[중개사법] 중개실무

 

 

1. 중개실무와 중개계약

중개실무	중개계약 → 중개대상물 조사/확인 → 영업(판매)활동 → 거래계약의 체결
중개계약	1. 성격: 민사중개계약, 낙성/불요식계약, 유상/쌍무계약, 위임유사계약  2. 종류     - 독점성을 기준으로 (일반, 전속, 독점) 중개계약     - 보수지급방식을 기준으로 (정가, 정률, 순가) 중개계약     - 개업공인중개사의 숫자를 기준으로 (단독, 공동) 중개계약

 

2. 중개대상물의 조사/확인

방법	공부상 검토(대장/등기부 등) + 현장답사(유치권 등) + 자료요구
설명사항	물건의 기본적인 사항 권리관계 공법상 이용제한/거래규제 내/외부시설물의 상태 벽면/도배상태, 환경조건 입지조건 취득 조세 거래예정가격 중개보수 등

 

1. 물건의 기본적인 사항

• 면적 
  • 대장상의 면적과 등기부(표제부)면적이 서로 다르면 대장면적을 기준으로 한다. 
  • 개업공인중개사에게 측량의 의무는 없다.
  • 면적은 계량법상 법정단위를 사용해야 한다.
• 지목
  • (토지/임야) 대장으로 확인한다. (지적도/임야도는 약어로 부호표시)
  • 장 → 공장용지, 차 → 주차장용지, 천 → 하천, 원 → 유원지
• 경계
  • 원칙: 지적도(도면)상의 경계를 기준으로 한다. 도면상의 경계로 소유권의 범위가 특정된다. 
  • 예외: 지적도가 기점선택 등 원시적으로 잘못 만들어진 경우나 거래당사자의 특별한 의사표시가 있는 경우 등에는 실제 경계를 기준으로 한다.
• 지세, 지형 
  • 지세(경사): 현장답사를 통하여 확인한다.
  • 지형(형상): 지적도/임야도로 확인한다.
• 건물
  • 실제 이용상태는 현장답사를 통하여 확인한다.

 

2. 권리관계 

• 등기부확인
  • 등기부 갑구(소유권)와 을구(소유권 이외 권리)의 권리관계를 확인해야 한다.
  • 판단의 기준
    • 대장상의 소유권자와 등기부상의 소유권자가 서로 다른 경우에는 등기부상의 소유권자를 기준으로 중개를 해야 한다.
    • 등기부상 소유자와 실제소유자가 다른 경우에는 실제소유자와 거래계약을 체결해야 한다.
  • 동일부동산의 권리의 우열순위: 동구의 경우에는 순위번호, 별구는 접수번호 순으로 확인한다. 
• 권리의 진정성 확인 
  • 진정한 권리자 확인: 등기부와 주민등록증 등(등기필증 소지 여부, 재산세 납부 여부 등)을 통하여 확인해야 한다.
  • 소유권의 공유관계
    • 공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있다.
    • 공유물에 대한 관리방법의 결정은 지분의 과반수로 결정한다.
    • 공유지분의 처분은 자유이나, 공유물 자체의 처분은 전원의 동의가 있어야 한다.
    • 공유물의 사용/수익은 지분의 비율대로 한다.
    • (판례) 상가건물이 공유인 경우, 임차인의 계약갱신 요구에 대한 거절은 관리행위에 해당하므로, 지분의 과반수로 결정한다.
  • 유치권
    • 공사대금채권이나 건물수리대금채권에는 유치권을 행사할 수 있다. (단, 불법점유가 아니어야 하며, 변제기는 경과되어야 함)
    • 매매대금이나 보증금, 권리금에 대하여는 유치권을 행사할 수 없다.
    • 경매개시결정등기(압류발생) 이후의 유치권은 낙찰자에게 대항할 수 없다. 
  • 법정지상권
    • 토지와 건물은 공동저당을 설정한 후 건물이 철거되고 신축된 경우에는 법정지상권이 인정되지 않는다.
    • 건물이 없는 대지(나대지)에 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우 법정지상권은 인정되지 않는다.
  • 근저당권
    • 채권최고액을 확인/설명하면 되며, 현재의 실제 채무액은 설명의무가 없다.

 

3. 공법상 제한 

• 용도지역/지구/구역 등: 주로 토지이용계획확인서를 기준으로 확인한다.
• 기타: 부동산종합정보망 등을 통하여 확인한다.
• 건폐율과 용적률의 상한: 시/군 조례를 통하여 확인한다. 

 

3. 영업활동

• 아이다(AIDA) 원리를 활용 
• 셀링포인트(selling-point; 판매소구점) 등을 잘 활용하여 클로징(Closing; 계약마무리)을 유도

 

4. 거래계약의 체결 

• 서면에 의한 거래계약서: 자유서식으로, 필요적 기재사항을 반드시 기재하여 작성한다.
• 부동산거래계약 전자시스템에 의한 전자계약
  • 국토교통부에서 국토교통부장관이 구축/운영하는 부동산전자계약시스템(=부동산거래계약 전자시스템)에 계약의 내용을 입력하여 전자거래계약서와 전자확인설명서를 작성한 경우에는, 자동으로 공인전자문서센터에 보존된다. 
  • 매매계약의 경우 자동으로 부동산거래신고가 되며, 임대차계약의 경우 자동으로 전자임대차계약서에 확정일자가 부여된다. 
  • 전자시스템으로 거래계약을 해제하면, 부동산거래 해제신고를 한 것으로 본다. 
• 전자계약서와 서면계약서의 관계
  • 부동산전자계약시스템에 계약의 내용을 입력하여 작성한 경우에는 공인전자문서센터에 보존된다. 그러므로 개업공인중개사는 별도의 거래계약서를 또 다시 작성하여 개별적으로 보존할 필요가 없고, 별도로 부동산거래신고를 할 필요도 없다.