[중개사법] 총칙

1. 체계

1. 성격

• 부동산중개에 관한 기본법
• 공법/사법적인 성격을 모두 가지고 있는 중간법
• 국내법

2. 공인중개사법령의 구성

• 공인중개사법 - 국회 제정
• 공인중개사법 시행령 - 대통령령
• 공인중개사법 시행규칙 - 국토교통부령

3. 법 제정 목적

• 전문성을 높이고, 부동산 중개업을 건전하게 육성하여, 국민경제에 이바지함 cf) 공정성 X

 

2. 용어의 정의

1. 중개

• 의의: 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 등 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것 
• 중개 행위의 성격: 사실행위, 상행위 cf) 중개 계약은 법률행위
• 판단: 객관적으로 사회통념에 따라 판단, 쌍방중개/일방중개도 포함
• 종류: 민사 중개, 일방 중개(의뢰), 공동 중개
• 대상
  • 거래 행위: 매매, 교환, 임대차 등
  • 부동산 권리 알선도 포함: 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 가등기담보권, 유치권/환매권/법정지상권의 이전 등
  • cf) 상속, 판결, 수용, 분묘기지권, 권리금, 동산질권, 점유권 등은 포함 X

2. 중개업 

• 의의: 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 현실적으로 받고 중개를 계속적, 반복적으로 업으로 행하는 것 
• 우연한 기회에 단 1번 보수를 받고 중개 = 중개업 X → 처벌 X
• 무등록 상태로 현실적인 보수를 받고 중개업 → 3년-3천 처벌

3. 공인중개사

• 의의: 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자

4. 개업공인중개사

• 의의: 이 법에 의하여 중개사무소 개설등록을 한 자

5. 소속공인중개사

• 의의: 개업공인중개사에 소속된 공인중개사, 중개업무를 수행하거나 보조하는 자(공인중개사 자격증이 있는 법인에 소속된 사원 또는 임원 포함)

6. 중개보조원 

• 의의: 공인중개사가 아닌 자로서, 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자 

 

3. 중개대상물의 범위 

1. 토지

• 1필지 토지 O
• 미등기 토지 O
• 대토권 X
• 1필지 토지의 일부에 대한 저당권의 설정 X 

2. 건축물

• 무허가건물, 미등기건물 O
• 분양권(특정 동/호수가 선정된 경우) O
• 재건축/재개발 입주자로 선정된 지위 O
• 세차장 구조물 X
• 아파트입주권(분양예정자로 선정될 수 있는 지위) X

3. 그 밖의 토지의 정착물

• 명인방법을 갖춘 수목, 수목의 집단 O
• 수목, 담장, 교량 X

4. 입목, 공장재단, 광업재단 O

• 선박, 어업재단, 항공기, 자동차 X