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공인중개사/중개사법

[중개사법] 토지거래허가제도, 외국인 특례

by yonikim 2024. 5. 8.
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1. 허가구역의 지정

1. 지정권자

  • 허가구역이 2개 이상의 (특/광)시/도에 걸치는 경우: 국토교통부장관
  • 하나의 (특/광)시/도 안의 일부를 지정하는 경우: 시/도지사 (시/도 안의 일부에 대하여 국가시행사업으로서 대통령령이 정하는 경우, 국토교통부장관이 지정 가능)
  • 특정허가제: 특별한 용도/지목이나 특정 대상자 등을 정하여 지정 가능 

 

2. 지정절차

  • 지정 전: 도시계획위원회 심의 필요
  • 지정 후: 지체없이 공고/통지 → 7일 이상 공고 + 15일 열람 
  • 지정의 효력발생시기: 허가구역 지정 공고일로부터 5일 후부터 효력 발생 
  • 지정의 해제/축소: 도시계획위원회 심의 필요
  • 지정의 효과 
    • 거래계약 체결 전 사전허가 필요
    • 허가 배제/잠탈: 확정적 무효
    • 허가를 전제로 계약: 처벌 X, 유동적 무효

 

2. 허가대상 토지 

구분 허가대상 기준 면적
도시지역 - 주거지역: 60 초과 
- 상업지역: 150 초과
- 공업지역: 150 초과
- 녹지지역: 200 초과
- 용도지역의 지정이 없는 구역: 60 초과
도시지역 외의 지역 - 농지: 500 초과
- 임야: 1,000 초과
- 기타: 250 초과

 

3. 허가대상 거래 

구분 내용
허가 필요 - 소유권, 지상권의 설정/이전에 관한 유상의 계약 및 예약
- 매매계약, 교환계약, 대물변제계약 등
허가 불필요 - 증여계약, 경매, 무상의 지상권 설정/이전 계약, 임대차 계약
- 상속

 

 

4. 허가처분 

  • 시/군/구청장은 15일 이내에 허가처분이나 불허가처분을 해야 한다. 
  • 허가처분의 효과
    • 허가받은 토지이용의 목적대로 토지를 이용해야 한다. 
      • 자기의 거주용 주택용지, 농업용, 어업용, 축산업용, 대체 토지 등: 2년
      • 사업시행자가 사업시행을 위한 경우: 4년
      • 현상보존 목적: 5년
    • 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않으면, 이행명령과 이행강제금(10% 범위내) 부과
      • 방치: 10%
      • 임대: 7%
      • 이용목적 변경하여 이용: 5%
      • 기타: 7%
  • 불허가 처분시
    • 이의제기: 1개월 이내
    • 매수청구: 시/군/구청장에게 1개월 이내 공시지가 기준
  • 선매신청 
    • 공익사업용 토지나 허가받은 목적대로 이용하지 않는 토지에 대하여 국가 등이 선매신청 가능
    • 선매협의는 감정가를 기준
    • 다만, 매수청구나 선매신청의 경우, 허가신청서 가격이 더 낮은 경우에는 낮은 가격이 적용됨

 

5. 외국인 부동산취득 특례 

1. 부동산취득 신고제

  • 외국인이 계약(매매계약 제외)을 원인으로 대한미국 내의 소유권 취득시: 계약일로부터 60일 이내에 신고 → 위반시 300만원 이하 과태료
  • 외국인이 계약 이외의 원인으로 소유권 취득시: 소유권 취득일로부터 6개월 이내에 신고 → 위반시 100만원 이하 과태료 
  • 대한민국 국민이 외국인으로 국적이 변경된 경우에도 부동산을 계속 보유하고자 할 때 신고: 국적변경일로부터 6개월 이내에 신고 → 위반시 100만원 이하 과태료 

 

2. 외국인의 취득 허가구역

  • 시/군/구청장의 사전허가를 받고 거래를 해야 한다.
    • 군사시설보호구역과 기타 대통령령으로 정하는 지역: 국방상 필요한 섬지역, 군부대주둔지, 국가중요시설과 인근지역 등 국토교통부장관이 고시하는 지역
    • 문화재보호구역: 천연기념물/명승 및 시/도 자연유산과 이를 위한 보호물 또는 보호구역 포함
    • 야생생물특별보호구역
    • 생태경관보존지역
  • 허가 없는 거래는 무효이며, 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 

 

3. 타 제도와의 관계

  • 외국인이 매매계약을 원인으로 부동산의 소유권을 취득한 경우: 매매계약일로부터 30일 이내에 부동산거래신고를 한 경우에는 외국인 특례상의 60일 이내의 취득신고를 한 것으로 본다. 
  • 외국인이 토지거래허가구역에서 토지거래허가를 받은 경우: 외국인 특례상의 허가구역이라 하더라도, 취득허가를 받은 것으로 본다. 

 

 

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