[중개사법] 부동산거래신고제도

 

 

1. 부동산거래신고제도의 핵심

신고대상	1. 토지 및 건물의 매매계약 2. 토지 및 건물의 공급계약 3. 토지 및 건물의 분양권, (재)분양권의 매매(전매) 계약
언제부터	계약 체결일로부터
언제까지	30일 이내
신고관청	부동산 소재지 관할 시장/군수/구청장에게 신고
제재	1. 미신고: 500만원 이하 과태료 2. 가격에 대한 거짓신고: 취득가액의 5% 이하 과태료
신고필증	지체없이 교부

 

2. 부동산거래신고대상

1) 부동산(토지, 건물)의 매매계약 

2) 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

• 건축물의 분양에 관한 법률
• 공공주택 특별법
• 도시개발법
• 도시 및 주거환경정비법
• 산업입지 및 개발에 관한 법률
• 주택법
• 택지개발촉진법

3) 다음 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

• 위의 공급계약을 통하여 부동산을 공급받은 자로 선정된 지위 (=분양권)
• 관리처분계약의 인가(=재개발/재건축)로 취득한 입주자로 선정된 지위

 

3. 신고방법

• 방문신고: 신고서 제출 + 신분증 제시 (대리신고 가능)
  • 거래당사자의 대리인
    • 부동산거래계약 신고서 + 신분증 + 위임장(서명 또는 날인, 법인은 인감날인) + 위임인의 신분증 사본 + 기타(자금조달, 입주계획서 등)
  • 개업공인중개사의 대리인: 소속공인중개사 O, 중개보조원 X
    • 부동산거래계약 신고서 + 신분증 + 기타 
    • 위임장 제출 X
• 인터넷신고: 전자문서 + 전자인증 (대리신고 불가능)

 

4. 거래유형별 신고의무자 

• 거래당사자 직거래시
  • 원칙: 공동신고 - 거래신고서에 서명 또는 날인을 공동으로 해야 하고, 거래신고서 제출은 1인이 한다. 
  • 예외: 일방이 신고를 거부하는 경우에는 단독신고 가능 
  • 거래당사자 중의 일방이 국가나 지자체인 경우에는 국가나 지자체가 신고
• 개업공인중개사 중개시
  • 개업공인중개사가 신고
  • 공동중개의 경우에는 공동으로 신고
  • 거래당사자는 서명 또는 날인의 의무 X

 

5. 신고사항 

1) 공통

• 거래당사자의 인적사항
  • 다수인 경우에는 주소란에 지분도 기재, 외국인의 경우에는 국적과 매수용도를 기재
• 계약체결일, 중도금 지급일, 잔금지급일
• 부동산의 면적 및 종류
  • 면적은 집합건물은 전용면적을 기재, 기타 건물은 연면적을 기재
• 부동산의 소재지, 지번, 지목
  • 소재는 지번까지, 집합건물은 동/호수까지, 건축물대장으로 확인하여 기재
• 실제거래가격
  • 물건별 거래가격은 2 이상의 부동산 거래인 경우 각각의 부동산 가격을 기재하고, 총 실제 거래가격은 전체 합산액을 기재
  • 공급계약과 전매계약은 부가가치세를 포함한 가격을 기재하고, 그 외 현존 부동산은 부가가치세를 제외한 가격을 기재
• 개업공인중개사의 인적사항과 등록에 관한 사항 (개업공인중개사 중개시)
• 조건이나 기한 (있는 경우)

2) 주택 추가 신고사항 

• 투기과열지구 또는 조정대상지역의 주택이나, 비규제지역에서 6억 이상의 주택: 자금조달계획과 입주계획을 추가로 신고 
• 투기과열지구 내에서는 자금조달계획서의 증빙서류를 첨부

3) 법인주택 거래시 추가 신고사항

• 법인의 등기현황
• 거래상대방과의 친족관계 등의 특수관계 여부
• 취득 목적 (취득시)
• 자금조달과 이용계획 (취득시)

4) 토지 추가 신고사항

• 매매계약: 자금조달계획과 이용계획 추가 신고
  • 수도권등(수도권/광역시/세종시) 내 1억 이상의 토지 
  • 수도권 외 지역에서 6억 이상의 토지
• 지분거래: 자금조달계획과 이용계획 추가 신고
  • 수도권등(수도권/광역시/세종시) 내 모든 토지
  • 수도권 외 지역에서 6억 이상의 토지

 

6. 신고필증교부 및 가격검증

• 부동산거래신고를 받은 신고관청은 신고필증을 지체없이 교부한다.
• 국토교통부장관은 가격검증체계를 구축/운영해야 하고, 신고관청은 이를 이용하여 신고받은 가격의 적정성을 검토해야 한다.
• 신고관청은 가격의 적정성 검토 결과를 관할 세무서장과 시/도지사에게 통보해야 하고, 시/도지사는 국토교통부장관에게 보고해야 한다. 

