[부동산학개론] 부동산 감정평가론 2. 감정평가의 3방식

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1. 감정평가의 3방식

1. 재조달원가

재조달원가: 기준시점에서 대상부동산의 신축비용
재조달원가 종류
- 복제원가: 물리적 측면, 최근 부동산, 기능적 감가 고려
- 대체원가: 효용 측면, 오래된 부동산, 기능적 감가 불고려
재조달원가 산정기준
- 자가건설이든 도급건설이든 관계없이 도급공사에 준하여 처리
- 산정 = 표준적 건설비용 + 통상의 부대비용
- 표준적 건설비용: 직접공사비, 간접공사비, 수급인의 적정이윤
- 통상의 부대비용: 이자, 감독비, 조세공과금, 등기비용

2. 감가수정

물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업
감가요인
- 물리적 감가요인: 변동의 원칙, 마멸/손상/파손/노후화
- 기능적 감가요인: 균형의 원칙, 설계/설비/형식/디자인 불량
- 경제적 감가요인: 적합의 원칙, 인근지역/부근지역 상권 쇠퇴, 시장성 쇠퇴
감가수정의 방법
- 내용연수에 의한 방법: 정률법, 정액법, 상환기금법
- 관찰감가법: 세밀하게 관찰되지만 주관적이라는 단점
- 분해법
내용연수에 의한 방법
- 정률법: 상가률이 불변, 상가액은 체감, 기계 등에 적용 → 매년 감가액 = 잔고 * 상각률
- 상환기금법: 매년의 감가액이 복리의 이자를 발생한다는 것을 전제하고 있어 매년 감가액이 정액법의 감가액보다 적게 됨
- (초기)감가액: 정률법 > 정액법 > 상환기금법
- (초기)평가액: 정률법 < 정액법 < 상환기금법

3. 감가수정과 감가상각

감가수정	감가상각
감정평가 적산가액 재조달원가 기초 경제적 내용연수 물리적/기술적/경제적 감가요인 관찰감가별 인정	기업회계 비용배분 취득원가 기초 법정 내용연수 물리적/기술적 감가요인 관찰감가법 불인정

1. 거래사례비교법

거래사례자료의 수집기준
- 사정보정의 가능성
- 시점수정의 가능성: 시간적 유사성
- 지역요인비교의 가능성: 위치의 유사성
- 개별요인비교의 가능성: 물적 유사성
사례자료로 채택가능성
- 특수한 사정이 개재된 사례: 채택 가능
- 거래시점을 알 수 없는 사례: 채택 불가능
- 일부분만이 대상부동산과 유사성을 갖는 사례: 채택 가능

2. 사례자료의 정상화

사정보정
- 매매상황조건에 대한 수정
- 시장가치보다 고가로 거래된 사례는 감액하여, 저가로 거래된 사례는 증액하여 사정보정
시점수정
- 시장상황에 대한 수정
- 거래시점의 가격을 기준시점으로 수정하는 작업 (현재시점 X)
- 시점수정의 방법
  - 지수법 = 기준시점 지수 ÷ 거래시점 지수
  - 변동률적용법 = (1 + r)ⁿ (r: 변동률, n: 기간)
지역요인비교와 개별요인비교
- 사례자료가 유사지역에 존재: 지역요인 비교 후 개별요인 비교
- 사례자료가 인근지역에 존재: 지역요인 비교는 생략하고 개별요인만 비교하여 개별격차 수정

1. 수익환원법

2. 수익분석법

3. 환원이율

4. 환원이율 구하는 방법

시장추출법	동일수급권, 거래사례(매매사례)와 비교하여 직접 구함
조성법(요소구성법)	- 환원이율 = 순수이율(무휘험률) + 위험률(위험할증률) - 주관개입
투자결합법	- 물리적 투자결합법: 토지와 건물이 서로 다르며, 분리될 수 있다는 가정 - 금융적 투자결합법: 지분과 저당은 서로 다르며, 분리될 수 있다는 가정
엘우드법(저당지분환원법)	- 지분투자자(차입자) 입장 - 세전현금수지(저당 고려 O, 세금 고려 X) - 매기간의 현금수지, 지분형성분, 가치변화분 고려
부채감당법	- 저당투자자(대출자) 입장, 부채감당률에 근거하여 환원이율 산정 - 환원이율 = 저당상수 * 부채감당률 * 대부비율

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