서를 첨부하지 못한 경우: 주등기
	말소회복등기	1. 전부말소회복등기: 주등기 2. 일부말소회복등기: 부기등기

 

3. 부기등기의 말소

• 부기등기만의 말소등기는 원칙적으로 읹어되지 않는다.
• 주등기가 말소되면, 부기등기는 등기관이 직권으로 말소한다.

 

2. 가등기

1. 의의

• 등기의 대상이 되는 권리의 설정/이전/변경/소멸의 청구권을 보전할 목적으로 하는 예비등기이다. 
• 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다. 

2. 대상

가등기 O	가등기 X
1. 권리의 등기(갑구, 을구)	1. 표제부의 등기
2. 가등기 처분(이전)금지 가처분등기	2. 본등기금지 가처분등기
3. 유증으로 인한 가등기(사망) 4. 사인증여	3. 유증으로 인한 가등기(생존)
5. 시기부/정지조건부 청구권 6. 장래에 확정될 청구권 7. 청구권이 있는 경우(공동신청) 8. 채권적 청구권	4. 종기부/해제조건부 청구권 5. 장래에 불확정될 청구권 6. 청구권이 없는 경우(단독신청) 7. 물권적 청구권(말소등기청구권)
9. 가등기에 처분제한의 등기	8. 처분제한의 가등기
10. 환매권이전의 가등기	9. 환매특약등기의 가등기
11. 이중의 가등기(중복가등기)	10. 소유권보존등기의 가등기 11. 등기명의인표시변경, 부동산표시변경등기의 가등기

 

3. 신청

• 공동신청: 가등기권리자와 가등기의무자가 공동으로 신청한다.
• 단독신청 
  • 가등기권리자가 가등기의무자의 승낙서를 첨부하여 단독으로 신청한다.
  • 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있을 때에는 단독으로 가등기를 신청할 수 있다.

 

4. 가등기의 효력

• 처분제한의 효력은 없다. 즉, 법률행위에 의한 처분행위를 할 수 있다. 

 

5. 가등기에 기한 본등기 절차

• 등기권리자(가등기의 등기명의인인 가등기권리자)와 등기의무자(가등기를 할 당시의 명의인인 가등기의무자)가 공동신청한다.
  • 가등기 후 소유권이 이전: 가등기 후 가등기에 기한 본등기 신청의 등기의무자는 가등기를 할 때의 소유자이며, 가등기 후에 제3자에게 소유권이 이전된 경우에도 가등기의무자는 변동되지 않는다. 
  • 가등기 후 가등기권리가 이전: 가등기에 기한 본등기의 등기권리자는 가등기권리자이며, 가등기권리가 제3자에게 이전된 경우에는 그 이전받은 자가 본등기권리자가 된다.
• 가등기를 마친 후 가등기권리자가 사망한 경우, 가등기권리자의 상속인은 상속등기를 할 필요 없이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 가등기의무자와 공동으로 본등기를 신청할 수 있다.
• 지분에 대한 본등기: 공유자가 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분할 수는 없으나 그 지분은 단독으로 처분할 수 있으므로, 복수의 권리자가 소유권이전청구권을 보존하기 위하여 가등기를 마쳐 둔 경우 특별한 사정이 없는 한 그 권리자 중 한 사람은 자신의 지분에 관하여 단독으로 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다. 일부의 가등기권리자가 공유물보존행위에 준하여 가등기 전부에 관한 본등기를 신청할 수는 없다. 
• 가등기와 본등기 사이에 제3취득자의 승낙서를 받을 필요가 없다.
• 가등기에 의한 본등기를 한 경우, 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다.
  • 가등기를 한 후 본등기의 신청이 있을 때에는 가등기의 순위번호를 사용하여 본등기를 해야 한다.
  • 가등기에서 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기 순위로 소급하지만, 물권변동은 본등기시에 발생하여 가등기시로 소급하지 않는다.
• 소유권이전가등기에 의한 본등기시 제출해야 할 등기필정보는 소유권자(갑, 등기의무자)의 등기필정보를 제공해야 하며, 가등기필정보(을)를 제공하는 것은 아니다. 
• 본등기를 하는 경우에도 가등기는 말소하지 않는다.

 

6. 중간처분의 등기 말소 

• 가등기에 기한 본등기를 한 때에는 가등기 이후 본등기 사이에 경료된 본등기의 권리를 침해하는 제3자의 권리취득등기와, 가등기와 본등기의 사이에 양립할 수 없는 중간처분의 등기는 등기관이 이를 직권으로 말소해야 한다.
• 등기관이 가등기 이후의 등기를 말소했을 때에는 지체없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지해야 한다. 

1) 소유권이전등기청구권보전 가등기에 의하여 본등기를 한 경우 

말소대상 X	말소대상 O
1. 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기나 가처분등기 2. 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기 3. 가등기 전에 마쳐진 담보가등기, 전세권 및 저당권에 의한 임의경매개시결정등기 4. 가등기권리자에게 대항할 수 있는 임차권 등기	1. 소유권 2. 소유권 이외 3. 처분제한의 등기

 

2) 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기청구권보전 가등기에 의하여 본등기를 한 경우 

말소대상 X	말소대상 O
1. 소유권이전등기 및 소유권이전등기청구권보전 가등기 2. 가압류 및 가처분 등 처분제한의 등기 3. 체납처분으로 인한 압류등기 4. 저당권설정등기	1. 지상권, 지역권, 전세권 2. 임차권

 

3) 저당권설정등기청구권보전 가등기에 의하여 저당권설정의 본등기를 한 경우, 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기는 직권말소의 대상이 되지 않는다.

 

 

7.  가등기말소 

• 공동신청: 가등기명의인이 등기의무자이고, 등기권리자는 가등기의무자 또는 가등기 후 소유권을 취득한 제3자이다.
• 단독신청
  • 가등기명의인은 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있다. 이 경우, 가등기명의인의 인감증명을 첨부해야 한다.
  • 가등기의무자 또는 가등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 자는 가등기명의인의 승낙을 받아 단독으로 말소를 신청할 수 있다.