728x90
1. 허가구역의 지정
1. 지정권자
- 허가구역이 2개 이상의 (특/광)시/도에 걸치는 경우: 국토교통부장관
- 하나의 (특/광)시/도 안의 일부를 지정하는 경우: 시/도지사 (시/도 안의 일부에 대하여 국가시행사업으로서 대통령령이 정하는 경우, 국토교통부장관이 지정 가능)
- 특정허가제: 특별한 용도/지목이나 특정 대상자 등을 정하여 지정 가능
2. 지정절차
- 지정 전: 도시계획위원회 심의 필요
- 지정 후: 지체없이 공고/통지 → 7일 이상 공고 + 15일 열람
- 지정의 효력발생시기: 허가구역 지정 공고일로부터 5일 후부터 효력 발생
- 지정의 해제/축소: 도시계획위원회 심의 필요
- 지정의 효과
- 거래계약 체결 전 사전허가 필요
- 허가 배제/잠탈: 확정적 무효
- 허가를 전제로 계약: 처벌 X, 유동적 무효
2. 허가대상 토지
구분 | 허가대상 기준 면적 |
도시지역 | - 주거지역: 60 초과 - 상업지역: 150 초과 - 공업지역: 150 초과 - 녹지지역: 200 초과 - 용도지역의 지정이 없는 구역: 60 초과 |
도시지역 외의 지역 | - 농지: 500 초과 - 임야: 1,000 초과 - 기타: 250 초과 |
3. 허가대상 거래
구분 | 내용 |
허가 필요 | - 소유권, 지상권의 설정/이전에 관한 유상의 계약 및 예약 - 매매계약, 교환계약, 대물변제계약 등 |
허가 불필요 | - 증여계약, 경매, 무상의 지상권 설정/이전 계약, 임대차 계약 - 상속 |
4. 허가처분
- 시/군/구청장은 15일 이내에 허가처분이나 불허가처분을 해야 한다.
- 허가처분의 효과
- 허가받은 토지이용의 목적대로 토지를 이용해야 한다.
- 자기의 거주용 주택용지, 농업용, 어업용, 축산업용, 대체 토지 등: 2년
- 사업시행자가 사업시행을 위한 경우: 4년
- 현상보존 목적: 5년
- 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않으면, 이행명령과 이행강제금(10% 범위내) 부과
- 방치: 10%
- 임대: 7%
- 이용목적 변경하여 이용: 5%
- 기타: 7%
- 허가받은 토지이용의 목적대로 토지를 이용해야 한다.
- 불허가 처분시
- 이의제기: 1개월 이내
- 매수청구: 시/군/구청장에게 1개월 이내 공시지가 기준
- 선매신청
- 공익사업용 토지나 허가받은 목적대로 이용하지 않는 토지에 대하여 국가 등이 선매신청 가능
- 선매협의는 감정가를 기준
- 다만, 매수청구나 선매신청의 경우, 허가신청서 가격이 더 낮은 경우에는 낮은 가격이 적용됨
5. 외국인 부동산취득 특례
1. 부동산취득 신고제
- 외국인이 계약(매매계약 제외)을 원인으로 대한미국 내의 소유권 취득시: 계약일로부터 60일 이내에 신고 → 위반시 300만원 이하 과태료
- 외국인이 계약 이외의 원인으로 소유권 취득시: 소유권 취득일로부터 6개월 이내에 신고 → 위반시 100만원 이하 과태료
- 대한민국 국민이 외국인으로 국적이 변경된 경우에도 부동산을 계속 보유하고자 할 때 신고: 국적변경일로부터 6개월 이내에 신고 → 위반시 100만원 이하 과태료
2. 외국인의 취득 허가구역
- 시/군/구청장의 사전허가를 받고 거래를 해야 한다.
- 군사시설보호구역과 기타 대통령령으로 정하는 지역: 국방상 필요한 섬지역, 군부대주둔지, 국가중요시설과 인근지역 등 국토교통부장관이 고시하는 지역
- 문화재보호구역: 천연기념물/명승 및 시/도 자연유산과 이를 위한 보호물 또는 보호구역 포함
- 야생생물특별보호구역
- 생태경관보존지역
- 허가 없는 거래는 무효이며, 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.
3. 타 제도와의 관계
- 외국인이 매매계약을 원인으로 부동산의 소유권을 취득한 경우: 매매계약일로부터 30일 이내에 부동산거래신고를 한 경우에는 외국인 특례상의 60일 이내의 취득신고를 한 것으로 본다.
- 외국인이 토지거래허가구역에서 토지거래허가를 받은 경우: 외국인 특례상의 허가구역이라 하더라도, 취득허가를 받은 것으로 본다.
728x90
'공인중개사 > 중개사법' 카테고리의 다른 글
[중개사법] 분묘기지권, 장사법, 농지법 (1) | 2024.05.22 |
---|---|
[중개사법] 중개실무 (0) | 2024.05.15 |
[중개사법] 부동산거래신고제도 (1) | 2024.05.01 |
[중개사법] 각종 규제(벌칙) (0) | 2024.04.24 |
[중개사법] 상호협력, 보칙 (0) | 2024.04.17 |