 

7. 신고면제 여부

• 부동산거래 전자계약시스템을 통하여 거래를 한 경우, 부동산거래신고를 한 것으로 본다. 
• 토지거래허가를 받거나 농지취득자격증명을 발급 받은 경우, 부동산거래신고를 별도로 해야 한다.

 

8. 계약의 해제 등 신고 

• 거래당사자는 부동산 거래신고를 한 후, 거래계약이 무효/취소/해제가 되면, 그 확정일로부터 30일 이내에 해제 등의 신고를 해야 한다. → 위반시 500만원 이하 과태료
• 개업공인중개사는 해제 등의 신고를 할 수 있다. 
  • 공동중개시 공동해제신고, 일방 거부시 단독 해제신고 가능
• 신고관청은 지체없이 해제신고확인서를 교부해야 한다.
• 부동산거래계약 전자시스템을 통해 거래계약을 해제한 경우에는 부동산거래계약해제 등 신고서를 제출한 것으로 본다. 

 

9. 정정신청

• 신고필증이 잘못 기재된 경우 이를 수정하여 정정신청할 수 있다.
  • 정정신청 가능한 사항: 거래당사자의 주소, 전화번호, 거래 지분 비율 / 중개사무소 소재지, 상호, 전화번호 / 거래대상 부동산 등의 면적, 건축물 종류, 대지권비율, 지목, 거래지분
• 신고관청은 지체없이 정정된 내용으로 신고필증을 재발급(재교부)해야 한다.

 

10. 변경신고

• 거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산 거래계약신고 내용 중 어느 하나에 해당하는 사항이 변경된 경우에는 부동산에 관한 등기신청 전에 신고관청에 신고내용의 변경을 신고할 수 있다.
  • 변경신고 가능한 사항: 면적, 지분, 지분비율 / 조건, 기한 / 공동 매수인의 일부 변경(일부가 제외되는 경우만 변경가능), 다수 물건의 일부 변경(일부가 제외되는 경우만 변경가능) / 거래가격, 중도금 및 잔금 지급일 (계약일 X, 계약금 X, 교체 X, 추가 X)
• 신고관청은 지체없이 변경된 내용으로 신고필증을 재발급(재교부)해야 한다. 

 

11. 위반시 제재 

1) 500만원 이하 과태료 

• 부동산 거래신고를 거부한 자
• 부동산거래신고를 게을리 한 자
• 부동산거래신고를 하지 않은 자(미신고자)
• 가격 등에 대하여 거짓신고를 요구한 자
• 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 이외의 자료(매매계약서 등) 제출 요구에 불응한 자 

2) 3천만원 이하 과태료

• 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료 제출 요구에 불응한 자 및 기타 신고관청의 조치 명령에 불응한 자
• 부동산 거래가 없음에도 불구하고 거래가 된 것처럼 허위로 신고한 자
• 거래신고의 해제 등이 없음에도 허위로 해제 등의 신고를 한 자

3) 3년-3천 이하

• 부정한 이익을 얻을 목적으로 (또는 제3자에게 얻게 할 목적으로) 허위신고나 허위해제신고를 한 자

4) 취득가액 5% 이하 과태료

• 거짓으로 부동산거래신고를 한 자

5) 신고위반 후의 자진신고자에 대한 감면제도(리니언시제도) 

• 자료제출과 3천만원 이하는 제외 

 

12. 주택임대차신고

• 신고 대상 지역: 특별자치시, 특별자치도, 시, 군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정)
• 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과: 30일 이내에 주택 소재지 관할 신고관청에 공동신고
• 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우: 주택임대차신고를 할 필요 X
• 보증금 및 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우: 변경 또는 해제과 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고
• 임대차계약 당사자 중 일방이 국가 등인 경우에는 국가 등이 신고 
• 주택임대차신고를 하지 않거나, 거짓신고를 하거나, 변경 및 해제신고를 하지 않은 경우 → 100만원 이하 과태료