[중개사법] 분묘기지권, 장사법, 농지법

 

 

1. 분묘기지권 

1. 의의

• 분묘의 수호와 봉제사를 위하여, 타인 토지를 사용하고 수익하는 물권

2. 요건

• 타인소유의 토지에 승낙 없이 설치한 후, 20년 이상을 점유하여 시효취득한 경우 (등기 필요 X) → 청구시 지료지급의무 발생
• 토지소유자의 승낙을 얻어서 설치한 경우: 즉시 인정
• 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 후, 분묘에 대한 이장/철거의 특약없이 토지만 거래된 경우에 인정됨 → 성립시 지료지급의무 발생

3. 인정범위

• 분묘를 수호/봉제사를 하는 동안은 분묘기지권은 계속 존속된다.
• 분묘기지권은 기지뿐만 아니라 필요한 주위의 공지까지 미친다.

4. 한계 

• 봉분이 없는 평장이나 암장은 분묘기지권이 인정되지 않는다.
• 유골이 없는 가묘에 대하여 분묘기지권이 인정되지 않는다.
• 새로운 권능으로 합장이나 쌍분은 분묘기지권이 인정되지 않는다.

 

2. 장사 등에 관한 법률

• 타인의 토지에 토지소유자의 승낙없이, 분묘나 자연장지를 설치한 자는 자신의 분묘에 관한 권리를 주장할 수 없다.
• 매장에 대한 제한으로 면적과 기간을 제한하며, 이를 위하여 신고나 허가를 요구한다.
  • 개인묘지: 설치한 후 30일 이내에 신고해야 하고, 면적은 30㎡ 를 초과할 수 없다.
  • 가족묘지: 사전허가, 가족당 1개소, 100㎡ 이하
  • 종중(문종)묘지: 사전허가, 종중(문종)당 1개소, 1천1만 이하
  • 법인묘지: 사전허가, 10만㎡ 이상 
  • 가족/종중/법인 묘지의 1기당 면적은 10㎡ 이하, 합장은 15㎡ 이하 
  • 사설묘지 설치기간: 30년간만 설치할 수 있음이 원칙이다. 다만, 30년 1회에 한하여 연장이 가능하다. (최종존속기간: 60년)
  • 기간 만료시 1년 이내에 철거해야 한다 → 위반시 1년-1천 이하
  • 매장신고: 매장 후 30일 이내에 신고해야 한다.

 

3. 농지법

1. 경자유전의 원칙

• 농지는 농업인만이 소유할 수 있는 것이 원칙이다. 농업인은 농지취득자격증명원으로 증명한다.
• 농지의 소유권을 취득하려는 자는 농업경영계획서(또는 주말/체험영농계획서)를 첨부하여, 농지취득자격증명원을 시/구/읍/면장으로부터 발급받아서 농지에 대한 소유권이전등기를 신청해야 한다.
• 농지취득자격증명은 신청일로부터 7일 이내 발급함이 원칙이다. (다만, 농업경영계획서나 주말/체험영농계획서가 필요 없는 경우에는 4일 이내에 발급하고, 농지심의위원회의 심의를 거쳐야 하는 경우에는 14일 이내에 발급)

2. 비농업인의 농지소유 상한제

• 비농업인의 상속은 1만㎡ 이내로 소유
• 8년 이상 농업경영 후 이농시 1만㎡ 이내로 소유
• 도시민의 주말/체험영농은 1천㎡ 미만(세대원 총면적) 소유

3. 도시민의 주말/체험영농 

• 주말/체험영농계획서를 첨부하여, 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.
• 자연인(개인)에 한하여 소유할 수 있고, 법인은 주말농장을 소유할 수 없다.
• 농업진흥지역 이내에서는 소유할 수 없다.
• 같은 세대원이 소유하는 전체 총면적이 1천㎡ 미만이어야 한다.

4. 농지임대차 

• 원칙: 농지는 임대차(사용대차 포함) 등을 할 수 없다. 
• 예외
  • 3월 이상 해외여행 중
  • 부상으로 3월 이상 치료가 필요한 경우
  • 선거에 의한 공직취임
  • 질병 등
• 농지 임차인에게 대항력을 인정한다. 농지임대차계약서에 시/구/읍/면/장의 확인을 받고 농지를 인도받아 경영하면 그 다음날에 대항력이 인정된다.
• 일반농지임대차 기간은 3년 보장 (다만, 다년생식물재배지, 고정식온실, 비닐하우스 등은 5년 보장)